Fabbricati F/4: l'Agenzia delle entrate sulle imposte indirette

Elena Cardani
Elena Cardani
22.4.2022
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Approfondimento sulle imposte indirette applicabili al trasferimento di fabbricati F/4. Ecco la posizione dell'Agenzia delle entrate nella risposta dello scorso 6 aprile
È soggetta a Iva ordinaria del 22% e a imposte ipo-catastali del 4% la cessione di fabbricati iscritti nella categoria catastale F/4 (fabbricati F/4) in pendenza di interventi di riqualificazione e ristrutturazione volti all'ottenimento del cambio di destinazione da immobile strumentale a residenziale. È questa la posizione presa dall'Agenzia delle entrate nella risposta 167 dello scorso 6 aprile.

La fattispecie ha a oggetto un quesito proposto da una sgr italiana che agisce in qualità di società di gestione di un fondo immobiliare che detiene un portafoglio di immobili che, al momento della cessione, in quanto soggetti a interventi di ristrutturazione (di cui all'art. 3 comma 1, lett. c) e d) del Dpr 380/2001) volti alla conversione degli stessi in residenziali, risultano iscritti nella categoria F/4.

Al riguardo, l'Agenzia ricorda come nella categoria catastale in esame sono classificati i fabbricati (già ultimati) non ancora definiti funzionalmente o strutturalmente.
L'Agenzia precisa inoltre come i fabbricati F/4 rappresentino una classificazione provvisoria, attribuita in attesa dell'iscrizione degli immobili nella categoria catastale definitiva. La categoria F/4 indica che l'immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia e il cambio di destinazione non è ancora intervenuto.
Alla luce di ciò, a parere delle Entrate, l'immobile mantiene la natura che aveva prima della classificazione catastale provvisoria.
Nel caso in esame, dunque, l'immobile manterrebbe la classificazione strumentale e la cessione, secondo l'Agenzia, è pertanto soggetta a Iva ordinaria del 22%, non essendo applicabile:
(a) né il regime di esenzione (di cui all'art. 8-bis e 8-ter del Dpr 633/1972) poiché, anche se non esplicitamente indicato, la cessione dell'immobile in pendenza di lavori di ristrutturazione sembrerebbe assimilata alla cessione di un immobile non ultimato;
(b) né l'aliquota ridotta del 10% applicabile per la cessione di case di abitazione non di lusso anche non ultimate, perché a parere dell'Agenzia l'immobile deve considerarsi strumentale.

Per quanto riguarda il trattamento ai fini delle altre imposte indirette, secondo l'Agenzia, l'imposta di registro è dovuta in misura fissa (€200) e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute con l'aliquota ordinaria rispettivamente del 3 e dell'1%. A tal proposito, non è chiaro l'approccio seguito considerato che se la cessione è esclusa dall'ambito di applicazione degli articoli 8-bis e 8-ter della normativa Iva, in base ai principi generali, le imposte ipo-catastali sarebbero dovute in misura fissa. In aggiunta, anche assumendo di applicare tali imposte in misura proporzionale, considerato che il cedente (e anche il cessionario) è un fondo immobiliare, ci si sarebbe aspettati la riduzione a metà delle stesse, come previsto per i trasferimenti di immobili strumentali in cui sono parte i fondi immobiliari.
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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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