Che ruolo ricopre il mattone nel portafoglio degli italiani?

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
24.11.2020
Tempo di lettura: 3'
Il mattone è sempre visto dagli italiani come un porto sicuro. Il 2020 si sta per chiudere e con esso si sta per archiviare un anno complesso per l'immobiliare. Quali le attese per il 2021. Risponde Barbara Barzaghi, specialista real estate advisory di Banca Aletti

Nei momenti di elevata liquidità, l'immobiliare vive i periodi di massimo splendore perché gli investimenti alternativi con cui si confronta (obbligazioni, titoli di stato, ecc…) sono ai minimi

In questo momento chi ha nell'immobiliare un interesse che va oltre il mero utilizzo personale (prima casa e casa vacanze) vive una fase di attendismo

Le agevolazioni sono un'opportunità per il settore immobiliare, dove non sempre sono possibili i grandi interventi di rigenerazione di interi quartieri

Il settore immobiliare in Italia quota un quinto del Pil, è un settore che coinvolge oltre l'80% degli italiani (tanti sono quelli che secondo Istat possiedono almeno la prima casa) e in cui il ceto benestante ha investito oltre metà della propria ricchezza nel mattone, chi per interesse personale chi per tradizione di famiglia.
We Wealth ha chiesto a Barbara Barzaghi, specialista real estate advisory di Banca Aletti, come viene percepita la casa nel mondo private e quali sono le previsioni per il 2021.
Il 2020 si sta per concludere con numeri pesanti per il settore immobiliare. Nel corso dell'anno, vista la forte incertezza, gli italiani hanno accumulato molta liquidità, destinata a essere investita nei prossimi mesi. In prospettiva, quali sono le previsioni per il 2021 e su cosa puntereste?
In questo momento chi ha nell'immobiliare un interesse che va oltre il mero utilizzo personale (prima casa, casa vacanze, tornate prepotentemente in auge) vive una fase di attendismo. Se infatti il 2021 dovesse portare con sé  la fine della pandemia, il prossimo anno potrebbe essere un periodo interessante. Gli investitori hanno molta liquidità, accumulata per l'elevata incertezza, in attesa di essere investita, che determinerà importanti movimenti nel settore.

Il 2020 ha modificato, a livello immobiliare, molte delle abitudini della popolazione a livello globale; anche noi italiani, più resilienti ai cambiamenti, siamo stati obbligati a farlo e sono e saranno proprio questi cambiamenti a influenzare in modo importante il mercato real estate.

Il settore della logistica, per esempio, sia di lungo che di ultimo miglio, ha iniziato a vivere, e vivrà nei prossimi anni, un periodo d'oro, affiancato dal mercato del living, già in ripresa nei due anni precedenti, sotto il cui cappello possiamo raggruppare il residenziale, nella sua accezione più ampia: sia il residenziale puro, sia studentati, residenze per anziani, senior house, strutture sanitarie, residenze miste. Saranno questi i comparti  trainanti del mercato. Fondamentali restano, comunque, la posizione e la tipologia all'interno dell'area di riferimento; in un'area, per esempio, come Bologna, che ha un'altissima vocazione universitaria, lo studentato o il residenziale di dimensioni molto contenute sono le tipologia su cui puntare.
Alla luce del periodo che stiamo vivendo, che ruolo ricopre il mattone all'interno di un portafoglio globale?
Nei momenti di elevata liquidità, l'immobiliare vive i periodi di massimo splendore perché gli investimenti alternativi con cui si confronta (obbligazioni, titoli di stato, ecc…) sono ai minimi e il mattone rappresenta un'opportunità, che resta tra i principali investimenti. È plausibile affermare che in futuro potrà esserci un momento per incrementare il peso dell'immobiliare, ma investendo nel comparto corretto: nel breve periodo, non tutto sarà interessante. Non bisogna dimenticare che anche prima dell'inizio della pandemia, in un mercato in parte in ripresa, alcuni settori  iniziavano a vivere un'importante fase di metamorfosi ancora non terminata, e sono solo nel medio lungo periodo torneranno performanti.

Il retail, per esempio, con le nuove abitudini dell'e-commerce, ma con la componente psicologico-esperienziale ancora determinante fra gli avventori, porterà a una fusione delle due entità: store fisici ed e-commerce che dovranno riuscire a integrarsi a tuttotondo ripensando i propri modelli di vendita. L'approccio vincente sarà: esserci sempre, ma soprattutto dove, come e quando il cliente ne avrà necessità o desiderio.

Al retail si affiancherà il direzionale perché il covid ha certamente accelerato dei trend che stavano lentamente entrando nella nostra quotidianità. L'utilizzo dello smart working, già possibile anche prima della pandemia, ha, nel periodo del lockdown, dimostrato che lavorare da casa funziona. Ed è impossibile tornare indietro. Non ci sono quindi dubbi sulla strada intrapresa, ma sarà necessario capire in che misura questo avverrà perché tutto ciò modificherà la quantità e la qualità di richieste al direzionale (determinante saranno spazi fortemente modulabili, aumento degli spazi comuni che favoriscono l'interazione fra i dipendenti, il raggiungimento con i trasporti pubblici e ancora parcheggi e aree per servizi ai lavoratori).
In generale, quale percentuale destinereste al mattone, rispetto ad altre forme di investimento (azioni, bond, etc)?
Un portafoglio efficiente viene costruito sulle necessità finanziarie di chi lo possiede, ma tenendo in considerazione tre elementi che sono essenziali per la sua costruzione: gli obiettivi di investimento, la tolleranza al rischio e l'orizzonte temporale che ci si prefigge. L'investimento immobiliare, se le analisi di ripresa del mercato troveranno conferma, potrebbe essere aumentato nel prossimo futuro se ritenuto rispondente alle necessità di uno specifico portafoglio, soprattutto perché i capitali si spostano per attenuare al meglio i rischi di brevissimo periodo e l'immobiliare è una delle asset class in grado di farlo.
Entrando più nel dettaglio, la locazione è il settore che ha sofferto di più. Cosa vi attendente per il prossimo anno?
Il mercato delle locazioni ha subito un crollo importante in ambito retail/commerciale e in ambito turistico/residenziale di breve periodo. Impossibile pensare che nel 2021, se la pandemia non farà più parte del nostro quotidiano, tutti i comparti riprenderanno senza un periodo di sofferenza più o meno duro. Certamente ci saranno comparti che continueranno la loro corsa positiva (logistica), altri che alla ripresa torneranno performanti in tempi brevi (residenziale in senso ampio e turistico ricettivo iniziando da quello legato al business) e altri che soffriranno ancora per qualche tempo. Fondamentale, però, sarà il cambiamento di passo: il mercato richiede, infatti, immobili nuovi, performanti, e il meno impattanti possibile a livello ambientale.
Le agevolazioni fiscali potrebbero incentivare una maggiore dinamicità del mercato?
Secondo l'Istat ben oltre la metà degli immobili in Italia hanno più di 30 anni di vita. La conseguenza è che le agevolazioni sono un'opportunità per il settore immobiliare, dove non sempre sono possibili i grandi interventi di rigenerazione di interi quartieri.
Fondamentali, e da accogliere con positività soprattutto in uno scenario come quello attuale, sono gli incentivi/detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione, antisismici o di efficientamento energetico che creano le condizioni favorevoli alla rigenerazione del patrimonio immobiliare italiano, al mantenimento e alla creazione di posti di lavoro e al miglioramento sotto il profilo ambientale.
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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