AAA immobili della Pa vendesi: un patrimonio da 284 miliardi

Ben 284 miliardi di euro, corrispondenti a quasi 340 milioni di metri quadrati di superficie. Questo il valore complessivo del patrimonio della pubblica amministrazione che emerge dal Rapporto annuale sui beni immobili delle amministrazioni pubbliche (dati 2016) in cui sono stati censiti oltre 1 milione di fabbricati. Un processo, quello della valorizzazione dei beni pubblici, tutt'altro che semplice, caratterizzato da direttrici di intervento le cui modalità operative possono essere molteplici e dove la conoscenza completa e sistematica dei cespiti è preliminare allo sviluppo di qualunque piano di razionalizzazione e gestione efficace dei costi.

Ma in cosa consiste il processo di valorizzazione e gestione del patrimonio pubblico? Quali sono le difficoltà che si possono incontrare nell'immissione dei beni sul mercato e quali le opportunità per gli investitori? We Wealth lo ha chiesto a Giovanna Della Posta, da gennaio 2019 alla guida di Invimit Sgr, la società controllata al 100% dal Mef, che è stata costituita nel 2013 e che ora è impegnata (per circa 600 milioni) all'interno del piano straordinario di dismissioni 2019-2020 per complessivi 1,2 miliardi.

“Se noi confrontiamo gli 1,2 miliardi, di cui tanto si parla nelle ultime settimane, con i 284 miliardi complessivi ci accorgiamo che stiamo parlando di una quota pari allo 0,4%, quindi di un valore molto piccolo rispetto all'intero valore patrimoniale pubblico”, ha spiegato Della Posta, che ha suggerito di adottare una visione più ampia del processo di valorizzazione degli asset statali. “Il nostro compito è quello di procedere con un'attività di razionalizzazione e di ottimizzazione della gestione, per cui prima bisogna capire che cosa è funzionale allo Stato, e successivamente, in seguito ad attente valutazioni, immettere sul mercato tutti i beni che non sono coerenti con la strategia del Paese e che possono rappresentare un'occasione per recuperare risorse da destinare a scopi migliori - ha precisato l'ad di Invimit, che detiene circa 1,6 miliardi in gestione, per circa 300 asset, con 8 fondi e un fondo di fondi - Di fatto, noi lavoriamo sul nostro patrimonio da 1,6 miliardi, ma operiamo a stretto contatto con il Mef per capire come possiamo far migrare le practice che stiamo portando avanti sul nostro patrimonio e farle diventare una politica di gestione del patrimonio immobiliare dell'intero Paese. Il nostro obiettivo è fare sinergia, facendo esattamente quello che fanno le altre Sgr, quindi lavoriamo sia sul profilo locativo, sia sulla parte di manutenzione straordinaria dei beni, andando a valorizzare gli immobili e a ottimizzare la redditività di quelli che restano in portafoglio”. Per esempio, gli immobili che Invimit sta immettendo ora sul mercato hanno dimensioni inferiori ai 2.000 m2, e quindi ridotte rispetto alle necessità pubbliche; oppure pur essendo di maggiori dimensioni hanno un potenziale di mercato che è più coerente con la strategia di un investitore privato specializzato.

Bisogna poi considerare che il 76% del valore stimato dei beni pubblici non è riconducibile a immobili dell'amministrazione centrale, ma a immobili di amministrazioni locali (e di questi il 49% è ascrivibile ai Comuni). “Questa è la più grande differenza, perché mentre sull'amministrazione centrale c'è il Demanio, negli altri casi governano gli enti territoriali e quindi bisogna fare un'attività di marketing territoriale, andando – per esempio – dai Comuni a spiegare l'importanza di una gestione professionale, che facendo leva anche sugli strumenti che la finanza oggi mette a disposizione, consente di portare efficienza e rendere più efficaci le politiche di gestione sia per le attività di razionalizzazione che per le attività di valorizzazione”, ha dichiarato l'ad di Invimit Sgr.

Della Posta si è rivolta proprio a questi enti locali per attivare sinergie sul fronte immobiliare, anche per le importanti ricadute che una valorizzazione del real estate ha sul tessuto socio-economico. Investire sulla razionalizzazione e sulla valorizzazione degli immobili significa innescare un circolo virtuoso su Pil, disoccupazione, disagio sociale e fermare il degrado grazie a progettualità che vanno oltre la mera ristrutturazione: si tratta di una vera e propria rigenerazione sociale.

Prima dell'estate Invimit ha, infatti, inviato una settantina di lettere ai presidenti delle Regioni, ai sindaci dei Comuni capoluogo di Regione e ai presidenti delle Province e città Metropolitane, per invitarli a condividere una mappa dei loro beni che potranno essere valorizzati. “Da Nord a Sud posso dire che sono stati molto ricettivi”, ha risposto la manager, che ha aggiunto che “il patrimonio immobiliare pubblico è una risorsa che necessita di essere ripensata” e che certamente “attraverso la Sgr è stato trovato un modo per rivedere il tutto anche in un'ottica di mercato”. Per il mercato, infatti, è indifferente che la proprietà sia pubblica o privata. “Il mio obiettivo, però, non è quello di svendere gli immobili dello Stato – ha precisato Della Posta - ma venderli al prezzo giusto, ancorché questo è un prezzo calmierato rispetto a quello di mercato che può essere più speculativo. Quando parliamo di dismissioni va fatta, infatti, attenzione, perché i nostri asset non sono semplicemente dismessi, ma immessi sul mercato e, almeno per quanto riguarda il nostro lavoro, anche supportando i potenziali investitori nell'identificare la progettualità più adeguata. Noi li traghettiamo verso il mercato, li accompagniamo proprio per valorizzarne non solo la cessione ma anche la progettualità intrinseca.Il mercato ci chiede “student housing”, non ci chiede un immobile da 5.000 m2”.

In questo contesto, Invimit ha impostato una strategia diversa per ogni asset, perseguendo tre distinte direttrici: la costituzione di un fondo, chiamato Dante (in fase di autorizzazione Consob alla commercializzazione delle quote a investitori istituzionali), nel quale confluiranno una trentina di immobili già individuati, che sono localizzati nel centro delle principali città italiane (e sono per la metà già locati e quindi a reddito) del valore di 250-300 milioni; la vendita diretta di portafogli e quindi di pacchetti di immobili cielo-terra; e, infine, la vendita retail di singole unità immobiliari attraverso un'innovativa procedura d'asta che punta a garantire un inedito livello di trasparenza e tracciabilità dell'intero processo di aggiudicazione.

Di fronte a queste opportunità di investimento, la risposta da parte degli investitori è stata positiva, basti pensare che il sito di Invimit da luglio ad oggi ha registrato 150.000 accessi contro gli 8.500 dello stesso periodo anno precedente. “Abbiamo ricevuto manifestazioni di interesse sia da parte di clienti privati che di fondi interessati a rilevare portafogli. Laddove non arriva il privato direttamente diverse banche che fanno private banking ci stanno contattando perché i loro clienti vorrebbero allocare una quota del loro patrimonio sul real estate e quindi ci chiedono informazioni per valutare la coerenza dei nostri immobili con l'asset allocation dei propri clienti”, ha aggiunto l'ad di Inivimit Sgr, che poi ha concluso dicendo: “Abbiamo riscontrato molto interesse sulle vendite sia dei cielo-terra che delle singole unità immobiliari: una economia locale con famiglie di un certo tenore e imprenditori interessati a venire in possesso di una parte delle propria città. È un segnale forte del senso di appartenenza che contraddistingue anche il nostro lavoro e che distingue il real estate da tutte le altre forme di investimento. Questi asset ‘pubblici' sono tutti un po' nostri e questo ci fa sentire parte di questo progetto non solo come manager al servizio del Paese ma anche come cittadini”.

IMMOBILI PA: IN RAMPA DI LANCIO IL FONDO DANTE

Digital access to national treasury estate: in breve, Dante. È questo il nome del fondo che è stato istituito ed è gestito da Invimit Sgr e che comprende immobili localizzati nelle zone centrali delle principali città italiane, in prevalenza già a reddito. In un primo momento confluiranno una trentina di immobili già individuati, del valore di 250-300 milioni, ma è in corso una ulteriore selezione di immobili di enti pubblici.

“Stiamo lavorando a un progetto con il Mef per costruire un patrimonio informativo avanzato del patrimonio pubblico – ha detto Giovanna Della Posta, ad di Invimit Sgr - Algoritmi, data analytics, visualizzazioni 3D degli immobili, un'App dedicata, strumenti di business intelligence sono gli ingredienti di una evoluzione del progetto a cui stiamo lavorando e a cui fa riferimento l'acronimo Dante, un passo in più verso la trasparenza, l'affidabilità e la semplicità di accesso”.

Attualmente il fondo - il cui obiettivo è anche la creazione di un nuovo approccio culturale e di mercato alla gestione del patrimonio immobiliare pubblico - è in fase di autorizzazione Consob alla commercializzazione delle quote a investitori istituzionali (il via libera è atteso, infatti, entro fine novembre). Dante rappresenta il primo esempio di un modello che può essere “scalabile” e quindi applicabile anche a successivi portafogli di immobili pubblici, anche considerando che ad oggi gli immobili non più in uso alla pubblica amministrazione sono circa 60 miliardi.