Conversione in sicaf immobiliare: cosa cambia?

Elena Cardani
Elena Cardani
28.6.2021
Tempo di lettura: 3'
Per la prima volta, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito il regime fiscale applicabile alla conversione in sicaf immobiliare. Ecco cos'è emerso
La conversione di una società per azioni in società a capitale fisso immobiliare (cosiddetta, sicaf immobiliare) è un'operazione assimilabile a una trasformazione eterogenea che comporta, ai fini delle imposte dirette (Ires e Irap) il realizzo dei beni relativi all'impresa al loro valore normale. Ai fini Iva l'operazione è neutrale, mentre ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale sconta una tassazione in misura fissa (pari a euro 200 per ciascuna imposta).
Così l'Agenzia delle Entrate, con risposta n. 370 del 24 maggio scorso si è pronunciata per la prima volta sul trattamento fiscale, e i connessi adempimenti dichiarativi, applicabile alla conversione in sicaf immobiliare.

Le  sicaf sono state introdotte nel nostro ordinamento nel 2014 e sono organismi di investimento collettivo del risparmio che hanno “come oggetto esclusivo l'investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante offerta delle proprie azioni”. Per quanto riguarda il regime fiscale, l'Agenzia delle Entrata aveva già avuto modo di chiarire che alle sicaf immobiliari si applica lo stesso regime dei fondi immobiliari e pertanto le stesse beneficiano dell'esenzione da Ires e Irap. Ai fini Iva, le sicaf hanno una propria soggettività passiva, sia nel caso di sicaf eterogestita (il cui patrimonio è cioè amministrato da un soggetto terzo) sia nel caso di sicaf endogestitita (il cui patrimonio è cioè amministrato direttamente dalla sicaf).
Per quanto riguarda la trasformazione di una società per azioni in sicaf, nella riisposta in esame, l'Agenzia ha precisato come, in assenza di una specifica previsione normativa, l'operazione possa in via analogica qualificarsi come trasformazione eterogenea che ai fini delle imposte dirette comporta l'interruzione del periodo di imposta alla data in cui si producono gli effetti giuridici della conversione, con realizzo a valore normale dei beni. Tale realizzo discende dalla fuoriuscita dei beni dal regime di impresa (in capo alla società per azioni) e al loro ingresso nel regime di esenzione (in capo alla sicaf).

Più in dettaglio, per il periodo di imposta ante conversione:

  • ai fini Ires, l'eventuale plusvalenza deve essere soggetta a tassazione, mentre in caso di minusvalenza la stessa non è deducibile (poiché la normativa non prevede la deducibilità delle minusvalenze derivanti dalla fuoriuscita dal regime di impresa). Le perdite fiscali anteriori al perfezionamento della conversione possono essere integralmente utilizzate nella determinazione del reddito ante conversione. Eventuali eccedenze di perdite, unitamente a eccedenze di interessi passivi ed Ace non sono riportabili post conversione né utilizzabili da soci/quotisti;

  • ai fini Irao, l'eventuale plusvalenza/minusvalenza concorre a formare la base imponibile Irap.

Dal punto di vista degli adempimenti dichiarativi Ires e Irap, deve essere presentata una dichiarazione Ires e Irap per il periodo compreso tra la data di inizio del periodo di imposta e la data di efficacia della conversione, entro nove mesi dalla data di chiusura del periodo. L'eventuale Ires e Irap dovute devono essere versate entro sei mesi dalla data di chiusura del periodo (in linea con gli ordinari termini). Per i periodi di imposta successivi, la sicaf deve presentare sia la dichiarazione Ires che la dichiarazione Irap. In termini di versamenti, sarà dovuta solo l'eventuale Irap computata sulla differenza tra le commissioni attive di sottoscrizioni e le commissioni passive dovute ai collocatori.

Nella risposta in esame, l'Agenzia ha chiarito inoltre che, considerato che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate dalle sicaf immobiliari concretizzano l'esercizio di attività commerciale rilevante ai fini Iva e che le sicaf hanno soggettività ai fini Iva, la conversione è neutrale e non influente ai fini Iva. Da ultimo la conversione comporta esborso non significativo ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, dovute ciascuna in misura fissa (200 euro).
Opinione personale dell’autore
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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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