Così il mattone entra nel perimetro del wealth management

Lorenzo Magnani
Lorenzo Magnani
23.9.2022
Tempo di lettura: 3'
Secondo gli esperti, il peso del real estate non dovrebbe superare il 30% del patrimonio individuale, esclusi gli immobili a uso personale. Ecco perché la consulenza patrimoniale deve abbracciare anche questa componente della ricchezza. Gli esempi di Widiba e Unicredit

Il patrimonio degli italiani storicamente è fortemente sbilanciato verso il mattone. Come viene gestita la componente immobiliare dal wealth management?

Nei primi sei mesi del 2022, in Italia c’è stato un boom degli investimenti in real estate, che sono quasi raddoppiati (+84%) rispetto allo stesso semestre del 2021.

Per migliorare il bilanciamento tra rischi e rendimento esistono soluzioni di mercato alternativo che rendono il patrimonio immobiliare più liquido e più diversificato.

Non è un segreto che buona parte del patrimonio degli italiani sia detenuto in immobili. E non si tratta solo delle case di proprietà. Anche gli investimenti nel comparto sono in forte aumento. Stando all’ultimo report di Cbre, nei primi sei mesi del 2022, c’è stato in Italia un boom degli investimenti in real estate, che sono quasi raddoppiati (+84%) rispetto allo stesso semestre del 2021, toccando i 6,2 miliardi di euro. 

“Il cliente italiano per ragioni storiche è molto legato al mattone e, analizzando la distribuzione della ricchezza degli italiani, oltre il 50% dei loro asset sono in beni immobiliari”, spiega Luigi Provenza, head of commercial investment & wm di Banca Widiba, che sottolinea come, se da una parte negli ultimi anni la tendenza è stata agevolata dall’andamento favorevole dei tassi di interesse, dall’altra la propensione all’acquisto di immobili sta diminuendo in maniera considerevole sui clienti più giovani. Ad ogni modo, il real estate rimane centrale e, al pari delle asset class finanziarie, la sua gestione dovrebbe entrare nel perimetro di competenza degli attori del wealth management. 


Il wealth management che guarda al patrimonio immobiliare


Come si declina la consulenza in ambito immobiliare? “Il primo obiettivo è capire cosa rappresenta nel patrimonio del cliente la quota immobiliare. La maggior parte delle volte si tratta di immobili a uso personale legati alla famiglia da un legame affettivo e di tradizione. In altri casi invece è un investimento e viene gestito di conseguenza. Al cliente dobbiamo trasmettere come questo tipo di asset possa avere un valore, un mercato, e un senso di diversificazione: lo facciamo da più di vent’anni”, commenta Manuela Soncini, responsabile Wealth advisory di UniCredit WM&PB Italia, che aggiunge: “All’interno del Wealth Advisory abbiamo inserito un desk specializzato in immobiliare. Gli specialisti di real estate conoscono bene il mercato e hanno la funzione di orientare il cliente a prendere le migliori decisioni sia di acquisto che di vendita. Il nostro obiettivo è quello di dare il consiglio più asettico e indipendente al cliente e questo avviene anche tramite partnership esterne”. Un’altra banca attiva nell’offerta di una consulenza che guardi anche al patrimonio immobiliare è Banca Widiba. “La nostra consulenza è articolata su tre livelli, dalla più semplice consulenza di prodotto alla più articolata consulenza globale. Nel livello intermedio (consulenza di portafoglio) e nella consulenza globale è possibile attivare anche il servizio di analisi immobiliare che consente di avere una visione olistica del patrimonio del cliente”, spiega Provenza. Spesso si tratta di un servizio che, per necessità, è differente da quello offerto per le asset class finanziarie, in particolare per quanto riguarda l’analisi dell’andamento dell’investimento. “Il nostro principale obiettivo è capire attraverso una analisi statica quanto pesa la componente immobiliare sul patrimonio, quanto è diversificata e quanto è concentrata. In quest’ottica attingendo alle principali banche dati di settore ed includendo elementi comparativi sulla domanda/offerta, mettiamo a disposizione sia report specifici per la componente immobiliare, che un’analisi complessiva del patrimonio. Nella nostra esperienza si tratta i supporti fondamentali nei momenti di discontinuità o ci sono decisioni importanti da prendere quali ad esempio la pianificazione familiare”, spiega Soncini. 


Rischi e potenzialità di portafoglio


Uno dei principali rischi è dunque quello che il patrimonio sia troppo sbilanciato verso il real estate. Quanto dovrebbe pesare il “mattone” sulla ricchezza? “Esclusi gli immobili personali, la soglia d’attenzione per noi è attorno al 30%, oltre la quale iniziamo a consigliare una valutazione circa il grado di liquidità e di concentrazione”, continua Soncini che si sofferma sulla funzione di portafoglio di questa asset class: “Come tutta la parte alternativa di portafoglio, il real estate ha la funzione di mitigare l’esposizione alla volatilità e ricercare nuovi fonti di rendimento e di reddito. Per migliorare il bilanciamento tra rischi e rendimento proponiamo ai nostri clienti anche soluzioni di mercato alternativo – dagli strumenti di debito ibrido ai fondi che investono in finanziamenti senior, junior o di quasi equity – che, se aggiunte in modo satellitare al patrimonio immobiliare della famiglia, aumentano la liquidità, la diversificazione e permettono di cogliere le migliori opportunità di mercato”. Non bisogna però trascurare le criticità. “Il real estate risponde a una specifica esigenza di diversificazione del portafoglio anche se, negli ultimi anni, la sua correlazione con i mercati azionari è stata rilevante. È proprio per questa ragione che, per chi vuole investire in immobili, è opportuno conoscerne ed analizzarne le caratteristiche principali e gli strumenti utili per la valutazione. Questa forma di investimento è più “statica” e questa peculiarità impone un’attenzione maggiore in fase di acquisto, sapendo che la scelta dell’ubicazione dell’immobile è un fattore determinante. Rispetto ad azioni e bond, il valore unitario dell’investimento risulta molto più elevato e implica una gestione in termini di manutenzione e riscossione affitti più impegnativa rispetto ad altri impieghi”. 


È un buon momento per investire sul mattone?


Con l’inflazione che corre e la crescita economica che rallenta è un buon momento per investire nel mattone? “Dal commerciale alla logistica, passando per il residenziale, ci sono macro trend che permettono sia di proteggersi dall’inflazione, per via di canoni di affitto indicizzati all’inflazione, sia dal rallentamento dell’economia, in quanto sono settori con una tendenza anticicla. In particolare l’Italia continua ad offrire livelli competitivi, attraendo sempre più capitali esteri, incrementatisi nel 2021 del 44% su base annua”.

Articolo tratto dal magazine We Wealth di settembre

Laureato in Finanza e mercati Internazionali presso l’Università Cattolica di Milano, nella redazione di We Wealth scrive di mercati, con un occhio anche ai private market. Si occupa anche di pleasure asset, in particolare di orologi, vini e moto d’epoca.

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