Casa in montagna: dove comprare in alta quota

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Il mercato delle seconde case in montagna è vivace, con prezzi in continua crescita. Quali sono le località più gettonate? Oltre alle location top, l’aumentata domanda di case vacanza ha portato anche i potenziali acquirenti con budget limitati a cercare appartamenti in località minori, dove i prezzi sono più bassi

Un settore vivace e in crescita, quello delle seconde case in montagna, grazie anche a una domanda che, negli ultimi anni, ha di fatto creato un mercato che parte da inizio dicembre e prosegue fino all’autunno, anche se con caratteristiche e trend diversi a seconda delle località e delle altezze alle quali queste si trovano. 

Alla casa da utilizzare per se stessi e per i propri familiari si è aggiunto poi il ritorno della casa acquistata per investimento nelle località turistiche, grazie al massiccio rientro dei turisti. E questo ha portato a un’ulteriore crescita dei prezzi, visti in aumento di circa l’1,8% a livello nazionale nel 2022. 


“Abbiamo registrato una solida spinta verso l’alto della domanda sia in acquisto sia in affitto delle case in montagna”, ha dichiarato Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di Abitare Co, che ha spiegato che il motivo è legato al fatto che questa tipologia di immobili viene sempre più intesa come un asset che dà valore aggiunto alla propria qualità della vita. Ma non solo. “L'acquisto di un immobile di questo genere - che soprattutto in passato derivava spesso da una decisione dettata dalle emozioni - oggi rientra di più in una logica dettata dall’investimento. Nessuno degli investitori si attende una ricapitalizzazione del proprio investimento con performance a due cifre annue, ma - soprattutto sul fronte dei rendimenti ottenibili - i numeri sono senz’altro molto più interessanti se confrontati con altre forme di investimento non immobiliare”, ha precisato Ghisolfi. 


Di avviso simile è anche Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi di idealista. “Anche con le dovute riserve per una certa volatilità dei prezzi, dovuti a un’offerta talvolta troppo esigua, dopo il periodo di massima allerta pandemica c’è stato un forte ritorno d’interesse per l’immobiliare turistico con un deciso aumento delle richieste anche in montagna da una clientela italiana e straniera”, ha dichiarato De Tommaso, che ha confermato la tendenza di un incremento degli utenti interessati al mattone come forma di investimento. “La leva è anche data dall’effetto degli affitti brevi che consentono oggi di ‘mantenere’ una seconda abitazione con rendimenti medi lordi compresi tra il 5 e l’8%”, ha precisato il responsabile ufficio studi di idealista.

Quali sono le località più gettonate? 

“In cima alla classifica delle principali località turistiche montane, per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, troviamo anche quest’anno Cortina d’Ampezzo, Madonna di Campiglio, Courmayeur e, new entry, Livigno”, ha risposto Ghisolfi, che ha precisato che in queste località, per acquistare una casa di nuova costruzione o completamente ristrutturata, bisogna spendere in media dai 9.350 euro al metro quadrato di Livigno sino ai 13.000 euro al metro quadrato di Cortina, ma ha anche precisato che se ci si interroga su quanto siano care le seconde case sulle nostre montagne è meglio ricordarsi che sulle Alpi svizzere o francesi si spendono ben più di 20.000 euro al metro quadrato


“Nel range compreso fra i 5.000 euro e i 7.000 euro al metro quadrato, troviamo molte località distribuite su tutto l’arco alpino: da Cervinia a Ponte di Legno, da Bormio a Selva di Val Gardena. Scendendo, poi, con i prezzi troviamo ancora molte località affascinanti e amate dai turisti sia italiani sia stranieri come Gressoney in Valle d’Aosta o Selva di Cadore in Veneto. Le famiglie della Liguria, del Piemonte, della Lombardia e del Veneto sono i primi acquirenti delle principali località di montagna delle rispettive regioni, oltre naturalmente alla Valle d’Aosta e al Trentino”, ha proseguito Ghisolfi. 


“In Piemonte, per esempio, un mercato dinamico è Bardonecchia, così come Sauze d’Oulx, dove i prezzi sono cresciuti del 9,4%”, ha detto Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che poi ha proseguito con la Lombardia, ricordando qui due importanti interventi che interesseranno Ponte di Legno e il Passo del Tonale. “Si tratta della funicolare che collegherà l’arrivo della cabinovia che sale da Ponte di Legno alla strada statale del Passo del Tonale e l’interramento di un tratto di strada all’altezza della stazione di partenza della cabinovia Paradiso che permetterà agli sciatori di passare da un versante all’altro del comprensorio senza togliere gli sci e senza attraversare la strada statale 42 - ha precisato Megliola - In Trentino, molto gettonate sono le località di Folgaria e Lavarone, con valori immobiliari stabili, ma anche la Val di Fassa, dove il mercato è ancora vivace, con una continua crescita della domanda di case vacanza soprattutto nei comuni di Moena, San Giovanni di Fassa, Canazei e Campitello di Fassa, così come le località turistiche dell’Altopiano della Paganella: Andalo, Molveno, Fai della Paganella e Cavedago. Per quanto riguarda l’Italia Centrale, Roccaraso, in Abruzzo, ha registrato un discreto aumento dei valori immobiliari (+5,1% nella prima parte del 2022), con acquirenti che arrivano da Lazio e Campania”. 


Qual è l’identikit degli acquirenti e quali sono le richieste e i comportamenti degli investitori? 

Dall’analisi di Tecnocasa risulta che ad acquistare la casa vacanza sono soprattutto persone d’età compresa tra 45 e 54 anni (34,1%), a seguire chi ha tra 55 e 64 anni (27,3%) e tra 35 e 44 anni (18,8%). Fa un salto di 2,5% la percentuale di over 65 che acquistano questa tipologia immobiliare, mentre le coppie che acquistano sono il 48,6% in diminuzione dal 49,6%; stabile la percentuale di coppie con figli che sono al 34,8% (un anno fa erano al 34,5%), mentre i single raccolgono il 16,6% aumentando dal 15,9%. 

“In genere, la tipologia preferita da chi acquista una casa vacanza è il trilocale, anche se si è registrato un calo delle compravendite nel 2022 al 33,1%, dal precedente 34,7%; seguono poi le soluzioni indipendenti e semindipendenti con il 28,1% delle scelte, in lieve contrazione dal 29% del 2021. Bene anche il bilocale che rappresenta il 25,2% delle transazioni”, ha illustrato Megliola, mentre Ghisolfi ha poi aggiunto che “la domanda di chi cerca un appartamento da acquistare punta nell’80% dei casi su immobili di nuova o recente realizzazione con metrature comprese nella media fra i 60 e i 90 metri quadrati”. 

Non possono sicuramente mancare i servizi. “Un aspetto preso in considerazione sia da chi realizza un investimento con ottica di messa a reddito sia da chi utilizzerà la casa per sé è, infatti, proprio la vicinanza alle piste da sci e la presenza dei servizi o un futuro sviluppo di infrastrutture (piste da sci, potenziamento dei collegamenti, impianti termali etc). Inoltre, ci si informa sempre di più sul peso delle spese condominiali, anche alla luce dell’aumento dei costi dell’energia. Per questo motivo piacciono anche gli appartamenti in piccoli complessi condominiali e le nuove costruzioni, apprezzate dai potenziali acquirenti, anche se non sempre se ne possono costruire di nuove alla luce di vincoli paesaggistici che spesso interessano le zone di montagna”, ha spiegato Megliola. 


Quali sono le attese sul 2023?

“Il 2023 sarà un anno contraddistinto da una maggiore incertezza, sarà quindi importante vedere come il mercato reagirà all’aumento dei tassi applicati ai mutui e al rallentamento delle decisioni di acquisto da parte delle famiglie. Sul fronte dei prezzi, non dovrebbero esserci tendenze di un cambio di passo che conduca a una inversione di tendenza. Men che meno nel segmento degli affitti, dove, al contrario, si registreranno dei possibili aumenti legati soprattutto al costo della vita”, ha risposto Ghisolfi. 

Mentre Megliola ha evidenziato una tendenza già in atto, destinata a proseguire anche nei prossimi anni: “L’aumentata domanda di case vacanza ha portato i potenziali acquirenti con budget limitati a cercare la casa in località minori, dove i prezzi sono più bassi. Per esempio, negli ultimi tempi, sono aumentate le richieste a Temù in Lombardia, ad Antey e Saint Pierre in Valle d’Aosta, Lavarone in Trentino, Gallio e Roana sull’altopiano di Asiago”, ha concluso la responsabile ufficio studi di Tecnocasa.

Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Giornalista professionista, è laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Torino. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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