Gli investimenti immobiliari tra inflazione e guerra

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
29.3.2022
Tempo di lettura: 3'
Quali prospettive si presentano all'orizzonte per gli investimenti immobiliari, che si devono muovere tra spinte inflazionistiche e scenari di guerra?
Nel mondo occidentale globalizzato, l'eventualità di una nuova guerra era stata quasi del tutto esclusa dall'immaginario collettivo. Certo, si è assistito anche nel recente passato a dei conflitti feroci e barbari, ma la loro percezione - per ragioni geografiche e culturali - era apparsa nel caleidoscopio più comune distante e circostanziata. Si era immaginato - erroneamente comprendiamo ora - che il mercato globale e gli interessi interconnessi tra le economie nazionali potessero, di per sé, costituire un valido deterrente allo scatenarsi di conflitti, se non addirittura fossero un succedaneo moderno e ancor più raffinato alla pace tra nazioni.

La guerra in Ucraina - con tutti gli orrori di un conflitto “antico” e primitivo, calati nel contesto di un paese moderno, avanzato ed europeo - ha risvegliato di colpo tutti. Abbiamo compreso che, purtroppo, la guerra era - ed è - rimasta per alcuni uno “strumento” assolutamente disponibile e utilizzabile per il raggiungimento di obiettivi di conquista espansionistica, al di là di ogni valutazione sul rispetto delle “regole” basilari di un conflitto bellico e sulle condotte criminali che coinvolgono civili inermi.

Quali sono le prime valutazioni che si possono fare di tali circostanze rispetto al mercato immobiliare, già molto provato da due anni di pandemia?

In un'economia di guerra, i beni rifugio tradizionalmente intesi, sono essenzialmente l'oro e il mattone.

L'oro – definito da Keynes già nell'ormai lontano 1923 una “reliquia barbara” - ha sempre rappresentato, per la sua facilità di scambio e di gestione, un investimento sicuro in contesti bellici. Il costo dell'oro è peraltro già da diversi anni in crescita vertiginosa e ha visto sfondare, ancor prima dell'inizio della guerra, la soglia dei 2000 dollari l'oncia. Tra i beni rifugio assimilabili all'oro vi sono poi gli altri metalli preziosi e le Terre rare, indispensabili più dell'oro per le produzioni tecnologiche.
L'altro bene rifugio per eccellenza in situazioni belliche – oltre che nei contesti di crescente inflazione, come quello attuale, dopo anni di deflazione stagnante – è l'investimento immobiliare.
La guerra in Ucraina, con le ricadute interne delle sanzioni, unitamente all'incremento del costo delle materie prime importate e al rilevantissimo incremento dei costi per l'energia, determinerà inevitabilmente un ulteriore incremento inflattivo.
Le ripercussioni sono note: la principale è sicuramente un impoverimento generale di famiglie e lavoratori, che perdono potere d'acquisto, ma anche bollette e prezzi sempre più alti a fronte di stipendi e capitali erosi.

Gli effetti, quantomeno nel breve periodo, di tale combinazione sul mercato immobiliare potrebbero peraltro essere differenti e opposti.
Se l'aumento dell'inflazione, con il conseguente rialzo dei costi del denaro e la stretta creditizia che ne consegue, potrebbe portare un rallentamento dei mercati residenziali di taglio medio-basso, il mercato degli immobili di qualità e con location primarie potrebbe avere una forte spinta, raccogliendo risorse da investitori con molta liquidità (anche a seguito della pandemia), che potrebbero dirottare i propri investimenti sul mattone liquidando posizioni più rischiose e volatili.
Vi saranno ricadute differenti sui vari segmenti immobiliari? Difficile per ora azzardare valutazioni.
Per quanto riguarda il settore alberghiero, già molto colpito dalla pandemia, gli effetti dipenderanno ovviamente dalla durata del conflitto e dalla riduzione degli spostamenti turistici.
Per il residenziale, la differenza sarà dettata dalla qualità. La propensione all'acquisto di immobili di pregio di High net worth individual (Hnwi) potrebbe essere addirittura incrementata, soprattutto in un Paese come l'Italia, riconosciuto per l'elevata qualità di vita, anche se mancheranno (almeno nominalmente) investitori russi o cinesi.
L'incremento dei prezzi di materiali, rivestimenti e infissi derivante dall'esplosione dei costi dell'energia, oltre che la scarsità di tali beni sul mercato, favorirà poi – quantomeno nel breve medio termine - il mercato dell'usato (ancor meglio di quello ristrutturato e riqualificato energeticamente beneficiando dei bonus fiscali) rispetto all'acquisto di nuovi sviluppi, in pregiudicato di dover rivedere i prezzi e i tempi di consegna.
In generale, le operazioni di sviluppo patiranno l'incremento generalizzato di costi di realizzazione. In alcuni casi, dove i margini erano già risicati a causa di alti valori di acquisto delle aree o di leve finanziarie spinte, i business plan potrebbero divenire poco sostenibili e profittabili, tanto da pregiudicare la realizzazione dell'operazione.

Se si volesse dunque azzardare un suggerimento per un potenziale investimento difensivo, si potrebbe considerare un immobile di taglio medio in una zona centrale di Milano, magari già ristrutturato, che potrebbe essere messo a reddito con prospettive di locazione abbastanza solide. Il limite – e il valore intrinseco - sta nella carenza di offerta sul mercato di questi immobili. Infondo, per dirla con Warren Buffet “investire è semplice, ma non è facile”.
Opinione personale dell’autore
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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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