Effetto Airbnb, prezzo di case e affitti in aumento

Lorenzo Magnani
Lorenzo Magnani
9.9.2021
Tempo di lettura: 3'
La penetrazione di Airbnb nel mercato immobiliare italiano ha fatto aumentare sia i prezzi delle case che quello degli affitti. Come reagirà il regolatore?

Secondo uno studio di Tortuga Econ ad un aumento dell’1% nella penetrazione di Airbnb corrisponde un aumento del 6.7% nei prezzi delle case e del 5.7% nei prezzi degli affitti

La mediana dell’indice di penetrazione di Airbnb nei comuni italiani risulta essere dello 0,3, con il 99% di questi che ha un indice inferiore al 99%

Airbnb sta rivoluzionando il mondo degli affitti all'insegna dell'evidenza per molti affittuari che affittare per brevi periodi è più remunerativo che affittare per lunghi periodi. Le implicazioni della diffusione della piattaforma online non sono però solo strutturali e specifiche al settore, ma riguardano in generale tutto il settore immobiliare e le sue valutazioni. Laddove Airbnb è più presente sia i prezzi delle case che quelli degli affitti risultano essere più alti. Anche in Italia. È quanto emerge da uno studio in fase di sviluppo di Tortuga, think tank di studenti, ricercatori e giovani professionisti nel campo dell'economia e delle scienze sociali.

Gli effetti Airbnb





Lo studio parte da due promesse. Primo: Airbnb incentiva i proprietari a togliere le case dal mercato degli affitti a lungo termine, per destinarle a quello di breve termine. Questa diminuzione dell'offerta fa crescere i prezzi degli affitti, creando un danno per i residenti. (Barron et al. 2018, Koster et. al 2018) Un secondo problema collegato, è quello della Gentrification. Ovvero la trasformazione di quartieri popolari in quartieri turistici o per benestanti. Una trasformazione associata ad un aumento dei prezzi e Overtourism. Airbnb sembra incentivare queste trasformazioni nei quartieri di rilevanza culturale o vicini al centro delle città. (Wachsmuth and Weisler 2018, Goodwin 2017).

Il caso Italia


Questi due effetti sembrano valere anche nel caso italiano. La penetrazione di Airbnb a livello comunale, misurata come numero di listing airbnb diviso per unità abitativa in quel comune, è correlata positivamente sia con i prezzi degli affitti che con i prezzi delle case. In particolare:

  • Ad un aumento dell'1% nella penetrazione di Airbnb corrisponde un aumento del 6.7% nei prezzi delle case e del 5.7% nei prezzi degli affitti.

  • L'aumento dei prezzi è più marcato in presenza di listings commerciali. Ad un aumento dell'1% della penetrazione di Airbnb, in Sicilia e Puglia è associato un aumento dell'11.6% dei prezzi delle case.

  • A livello sub-comunale, da un'analisi su Roma, emerge che ad un aumento del 10% dei listings presenti su Airbnb corrisponde un incremento del 0.3% nei prezzi delle case.


Ad ogni modo in Italia il fenomeno Airbnb sembra di particolare interesse solo in alcune aeree. Se da una parte infatti risulta che il 10% dei comuni italiani ha zero edifici proposti sulla piattaforma, in alcuni comuni liguri e sardi si arriva a 1 annuncio di Airbnb ogni 4 abitanti. La mediana dell'indice di penetrazione risulta essere dello 0,3, con il 99% dei comuni italiani che ha meno del 9% di indice di penetrazione.

Regolamentazione necessaria?




La relazione tra la penetrazione di Airbnb, il mercato immobiliare ed il settore dell'hospitality tradizionale, ha indotto molti policy makers sia in Europa che nel mondo ad adottare diversi tipi di regolamentazione del fenomeno Airbnb.A Parigi è stato introdotto l'obbligo di iscrizione al registro e si può affittare tramite la piattaforma per un massimo di 120 giorni per anno. A San Francisco è stato introdotto un limite di 90 gg se il proprietario non risiede nell'appartamento, mentre a Lisbona se i vicini si dovessero lamentare del disturbo dovuto ai turisti, l'appartamento potrebbe non essere più affittato su Airbnb. Tali provvedimenti condividono tre obiettivi principali: limitare l'offerta di stanze e/o appartamenti presente sulla piattaforma, aumentare il gettito fiscale derivante dalla tassa di soggiorno ed evitare che la concorrenza tra Airbnb e altre strutture ricettive sia sleale. In Italia il fenomeno Airbnb non è ancora stato regolamentato.

Laureato in Finanza e mercati Internazionali presso l’Università Cattolica di Milano, nella redazione di We Wealth scrive di mercati, con un occhio anche ai private market. Si occupa anche di pleasure asset, in particolare di orologi, vini e moto d’epoca.

Cosa vorresti fare?

X
I Cookies aiutano a migliorare l'esperienza sul sito.
Utilizzando il nostro sito, accetti le condizioni.
Consenti