Canoni a scaletta: come vanno considerati i lavori ai fini Iva?

Con risposta 424 del 12 agosto scorso, l’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni sul trattamento ai fini Iva dei canoni di locazione “a scaletta”, fattispecie – frequente nella prassi - nella quale il canone di locazione annuale viene ridotto a fronte di spese che il conduttore sostiene per interventi di ristrutturazione effettuati sull’immobile che ne incrementano il valore, senza che il conduttore riceva alcun indennizzo. Tipicamente si tratta di lavori che consentono di rendere l’immobile idoneo all’attività che il conduttore intende svolgere e pertanto il canone di locazione concordato viene diminuito per consentire al conduttore di rientrare delle spese in esame che si aggiungono al canone stesso.

Canoni di locazione “a scaletta”: il parere dell’Agenzia delle Entrate 

Al riguardo, a parere dell’Agenzia, la fattispecie configura una permuta, alla luce di considerazioni già effettuate sia dalla Corte di Giustizia Ue che dalla Corte di Cassazione, secondo le quali la riduzione del canone rappresenta la controprestazione dei lavori di ristrutturazione effettuati dal conduttore. Si tratterebbe, in sostanza, di permuta di servizi con altri servizi, dal momento che i lavori, rappresentando un vantaggio per il proprietario dell’immobile, sono una forma di corresponsione del canone.

Canoni di locazione “a scaletta”: il tema della fatturazione dell’Iva 

Alla luce di ciò, in base ai principi che si applicano per le permute di servizi, secondo l’Agenzia, il proprietario dell’immobile deve fatturare con Iva l’intero importo del canone pattuito, senza tenere conto della riduzione per i lavori (cosiddetto canone lordo) e il conduttore, entro la data di ricezione della fattura del canone, deve fatturare al proprietario il vantaggio derivante dai lavori di ristrutturazione eseguiti, determinato come differenza tra il canone lordo e il canone netto, applicando il regime Iva previsto per i lavori stessi.