Cartolarizzazioni immobiliari: qual è il regime fiscale?

Elena Cardani
Elena Cardani
31.3.2021
Tempo di lettura: 2'
I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sul regime fiscale applicabile alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare
Con la risposta 132 pubblicata il 2 marzo, l'Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti sul regime fiscale applicabile alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare.
L'interpello è presentato da un veicolo per la realizzazione di operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla titolarità di beni immobili (ossia dalla società proprietaria di beni immobili, letteralmente real estate owned company, in gergo, ReoCo secondo il nuovo art 7.2 introdotto da decreto Crescita nella Legge sulla Cartolarizzazione) che intende partecipare ad aste pubbliche in esito alle quali può acquistare alcuni beni immobili costituiti da impianti fotovoltaici che saranno oggetto della cartolarizzazione.
Gli immobili derivano da contratti di leasing scaduti e non adempiuti che il cedente ha acquistato da una società di leasing. La ReoCo 7.2, non essendo autorizzata a gestire in proprio gli impianti, concorda che gli stessi vengano concessi in locazione dal cedente a un operatore del settore fotovoltaico. L'operazione è finanziata con l'emissione da parte della real estate owned company di titoli non quotati che saranno sottoscritti da una banca italiana e una banca irlandese.
Il rendimento e il rimborso dei titoli sono previsti nella misura in cui la ReoCo 7.2 riceva flussi dagli impianti oggetto di cartolarizzazione (canoni di locazione e/o proventi derivanti dalla cessione degli immobili). I flussi sono destinati al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli e al pagamento dei costi della cartolarizzazione. Contabilmente, la ReoCo 7.2 precisa che, in maniera coerente con la contabilizzazione ordinariamente seguita dalle società di cartolarizzazione, gli impianti, le attività e le passività, i costi ed i ricavi connessi all'operazione non sono riflessi nel bilancio ma in un allegato della nota integrativa, in quanto costituiscono un patrimonio separato destinato al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli.

In relazione alla fattispecie rappresentata, l'Agenzia delle Entrate chiarisce quanto segue:

  • Le società di cartolarizzazione immobiliare hanno come sottostante, anziché i crediti (previsti dalle operazioni di cartolarizzazioni tipiche) i beni immobili che rappresentano il patrimonio separato, a garanzia della cartolarizzazione. Alla luce di ciò, nel corso della cartolarizzazione, eventuali somme derivanti dai beni della cartolarizzazione:


-  non concorrono a formare la base imponibile ai fini Ires della Reo.Co 7.2. Ciò poiché il vincolo di destinazione del patrimonio separato esclude il possesso del reddito nelle mani di tali società.

- non concorrono a formare la base imponibile ai fini Irap. Ciò a seguito del principio della “presa diretta dal bilancio”, considerato che tali somme non sono rilevate a conto economico della Reo.Co.

Al termine della cartolarizzazione, è soggetto a tassazione ai fini Ires l'eventuale risultato di gestione che residua dopo avere soddisfatto i creditori del patrimonio separato e pagato i costi della cartolarizzazione. Stesso trattamento ai fini Irap, assumendo che l'eventuale risultato residuo sia contabilizzato in voci del conto economico rilevanti ai fini Irap.

  • Per quanto riguarda la tassazione degli interessi dei titoli emessi dalla ReoCo 7.2, si applica l'ordinaria disciplina prevista per i titoli emessi dalle società di cartolarizzazione. È possibile quindi, a talune condizione, beneficiare dell'esenzione dalla ritenuta.

  • Per quanto riguarda l'attività immobiliare svolta dalla Reo.Co 7.2, la stessa è soggetta ai fini Iva e ai fini delle imposte ipotecarie e catastali all'ordinaria disciplina prevista per le locazioni e le cessioni di beni immobili.

Opinione personale dell’autore
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Tax director dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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