Comprare casa: dall'agente al notaio, chi deve fare cosa

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
23.1.2023
Tempo di lettura: 3'
Qualsiasi acquisto - a maggior ragione immobiliare – perché sia buono è il risultato di ricerca, costanza, intuito e sicuramente perizia nell’affidarsi a professionisti adeguati. Che ruolo hanno, nelle compravendite, gli agenti immobiliari e i notai?

Nella nostra rassegna di indicazioni sul mercato immobiliare italiano pare utile qualche cenno a due figure chiave per un buon acquisto: l’agente e il notaio


La figura dell’agente immobiliare nelle compravendite 

L’agente immobiliare è spesso il primo interlocutore al quale si rivolge un potenziale interessato all’acquisto che abbia visto un annuncio. Vi è sempre maggiore omogeneità tra agenti immobiliari nel mondo e negli ultimi anni si sono impiantate in Italia molte agenzie internazionali, soprattutto rivolte all’intermediazione di beni di fascia alta, che hanno favorito ulteriormente l’armonizzazione dell’attività e dei rapporti con la clientela. 


Tuttavia, permangono alcune caratteristiche peculiari che vanno debitamente valutate. 


L’agente immobiliare in base alla legge italiana è un mediatore ovvero “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”. Vi è l’obbligo di iscrizione a un apposito ruolo dopo aver superato un esame di abilitazione. Gli agenti che svolgono attività senza essere iscritti sono passibili di una sanzione amministrativa pecuniaria e, assai più rilevante, non hanno diritto al pagamento della provvigione e anche di qualsiasi altra indennità. 


Per l'attività svolta, il mediatore ha diritto a un compenso (provvigione) che deve essere pagato sia dal venditore che dall’acquirente. La provvigione è determinata dalle tariffe professionali, usi o dal giudice secondo equità. In generale, comunque, essa varia dal 2 al 6%, ma si colloca con più frequenza intorno al 3-4%. In base all'art. 1755 del Codice civile, il diritto alla provvigione matura alla conclusione dell'affare e nel caso delle compravendite immobiliari si tende a identificare questo momento con la stipula del contratto preliminare. 


Come avviene l’iter di una compravendita immobiliare 

Occorre fare attenzione a diritti di esclusiva eventualmente riconosciuti all’agente nel mandato. In tal caso, infatti, la provvigione è dovuta indipendentemente dall’origine del contatto con l’acquirente. 


Se il possibile acquirente è interessato all'affare, il mediatore gli sottopone una proposta di acquisto con le indicazioni essenziali per la conclusione del contratto. Tale proposta viene poi sottoposta al venditore per l'approvazione, dando così impulso all'iter contrattuale che si completa con la stipula del rogito. 


La proposta è un modulo comunemente usato nell’attività di mediazione: essa si rivolge di fatto alla possibile parte venditrice. In realtà, occorre considerare che tali moduli contengono la disciplina complessiva del rapporto che si instaura tra le parti. Con essa il potenziale acquirente – ove la proposta sia accettata dal venditore - si obbliga a concludere il contratto preliminare, quindi è necessario prestare adeguata attenzione alle condizioni e ai termini che si indicano, poiché essi sono comunque vincolanti. 


In Italia, moltissime cause derivano da proposte inesatte, imprecise o poco adeguatamente valutate, quindi, nonostante la pressione che ci potrebbe essere per non perdere l’occasione di acquisto, gli acquirenti dovrebbero essere molto più attenti, magari incaricando un tecnico e un avvocato di eseguire adeguate verifiche preliminari, in particolare se si sospettassero abusi edilizi o particolarità dell’immobile (come nel caso di beni vincolati dalla Soprintendenza alle Belle Arti) o, ancora, problemi sul titolo di proprietà (ad esempio, in caso di donazioni precedenti o eredità aperte e contestate). 


Nei paesi anglosassoni è molto più sentita l’esigenza da parte degli acquirenti di farsi assistere da professionisti (sia tecnici che legali) nell’acquisto di un immobile, con una fase preliminare di adeguata due diligence. In Italia, abitualmente, l’acquirente si affida all’agente e poi, una volta giunto a stipulare il contratto, al notaio. Ma, spesso, è troppo tardi per prevenire un contenzioso, soprattutto se sono già state versate delle somme.

La figura del notaio nelle compravendite immobiliari 

La figura del notaio ha caratteristiche proprie in Italia, comuni peraltro ad alcuni paesi di civil law come la Francia e la Spagna, ma molto distanti dai notary public di diritto anglosassone. 


Il notaio è un pubblico ufficiale - i suoi atti possiedono valore di atto pubblico, costituendo piena prova fino a querela di falso anche in sede di contenzioso – che ponendosi in situazione di imparzialità rispetto al venditore e all'acquirente, garantisce la protezione e il completo soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe le parti. 


In particolare, i controlli del notaio si concentrano essenzialmente sulla legittimità del titolo di acquisto e sulla verifica che sul bene stesso non gravino trascrizioni pregiudizievoli, ovvero che l’immobile non sia gravato da ipoteche (volontarie, legali o giudiziali) e che non vi siano altri vincoli, come possono essere quelli derivanti da un sequestro, da un pignoramento (anche per cause di natura fiscale), dalla Soprintendenza o da una domanda giudiziale di terzi. 


Altro controllo che il notaio compie è quello afferente alla regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile che è oggetto di compravendita: la legge infatti impedisce o limita la commercializzazione di immobili che presentino abusi o che siano non correttamente censiti in Catasto, sia dal punto di vista della loro classificazione, sia dal punto di vista della loro rappresentazione grafica. 


Il notaio inoltre è responsabile di curare molteplici aspetti relativi alle parti: tra i principali la verifica dei poteri di firma e della capacità dei soggetti che stipulano il contratto, il loro regime patrimoniale coniugale, l’adempimento delle norme in tema di prestazione energetica, il regime tributario cui il contratto è assoggettato e la spettanza di eventuali agevolazioni. 


La scelta del notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti: tuttavia nell’ambito delle compravendite immobiliari la scelta del notaio è in genere riservata alla parte acquirente, essendo la stessa onerata del pagamento dei relativi compensi. 


L’intervento del notaio non è obbligatorio sino alla stipula dell’atto definitivo di vendita (il rogito), ma è fortemente consigliato anche per la stipula del contratto preliminare, soprattutto se intervengono dei pagamenti di anticipo prezzo e per evitare che terzi possano accampare diritti sull’immobile dopo la stipula. Il preliminare infatti può a cura del notaio essere trascritto nei registri immobiliari ottenendo il cosiddetto “effetto prenotativo”: in sostanza, nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei registri immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare, impedendo così che i diritti dell’acquirente possano essere pregiudicati da altre eventuali vendite dello stesso immobile a opera del venditore o da qualsiasi fatto che il venditore subisca. 


In caso di acquirente straniero: il traduttore e la procura 

Nel caso in cui l’acquirente fosse straniero che non conosce la lingua italiana, è necessario far intervenire, alla presenza del notaio e dei testimoni (se nessuno conosce la lingua straniera), un traduttore designato ai sensi della legge notarile. Inoltre, all’atto notarile italiano dovrà seguire una traduzione in lingua straniera certificata da un traduttore ufficiale (può essere anche lo stesso notaio, se conosce la lingua), conforme al testo italiano. 


Come ovviare se l’acquirente non possa effettivamente partecipare alla stipula? Si può fa ricorso a una procura, magari a un professionista, e ovviare magari anche le problematiche di mancata conoscenza della lingua. 


In definitiva, come sempre, un buon acquisto è il risultato di fortuna, costanza, intuito, azzardo e perizia nell’affidarsi a professionisti adeguati.

Opinione personale dell’autore
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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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