Fondi chiusi e club deal presidiano i private market
14.8.2020
Tempo di lettura: 5'
Un'alternativa all'acquisto diretto è quella dei mercati privati. Ma la crisi innescata dal coronavirus potrebbe avere un impatto sul segmento immobiliare dei private market. Alimentando nuovi rischi a fronte di inedite opportunità
Agli italiani è sempre piaciuto il mattone, tant'è che il 63% di tutti i patrimoni in Italia è costituito da case, rileva l'edizione 2019 dell'Indagine sul Risparmio e sulle scelte finanziarie degli italiani, redatta da Intesa Sanpaolo e Centro di ricerca e documentazione Luigi Einaudi. Ora possono accedere all'immobiliare anche tramite gli investimenti alternativi, in particolare il private real estate.
Esistono due modi per accedervi: investimenti diretti e indiretti. Tra i primi rientrano gli acquisti diretti di immobili, oppure tramite club deal o piattaforme di real estate crowdfunding. Tra gli investimenti indiretti figurano fondi d'investimento immobiliari chiusi. “Lo strumento principe per investire in private real estate in Italia è il fondo immobiliare”, ha affermato Andrea Cornetti, amministratore delegato della divisione immobiliare e infrastrutture di Azimut Libera Impresa sgr.
I dati di Scenari Immobiliari dicono che a fine 2018 i fondi immobiliari italiani detenevano un patrimonio superiore ai 66 miliardi di euro, in rialzo del 13,8% da fine 2017. Quest'anno, il coronavirus avrà un impatto anche sul private real estate. “I veri effetti del covid-19 si manifesteranno una volta terminati gli incentivi e concessioni che i proprietari hanno dato ai conduttori durante questo periodo di lockdown e di riapertura”, avverte Carlo Maria Maggi, head of real estate & infrastructure strategies di Eurizon Capital Real Asset, società del gruppo Eurizon Capital attiva nel mercato immobiliare, con oltre 700 milioni di investimenti.
Le soluzioni d'investimento dovranno fare leva sulle nuove opportunità di questo contesto di mercato, all'insegna di sostenibilità, distressed e logistica. Come spiega Alessandro Vagnucci, managing director e deputy head di Mediobanca Private Banking, “il covid-19 obbligherà le città di tutto il mondo a ripensarsi in un'ottica green e smart. Di conseguenza, potrebbero nascere opportunità molto interessanti legate alla riqualificazione delle città e alla conseguente rivalutazione degli immobili. Inoltre, le contingenti difficoltà di taluni inquilini, con conseguente impatto sulle rendite di breve periodo e sul valore dell'immobile, porteranno sul mercato potenziali asset di qualità a sconto. Infine lo sviluppo dell'e-commerce, accelerato dal coronavirus, determinerà una crescente domanda di infrastrutture legate allo stoccaggio e alla distribuzione diretta al consumatore”. La crisi da coronavirus renderà anche più difficile scovare le opportunità d'investimento, a causa del ridotto numero di transazioni disponibili. Maggi prevede che “le opportunità riguarderanno per lo più asset primary core in ottica di riduzione del rischio del portafoglio, dall'altro l'utilizzo di un approccio opportunistico nella ricerca di investimenti selezionati che mirino, attraverso strategie più o meno aggressive, alla riqualificazione e alla stabilizzazione di immobili che possano diventare i nuovi core”. Le opportunità di investimento andranno declinate a seconda dell'investitore. “Per gli istituzionali, è naturale e auspicabile investire nel settore immobiliare, in quanto è decorrelato rispetto ad altre tipologie di investimento. Tuttavia, i crediti deteriorati con sottostante immobiliare sono adatti solo a investitori professionali con approccio speculativo. Gli investitori previdenziali di lungo periodo possono investire in asset core oppure fare investimenti con un duplice obiettivo: ritorno finanziario e impatto positivo per il territorio e le persone”, suggerisce Cornetti. Azimut ad esempio investirà in infrastrutture sociali italiane tramite un fondo da 1 miliardo.
Oltre che con i fondi immobiliari, gli Hhnwi possono investire in private real estate attraverso i club deal. Un esempio è l'operazione realizzata a fine agosto 2019 da Mediobanca per acquistare al prezzo di 102,5 milioni un palazzo storico in via Santa Margherita 12 a Milano. “Il deal ha aperto la strada ad una nuova tendenza nel mondo immobiliare, ossia l'istituzione di club deal finalizzati a investimenti immobiliari a reddito in singoli trophy asset. È nata dalla continua collaborazione e sinergia fra le divisioni Private banking e Corporate & investment banking del Gruppo Mediobanca e dalla convinzione che sia imprescindibile nell'asset allocation di investitori con grandi patrimoni finanziari una quota crescente di investimenti alternativi, in particolare private market e real asset”, ha concluso Vagnucci.
Le soluzioni d'investimento dovranno fare leva sulle nuove opportunità di questo contesto di mercato, all'insegna di sostenibilità, distressed e logistica. Come spiega Alessandro Vagnucci, managing director e deputy head di Mediobanca Private Banking, “il covid-19 obbligherà le città di tutto il mondo a ripensarsi in un'ottica green e smart. Di conseguenza, potrebbero nascere opportunità molto interessanti legate alla riqualificazione delle città e alla conseguente rivalutazione degli immobili. Inoltre, le contingenti difficoltà di taluni inquilini, con conseguente impatto sulle rendite di breve periodo e sul valore dell'immobile, porteranno sul mercato potenziali asset di qualità a sconto. Infine lo sviluppo dell'e-commerce, accelerato dal coronavirus, determinerà una crescente domanda di infrastrutture legate allo stoccaggio e alla distribuzione diretta al consumatore”. La crisi da coronavirus renderà anche più difficile scovare le opportunità d'investimento, a causa del ridotto numero di transazioni disponibili. Maggi prevede che “le opportunità riguarderanno per lo più asset primary core in ottica di riduzione del rischio del portafoglio, dall'altro l'utilizzo di un approccio opportunistico nella ricerca di investimenti selezionati che mirino, attraverso strategie più o meno aggressive, alla riqualificazione e alla stabilizzazione di immobili che possano diventare i nuovi core”. Le opportunità di investimento andranno declinate a seconda dell'investitore. “Per gli istituzionali, è naturale e auspicabile investire nel settore immobiliare, in quanto è decorrelato rispetto ad altre tipologie di investimento. Tuttavia, i crediti deteriorati con sottostante immobiliare sono adatti solo a investitori professionali con approccio speculativo. Gli investitori previdenziali di lungo periodo possono investire in asset core oppure fare investimenti con un duplice obiettivo: ritorno finanziario e impatto positivo per il territorio e le persone”, suggerisce Cornetti. Azimut ad esempio investirà in infrastrutture sociali italiane tramite un fondo da 1 miliardo.
Oltre che con i fondi immobiliari, gli Hhnwi possono investire in private real estate attraverso i club deal. Un esempio è l'operazione realizzata a fine agosto 2019 da Mediobanca per acquistare al prezzo di 102,5 milioni un palazzo storico in via Santa Margherita 12 a Milano. “Il deal ha aperto la strada ad una nuova tendenza nel mondo immobiliare, ossia l'istituzione di club deal finalizzati a investimenti immobiliari a reddito in singoli trophy asset. È nata dalla continua collaborazione e sinergia fra le divisioni Private banking e Corporate & investment banking del Gruppo Mediobanca e dalla convinzione che sia imprescindibile nell'asset allocation di investitori con grandi patrimoni finanziari una quota crescente di investimenti alternativi, in particolare private market e real asset”, ha concluso Vagnucci.
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