Forme di investimento: le due facce della nuda proprietà

Rispetto alla proprietà di un immobile è possibile cedere separatamente la nuda proprietà, riservandosi l'usufrutto, cioè il diritto di abitare, di utilizzare, di godere dell'immobile e dei relativi redditi, ad esempio concedendolo in locazione. L'acquisto della nuda proprietà è sempre stato considerato in Italia un investimento a medio-lungo termine, molto speculativo e aleatorio rispetto alla tempistica della disponibilità del bene e, dunque, poco attrattivo e marginale rispetto al mercato delle compravendite.

Di cosa si tratta e come si colloca in ottica di pianificazione successoria? We Wealth lo ha chiesto a Maurizio Fraschini, partner dello studio Puri Bracco Lenzi e Associati.

Per lo più dei privati, come dei genitori che vogliono dare una futura abitazione (o una rendita) a un figlio, o un risparmiatore che avendo delle disponibilità liquide, vuole mettere al sicuro i risparmi investendo “nel mattone”, con un peso fiscale più contenuto (almeno finché resta in vita l'usufruttuario). Nel corso dell'ultimo decennio si è assistito a una crescita dell'offerta, legata in particolare agli anni di congiuntura economica sfavorevole e all'esigenza, di alcuni proprietari più avanti con l'età, di “monetizzare” il valore del proprio immobile, liberandosi anche dei costi di manutenzione straordinaria, ma mantenendo comunque il diritto di abitazione.

L'acquisto della nuda proprietà costituisce un investimento molto rischioso sotto il profilo della durata e dunque della possibilità della liquidazione in tempi certi o al ricorrere di necessità diverse dell'investitore (non essendo verosimile ipotizzare una rivendita veloce del relativo diritto ad altri investitori).
Inoltre – in ragione della limitazione della garanzia ipotecaria derivante dall'usufrutto - le condizioni finanziarie di un eventuale mutuo per l'acquisto di una nuda proprietà potrebbero essere più penalizzanti rispetto a quelle di un mutuo abitualmente reperibile sul mercato. Oltre a tassi di interesse più elevati, il mutuatario potrebbe vedersi richiedere maggiori garanzie, come la firma di un fideiussore o altre assicurazioni a tutela della banca finanziatrice.

L'appeal fiscale dell'operazione cresce una volta effettuato l'acquisto, poiché oltre all'Irpef, anche le altre imposte locali Imu e Tasi (recentemente cresciute in modo molto sensibile) restano integralmente a carico dell'usufruttuario.
L'acquisto si perfeziona con un normale atto notarile ed è tassato con le stesse aliquote previste per l'acquisto della piena proprietà, ma con lo svantaggio che le imposte devono essere versate immediatamente all'atto, mentre la disponibilità del bene (e l'eventuale possibilità di una messa a reddito) si avrà solo all'estinzione dell'usufrutto.
La base imponibile si ottiene partendo dal valore commerciale della piena proprietà, che viene ridotto del valore dell'usufrutto determinato in base a una tabella fissata per legge rispetto all'età dell'usufruttuario (tanto più è giovane, tanto più alta sarà l'aspettativa di vita e maggiore quindi il valore dell'usufrutto).
Facciamo un esempio per comprendere meglio. Il signor Rossi decide di acquistare la nuda proprietà di un immobile, il cui usufruttuario ha 59 anni e il cui valore della piena proprietà è di 100 mila euro. Utilizzando il nuovo coefficiente pari a 1200, con il tasso di interesse legale al 0,05%, il valore dell'usufrutto risulterà pari a 60mila euro e per differenza il valore della nuda proprietà (sul quale calcolare le imposte dell'atto) pari a 40mila euro.

La contrazione generale di liquidità e l'esigenza di sostenere i bisogni a breve termine restringeranno significativamente – almeno nel breve periodo – la platea di investitori disposti a “scommettere” sul fattore tempo, acquistando immobili per i quali il momento della loro effettiva disponibilità e della possibilità di ricavarne anche rendite finanziarie non è facilmente prevedibile. Il lockdown forzato e prolungato, inoltre, ha modificato i criteri di selezione degli immobili residenziali. I requisiti attualmente più richiesti, dopo l'esperienza del confinamento in casa, sono quelli della luminosità, dell'esistenza di un esterno (un terrazzo o quantomeno un balcone) e di spazi modulabili, utilizzabili anche per lavorare, connessi e aperti. Fattori che avranno un'incidenza anche sulla nuda proprietà, il cui mercato è caratterizzato da un'offerta spesso rappresentata da immobili non ristrutturati da lungo tempo, in condomini che dovranno, nel medio termine, essere oggetto di interventi di manutenzione straordinaria, i cui costi peraltro ricadrebbero sul nudo proprietario.

La cessione della nuda proprietà è uno degli elementi tipici da valutare nell'ambito di operazioni di pianificazione fiscale, specialmente in prospettiva del passaggio generazionale. Al momento dell'atto di cessione della nuda proprietà, il futuro erede anticipa il versamento delle imposte. Tuttavia, la base imponibile delle stesse risulta essere ridotta del valore dell'usufrutto. Inoltre, per il cedente è possibile condizionare la cessione a un erede, lasciando a quest'ultimo l'onere di elargire agli altri eredi la relativa quota. In questo modo possono essere preservate le quote di legittima spettanti ad altri soggetti.
Occorre poi distinguere tra cessione della nuda proprietà e donazione della stessa. Con la donazione, il disponente interviene sulla propria eredità e i relativi effetti devono essere adeguatamente considerati anche in relazione alle quote di legittima spettante ad altri eredi. L'atto di donazione può essere peraltro revocato dal donante per sopravvenienza di figli o altri discendenti e per ingratitudine del donatario. Dunque, una proprietà acquisita a seguito di donazione, anche una volta defunto il disponente che si era riservato l'usufrutto, potrebbe essere fatta oggetto di contestazione da parte di altri eredi o soggetti che si reclamano tali. Per questi motivi, la cessione a terzi di un titolo di proprietà acquisito per donazione o il finanziamento da parte di una banca di una proprietà derivante da una donazione potrebbe presentare delle complicazioni, che devono essere adeguatamente considerate prima della relativa disposizione.