Affitti brevi: scatta la presunzione di attività commerciale

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La legge di bilancio 2021 introduce una presunzione di attività commerciale per gli affitti di breve periodo se gli appartamenti gestiti sono superiori a quattro unità
Nel disegno di legge di bilancio 2021, la cui approvazione dovrà avvenire entro il 31 dicembre, l'articolo 100 introduce una presunzione assoluta di attività commerciale per gli affitti di breve periodo quando gli appartamenti gestiti sono superiori a quattro unità per ciascun periodo di imposta. La nuova previsione troverà applicazione anche in relazione ai privati e per i contratti stipulati per il tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, come le agenzie immobiliari, o tramite soggetti che gestiscono portali telematici, come ad esempio Airbnb, Booking e altri similari. Viene anche prevista l'istituzione di una banca dati degli immobili adibiti a tale attività.
La conseguenza più significativa di questa previsione è l'uscita o l'inapplicabilità del regime della cedolare secca ai proventi derivanti dagli affitti e dunque l'esclusione dall'applicabilità dell'imposta sostitutiva con aliquota del 21% sui canoni (art. 3 D.Lgs. 23/2011 e Decreto 50/2017). Con il nuovo regime invece i redditi così prodotti saranno soggetti alle regole del reddito di impresa e dunque concorreranno con gli altri redditi alla formazione del reddito complessivo che sarà poi assoggettato alle aliquote per scaglioni Irpef, se prodotto da persona fisica, come reddito di partecipazione, se prodotto da società di persone, o come reddito di impresa con aliquota del 24% , se prodotto da società di capitali.

Sui canoni si renderà dovuta anche l'Irap, l'imposta regionale sulle attività produttive, trattandosi appunto di attività commerciale. Da quanto precede si evince l'ulteriore conseguenza di necessità di apertura della partita Iva, come persona fisica o società, e l'ulteriore obbligo dell'assoggettamento a tutti gli adempimenti fiscali e civilistici previsti per tali categorie di soggetti. Adempimenti che vanno dalla semplice fatturazione dei ricavi e registrazione dei contratti fino ad arrivare a un vero e proprio bilancio di esercizio nelle ipotesi più strutturate. Il limite attualmente vigente, che consente l'applicazione della cedolare secca sui proventi degli affitti di breve periodo, continuerà ad applicarsi invece nei casi in cui gli appartamenti gestiti siano fino a un massimo di quattro unità. Inizialmente, nella prima versione della norma, tale limite era stato proposto in tre sole unità. Poi la disposizione è stata stralciata totalmente e inserita, con il nuovo tetto delle quattro unità, nella legge di bilancio 2021, tutt'ora in corso di approvazione come detto.

Il tenore letterale della norma lascia intendere che il numero degli appartamenti deve essere verificato, ai fini della nuova disposizione, anno per anno. Con la conseguenza che se per un anno il limite dei quattro appartamenti viene superato si applicherà il nuovo regime. Allo stesso modo se gli appartamenti in gestione nell'anno successivo torneranno a essere quattro, allora la presunzione assoluta di attività commerciale non troverà più applicazione e si potrà applicare il regime dei privati. In quest'ultimo caso, e in generale in tutti i casi in cui gli appartamenti in gestione non siano più di quattro, è bene considerare che il regime della cedolare secca è sempre opzionale. Nel senso che è il contribuente a dover effettuare l'analisi di convenienza in base ai redditi prodotti nell'anno e  decidere se applicare il regime di tassazione ordinario con le aliquote Irpef, l'addizionale comunale e regionale, l'imposta di registro e di bollo sul contratto, o quello dell'imposizione sostitutiva che non prevede l'obbligo di registrazione del contratto. La scelta va effettuata nella dichiarazione dei redditi o mediante la registrazione volontaria del contratto.

È bene ricordare che per “affitti di breve periodo” si intendono le locazioni di immobili a uso abitativo e delle relative pertinenze di durata non superiore a 30 giorni effettuate da persone fisiche anche tramite intermediari o portali telematici. Rientrano nella definizione anche le locazioni di singole stanze all'interno di immobili a uso abitativo, le sublocazioni e i comodati. Possono essere previsti anche servizi accessori quali cambio della biancheria, pulizia dei locali, wi-fi, utenze telefoniche. Si tratta di una attività dal carattere strettamente correlato al turismo locale o internazionale e alle necessità di spostamento personali o professionali comunque di breve durata. Al di là del freno che tali attività hanno subito a causa della pandemia e delle limitazioni agli spostamenti, il legislatore è intervenuto per regolamentare un settore in crescita che ha un impatto significativo sia sull'attività alberghiera sia su quella turistica e che genera materia imponibile da attrarre a tassazione. Inoltre, la nuova disposizione va a colmare un vuoto normativo ancora presente circa i requisiti per qualificare fiscalmente come “commerciale” l'attività di affitto di breve periodo la cui verifica è rimessa oggi ai principi generali del codice civile, come precisato dall'Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 278 del 26/08/2020.

La disposizione, se confermata nel testo definitivo della legge di bilancio 2021, entrerà in vigore già a partire dal 1° gennaio 2021.  
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Specializzato in diritto tributario presso la Business School de Il Sole 24 ore e poi in diritto e fiscalità dell’arte, dal 2004 è iscritto all’Albo degli Avvocati di Milano ed è abilitato alla difesa in Corte di Cassazione. La sua attività si incentra prevalentemente sulla consulenza giuridica e fiscale applicata all’impiego del capitale, agli investimenti e al business. Collabora da più di un decennio con uno studio boutique del centro di Milano.

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