Cartolarizzazione immobiliare: alternativa nel real estate

Andrea Ballancin
Andrea Ballancin
22.4.2021
Tempo di lettura: 3'
Approfondimento sulla società di cartolarizzazione immobiliare che può rappresentare un interessante veicolo per i club deal che effettuano investimenti nel settore real estate
La disciplina fiscale sulla cartolarizzazione immobiliare prevista dall'art. 7.2 della L. n. 130 del 1999, introdotto dal Dl n. 34/2019, si presenta, anche alla luce delle recenti conferme di prassi in materia (risposta all'interpello 132 del 2 marzo scorso), fortemente attrattiva per gli investitori nel settore del real estate che possono, ad oggi, avvantaggiarsi di uno strumento competitivo sotto plurimi profili.
La struttura può essere impiegata per l'acquisizione, riorganizzazione e/o finanziamento di asset immobiliari, in alternativa all'utilizzo di società immobiliari e ai fondi/sicav immobiliari. L'operazione si realizza mediante il trasferimento di beni immobili (o mobili registrati) a una società veicolo (cosiddetta Spv 7.2), incaricata di detenere i beni e raccoglierne i relativi proventi, destinati, in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti dei portatori di titoli.
Il trattamento impositivo è premiante sia per le società di cartolarizzazione che per i sottoscrittori dei titoli. Quanto alle prime, i proventi generati medio tempore dal portafoglio cartolarizzato sono irrilevanti ai fini Ires e Irap. In particolare, la sussistenza del vincolo di destinazione del patrimonio “segregato” a favore dei portatori dei titoli esclude il necessario presupposto del possesso del reddito, con conseguente non imponibilità dei risultati economici della gestione del patrimonio cartolarizzato ai fini Ires. Quanto all'Irap, le eventuali differenze di periodo, non essendo riflesse nel conto economico e nello stato patrimoniale (ma rappresentate in nota integrativa), in forza del principio di derivazione, non concorrono alla formazione del valore della produzione netta.

Sul versante delle imposte indirette, non sono previste mitigazioni: la disciplina ordinaria opera sia con riferimento all'Iva, che alle imposte di registro, ipotecarie e catastali, applicate in misura proporzionale e non fissa, diversamente da quanto specificatamente stabilito per le società veicolo di appoggio di cui all'art. 7.1.

Dal punto di vista dei portatori dei titoli (cosiddetti note-holder), è stata validata l'estensione del regime fiscale di cui al D.lgs. 239/1996 anche agli interessi e altri proventi derivanti dai titoli emessi nell'ambito dell'operazione di cartolarizzazione immobiliari, con conseguente applicazione della ritenuta del 26% a titolo d'imposta ai sottoscrittori cosiddetti “nettisti” (su tutti le persone fisiche) e del regime ordinario a quelli cosiddetti “lordisti” (come, ad esempio, le società commerciali). Per gli investitori esteri (istituzionali e non) residenti in Paesi white list, la disciplina si rivela ancor più vantaggiosa, giusta l'operatività dell'(ampia) esenzione da imposizione di cui all'art. 6 del citato decreto non soggetta a quelle restrizioni previste per i quotisti non residenti di fondi immobiliari italiani. In tale ultimo caso, infatti, l'abolizione della ritenuta in uscita si applica soltanto ad investitori istituzionali esteri o veicoli da questi ultimi partecipati.

Confrontando, quindi, lo strumento in esame con strutture di investimento alternative, e principiando dal veicolo classico della società immobiliare (spa o srl), quest'ultimo, a fronte di una struttura molto più semplice e costi di set-up minimi, sconta tuttavia un regime fiscale certamente più gravoso, essendo prevista un'imposizione a livello societario, come detto assente nelle operazioni di cartolarizzazione.

Anche il raffronto con i fondi immobiliare evidenzia alcuni benefici propri della cartolarizzazione. Sotto il profilo strettamente impositivo, si registra in entrambi i casi un'esclusione da imposizione ai fini Ires e Irap (del fondo e della Spv 7.2) e un analogo trattamento impositivo per gli investitori residenti, laddove per i sottoscrittori esteri l'esenzione da ritenuta prevista dal D.lgs. 239/1996 ed estesa alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare è, come detto, soggetta a condizioni meno stringenti rispetto a quelle previste in capo a quotisti non residenti. Sul versante delle imposte sui trasferimenti, i fondi immobiliari beneficiano, invece, di un regime agevolato precluso alle Spv 7.2.

A livello strutturale e regolamentare, le operazioni di cartolarizzazione si appalesano meno complesse ed onerose, potendo l'investitore gestire direttamente gli asset immobiliari, peraltro senza che sia richiesta una pluralità di investitori.

Le riferite peculiarità delle operazioni di cartolarizzazione e il trattamento impositivo validato dagli ultimi importanti chiarimenti di prassi, assegnano a tale strumento un ruolo di primo piano nel panorama degli investimenti immobiliari.
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Avvocato e dottore commercialista, socio dello Studio MB Associati di Milano. Professore aggregato presso l’Università degli Studi del Piemonte Orientale dove insegna Diritto tributario e Diritto tributario progredito. Vanta una consolidata esperienza professionale con una forte specializzazione nella fiscalità internazionale e d’impresa nonché nel contenzioso tributario. È esperto di pianificazione fiscale dei patrimoni personali e di trust, soprattutto nella delicata fase
del passaggio generazionale.

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