Comprare un immobile all'estero: attenzione agli aspetti fiscali

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Nicola Dimitri
27.7.2021
Tempo di lettura: 3'
Sono numerosi gli aspetti fiscali che deve considerare chi detiene un immobile all'estero o è in procinto di acquistare una casa al di fuori dei confini nazionali

I soggetti residenti non imprenditori che detengono all'estero immobili hanno l'obbligo di rispettare alcuni adempimenti dal punto di vista dichiarativo ai fini del monitoraggio fiscale

Occorre prestare attenzione ad alcuni profili sanzionatori correlati alla mancata indicazione all'interno del modello redditi degli immobili posseduti all’estero

I motivi che spingono un cittadino italiano a decidere di comprare un immobile all'estero sono molteplici e, in linea generale, rispondono all'esigenza di avere una seconda casa in un luogo turistico, di dare stabilità ad un figlio che si trova all'estero per motivi di studio o di lavoro o all'opportunità di investire in un Paese caratterizzato da una positiva attività immobiliare, da un regime fiscale sugli immobili più permissivo, e da un costo della vita basso.
E invero, prima di acquistare una casa all'estero, è opportuno inquadrare il trattamento fiscale che insiste sugli immobili situati fuori confine e riconducibili a persone fisiche residenti in Italia, che non esercitano attività di impresa.
In primo luogo, corre la necessità di specificare che la disciplina tributaria vigente in materia prevede che: i redditi derivanti da immobili detenuti all'estero sono soggetti a tassazione Irpef; che il mero possesso dell'immobile all'estero è assoggettato al versamento dell'Ivie; che il possesso di beni immobili all'estero comporta in capo al proprietario l'obbligo di rispondere agli adempimenti dichiarativi previsti per il monitoraggio fiscale.

Ciò considerato, è bene introdurre l'argomento della tassazione degli immobili esteri facendo riferimento al principio generale di cui all'art. 3 del Tuir, a mente del quale i redditi percepiti da soggetti residenti in ragione di immobili detenuti all'estero sono imponibili in Italia in forza del principio dell'imposizione su scala mondiale (worldwide taxation principle).

Chiarito che il reddito derivante da un immobile estero è assoggettato a tassazione anche in Italia, occorre fare riferimento all'art. 70 Tuir che detta i criteri di imposizione e delinea il regime fiscale applicabile all'immobile estero, distinguendo tra: immobile estero non locato e tenuto a disposizione e immobile estero locato.
Con riferimento alla prima ipotesi, si segnala la non imponibilità Irpef per gli immobili esteri non locati se nello Stato estero l'immobile non è assoggettato a imposizione e non ha prodotto reddito a favore del contribuente.

In questo senso, il contribuente che possiede un immobile all'estero non locato, dovrà limitarsi a redigere il quadro Rw (monitoraggio fiscale) e a versare l'Ivie.

Per ciò che concerne la seconda ipotesi (nel caso di immobile estero locato) occorre distinguere tra il caso in cui il reddito determinato dalla locazione è sottoposto a tassazione nello Stato estero, e il caso in cui lo Stato estero non prevede l'imposizione diretta sui canoni di locazione.

Nel dettaglio, se il reddito da locazione non è soggetto ad imposizione nello Stato estero, i canoni di locazione effettivamente percepiti sono tassati in Italia con una riduzione forfetaria del 15% per i costi sostenuti; se il reddito costituito da canoni di locazione percepiti per l'immobile estero è soggetto ad imposizione nello Stato estero, detto reddito è oggetto di tassazione anche in Italia (senza riduzione forfettaria) ma con la possibilità di godere di un credito per le imposte estere.

Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all'estero, a qualsiasi uso destinati, hanno l'obbligo di versare l'Ivie (Imposta sul valore degli immobili situati all'estero). Il valore dell'immobile su cui calcolare l'imposta, varia a seconda dello Stato in cui l'immobile è localizzato.

In particolare, per i Paesi Ue o aderenti allo Spazio economico europeo, il valore da utilizzare per il calcolo della base imponibile dell'Ivie, è quello catastale, così come è determinato e rivalutato nel Paese in cui l'immobile è situato. In mancanza del valore catastale, si fa riferimento al costo che risulta dall'atto di acquisto e, in assenza, al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile.

Per gli altri Stati, il valore dell'immobile è costituito dal costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile.

L'aliquota è pari allo 0,76% del valore degli immobili, ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell'anno nei quali il possesso è protratto.

L'Ivie onera i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d'impresa o di lavoro autonomo. Sono inoltre soggetti passivi i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi; i concessionari; i locatari per gli immobili concessi in locazione finanziaria.

Quando si tratta di redditi prodotti all'estero, è opportuno prestare attenzione agli aspetti dichiarativi, stante il fatto che la violazione dell'obbligo di dichiarazione del reddito estero - o l'inserimento di valori più bassi di quelli reali - e' punita con la sanzione amministrativa pecuniaria dal 3 al 15 per cento dell'ammontare degli importi non dichiarati.
La sanzione, inoltre, è raddoppiata qualora le attività immobiliari siano detenute in Paesi black list (paradisi fiscali) che non aderiscono ai meccanismi di scambio automatico di informazioni con il fisco.

E invero, questi sono solo gli aspetti principali che involgono il tema della tassazione degli immobili detenuti all'estero da cittadini residenti in Italia, non imprenditori.

Ci sono, infatti, numerosi altri elementi che vengono in rilievo con riferimento a detto ambito: si pensi, ad esempio, al trattamento delle plusvalenze da cessione di immobili situati all'estero o al trattamento degli immobili detenuti tramite persone interposte.

Per questa ragione, prima di effettuare un acquisto di un immobile all'estero è utile ricorrere all'aiuto di un consulente al fine di individuare la migliore strada per ottimizzare i costi e ridurre i rischi.
Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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