Immobili ereditati: l'uso esclusivo di un solo contitolare

Francesco Frigieri
Francesco Frigieri
24.2.2022
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Le recenti pronunce in caso di comproprietà di immobili ereditati. Alcuni aspetti sull'uso esclusivo da parte di un solo contitolare
Molto spesso, specie nel contesto di immobili ereditati, accade che soltanto uno degli eredi ne faccia un uso esclusivo, magari perché vi abitava anche prima della successione. Ciò avviene, per esempio, nel caso del coniuge superstite, ma ciò è assolutamente legittimo in quanto il relativo diritto ha un fondamento giuridico nell'art. 540 c.c., 2° comma, in forza del quale al coniuge superstite è riconosciuto un diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, come legato "ex lege", oltre all'uso degli arredi che la compongono.

Al di fuori di questa fattispecie, valgono le regole della comunione, ossia quelle previste dall'art. 1102 c.c., in forza del quale “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Il riferimento alla facoltà in capo a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune pone una problematica interpretativa, ossia se, in mancanza di specifica regolamentazione, a fronte di un uso esclusivo del bene - specie immobile - da parte di un comproprietario, gli altri possano avere diritto a un'indennità.

Come anticipato, un esempio, è il caso del figlio che viveva con il genitore e in seguito a suo decesso continua a godere dell'immobile, in realtà, ereditato assieme agli altri fratelli. Ebbene, in tali casi, gli altri partecipanti alla comunione, chiamata in questo caso incidentale, non possono rivendicare alcuna indennità, salvo che abbiano fatto opposizione a tale uso, ovvero non lo abbiano tollerato.

In questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza depositata in data 20 gennaio 2022, n. 1738/2022.
Nel caso oggetto di pronuncia, la controversia ha riguardato un immobile di cui soltanto la figlia ne aveva l'uso esclusivo a discapito della madre, solo usufruttuaria per quota.
In primo e secondo grado, i giudici di merito accoglieranno la domanda della usufruttuaria riconoscendo alla stessa il diritto all'indennità per l'occupazione da parte della figlia, perché pregiudizievole del suo diritto che le avrebbe permesso di godere dell'immobile.

La Corte di Cassazione affermerà, invece, che il diritto all'indennità sorge soltanto nel momento in cui il comproprietario non faccia acquiescenza all'uso altrui, ossia non abbia tollerato l'uso esclusivo del bene da parte del comproprietario, e ciò nonostante la fattispecie riguardasse una comunione impropria di diritti eterogenei, quello di proprietà con l'usufrutto.
La Suprema Corte preciserà che se la natura di un bene immobile, oggetto di comunione, non ne permetta un godimento simultaneo da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi, o in maniera indiretta, oppure mediante avvicendamento, ma che fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo a opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che ne abbiamo avuto l'uso esclusivo del bene ne conseguano un vantaggio patrimoniale.

L'eccezione riguarderebbe l'ipotesi di incasso di eventuali canoni di locazione da parte di uno soltanto dei comproprietari, a scapito degli altri. Al riguardo, si è espressa su questa fattispecie, anche la Cassazione, con la sentenza n. 21906 del 30 luglio 2021, nella quale ha chiarito che un conto è l'uso esclusivo da parte dei comproprietari; altro è il far proprio i frutti del bene in via esclusiva.

La controversia traeva origine da una causa fra fratelli, comproprietari di diversi immobili di cui alcuni locati soltanto da un comproprietario, il quale ne incamerava i canoni. Un altro fratello, invece, beneficiava in via esclusiva di altro immobile, concedendolo in uso al proprio figlio.

La Corte preciserà, anticipando l'orientamento più sopra espresso dalla Cassazione n. 1738/2022, che chi utilizza il bene, anche tramite il figlio, non deve riconoscere alcuna indennità, salvo opposizione o non acquiescenza sull'uso da parte degli altri, mentre è tenuto a corrispondere la quota dei canoni incassati, agli altri comproprietari.

In conclusione, con questa interpretazione dell'art. 1102 c.c., gli eredi di beni immobili, sui quali si è formata una comunione pro-indiviso cosiddetta incidentale per effetto di una successione, sapranno come comportarsi nei confronti dell'altro comproprietario, sia che ne faccia un uso esclusivo, sia che incassi i canoni in via esclusiva.
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Da oltre vent'anni assiste clienti nei contenziosi per eredità e successioni, ma anche per pianificare in modo strategico gli avvicendamenti proprietari all'interno della famiglia e dell'azienda, cercando di condividere gli obiettivi di tutte le parti coinvolte. Di recente ha acquisito la certificazione di Law Business Coach e ha fondato il network www.patrimoniatest.it, al fine di studiare e applicare anche forme di tutela patrimoniale innovative, con l'aiuto di esperti della finanza.

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