Immobiliare, alternativa vantaggiosa su equity e bond

Tempo di lettura: 4'
I vantaggi dell'immobiliare privato globale rispetto ad azioni, bond e Reit quotati. I benefici storici della diversificazione illustrati da TH Real Estate

Tra il 2007 e il 2017, lo spread di rendimento dell'immobiliare privato globale sui titoli di stato e sulle azioni è stato in media rispettivamente di 3,6 e a 2,8 punti percentuali

Il mercato immobiliare privato ha dimensioni quattro volte superiori in termini di entità rispetto al mercato dei Reit quotati globali (1.700 miliardi di dollari)

Immobiliare batte azioni e bond. Si deve all'economista statunitense Harry Markowitz, vincitore del premio Nobel per l'economia nel 1990, lo sviluppo del concetto di diversificazione della finanza. Un concetto fondamentale all'interno del processo di costruzione del portafoglio efficiente, dove occorre individuare una combinazione di asset tale da minimizzare il rischio e massimizzare il rendimento, compensando i diversi andamenti dei singoli titoli.

 

Immobiliare e diversificazione


Ebbene, in questo contesto l'immobiliare privato globale viene ad assumere un ruolo molto importante visto che questa asset class, come settore distinto, offre numerosi benefici legati alla diversificazione. E la dimostrazione arriva dalla “ridotta correlazione rispetto alle azioni e alle obbligazioni globali, rispettivamente pari (nel periodo 2007-2016) a 0,24 e -0,28”, spiegano gli esperti di TH Real Estate, all'interno di uno studio che analizza come un approccio globale agli investimenti nel settore immobiliare possa offrire significativi vantaggi, come la possibilità di diversificare il portafoglio.

 

Immobiliare, redditività e performance


“La redditività del settore immobiliare privato globale e la volatilità ridotta rendono questa asset class un'interessante integrazione, rispetto a un portafoglio di sole azioni e obbligazioni”, aggiungono gli esperti, che poi proseguono dicendo che “i rendimenti sono stati più elevati e più stabili rispetto alle altre asset class, perché dipendono da contratti di locazione a lungo termine che coprono periodi tra i 3 e i 15 anni, a seconda del mercato e del settore. Contratti di locazione distribuiti su diversi orizzonti temporali aiutano a ridurre l'impatto dei cicli economici sul reddito, che rimane relativamente stabile anche nei periodi di crisi. Dalla survey di TH Real Estate è risultato poi che i rendimenti derivanti dal reddito nel settore immobiliare privato e nei Reit quotati (Real estate investment trust, letteralmente: società fiduciaria per l'investimento in beni immobili) si sono alzati e stabilizzati nel tempo, rispetto ai rendimenti azionari e obbligazionari. “Ad esempio, nel periodo compreso tra il 2007 e il 2017, lo spread di rendimento dell'immobiliare privato globale rispetto ai titoli di stato e alle azioni è stato in media rispettivamente pari a 3,6 e a 2,8 punti percentuali”.

In altre parole, questo significa che lo spread nei rendimenti ha contribuito a rendere il real estate privato globale interessante rispetto alle azioni e alle obbligazioni. Inoltre, “di recente, in particolare, il vantaggio di rendimento dell'immobiliare è aumentato perché i rendimenti obbligazionari globali sono calati più rapidamente, rendendo l'immobiliare un'alternativa interessante alle obbligazioni in un contesto di scarsi rendimenti”, precisano gli esperti di TH Real Estate.

 

Un confronto con i Reit quotati


Gli investitori possono ottenere un'esposizione globale attraverso due distinte categorie che presentano caratteristiche d'investimento diverse: l'immobiliare privato e i Reit quotati.

L'immobiliare privato – un'asset class distinta dalle azioni e dalle obbligazioni – implica la proprietà diretta di immobili con elevati standard qualitativi in quattro settori principali: uffici, appartamenti, retail e logistica.

I Reit quotati, che rappresentano una categoria di titoli azionari, sono emessi da società che possiedono e gestiscono gruppi di immobili.

“Nel caso del real estate privato la volatilità risulta minore, in parte grazie al fatto che si tratta di un'asset class negoziata con scarsa frequenza, con prezzi determinati attraverso valutazioni periodiche. Ne consegue che i rendimenti del real estate privato riflettono i fondamentali del mercato immobiliare in maniera più precisa – si legge nello studio, che poi continua spiegando che - per contro, i Reit quotati si possono negoziare a premio o a sconto considerevole rispetto al valore degli immobili sottostanti, in funzione del sentiment del mercato azionario più ampio e dei flussi di investimento”.

C'è una precisazione importante che va, però, fatta: “I Reit quotati possono rappresentare un interessante investimento complementare, offrendo liquidità per i ribilanciamenti del portafoglio a compensazione dell'illiquidità dell'immobiliare privato”.

 

Immobiliare e copertura di mercato


“Nell'ottica della copertura globale, il mercato immobiliare privato ha dimensioni quattro volte superiori in termini di entità rispetto al mercato dei Reit quotati globali (1.700 miliardi di dollari) e ha una copertura vasta nei mercati sviluppati. Per contro, i Reit quotati sono concentrati negli Usa , che rappresentano 1.100 miliardi di dollari o quasi due terzi del mercato globale”, illustrano gli esperti, che poi concludono dicendo: “Gli investitori che cercano un'esposizione globale equivalente, in termini di ampiezza e diversificazione, al mercato statunitense dei Reit quotati possono farlo accedendo ai mercati del real estate privato più maturi”.
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

Cosa vorresti fare?

X
I Cookies aiutano a migliorare l'esperienza sul sito.
Utilizzando il nostro sito, accetti le condizioni.
Consenti