PropTech, è questo il nome della rivoluzione real estate

Il PropTech

La rivoluzione digitale  aggredisce anche  il mondo immobiliare. Al pari della  finanza (fintech)  e delle assicurazioni (insurtech)  ora anche il mondo  del mattone ha il suo segmento proptech con il suo  seguito di startup, applicativi, nuovi  servizi  che promettono una  rivoluzione nel  business. Oggi un  report di Deloitte ne  stima la consistenza, che non è affatto trascurabile. Nel 2017 gli investimenti in startup proptech hanno raggiunto nel mondo la rispettabile cifra di 6,5 miliardi di dollari.

La famiglia è quella della Blockchain

La punta  dell'iceberg di questo mondo in vorticosa  crescita è  rappresentato  dalla  tecnologia blockchain. Non solo per i business che  è  già stata in grado di attivare, ma soprattutto per le potenzialità che lascia intravvedere. L'ipotesi di uno scambio distribuito di dati  sulle  transazioni immobiliari, con  modalità  che  rendano  certo e  verificabile  l'incontro di  domanda  ed offerta, fa nascere infatti molte aspettative legate alla possibile  riduzione dei  tempi e dei costi  della  transazioni.

Se l'acquisto di un immobile  potesse avvenire  su internet  in piena  sicurezza al pari degli  scambi in criptovalute che già avvengono utilizzando una blockchain, sarebbe possibile con estrema facilità  effettuare  transazioni immobiliari tra diversi paesi – una prospettiva  assai interessante, ad esempio, per il mondo private -  semplificando i rapporti  con la  catena degli intermediari, tra  agenzie  pubbliche  del catasto, notai e  via autorizzando, coinvolti a vario titolo in una compravendita.  Ma siamo  veramente alla  vigilia  di una  simile rivoluzione?

Le startup

Elena Vistarini, partner del Financial Advisory di Deloitte e Real Estate Industry Leader in italia, conferma che “sono molte le start-up che stanno sviluppando o hanno sviluppato applicazioni blockchain-based per il settore immobiliare”. Si pensi ad Atlant (UK), una piattaforma che gestisce la compravendita immobiliare tramite lo scambio di token. Ma Atlant gestisce anche l'affitto peer-to-peer. Il che riduce significativamente i costi di transazione e crea un rating permanente dei locatari.

Vi è poi UBITQUITY (USA), la quale ha sviluppato un registro immobiliare basato sulla tecnologia blockchain. Sempre in virtù di una gestione trasparente, sicura e semplificata dei titoli di proprietà. SMARTRealty (USA) infine, utilizza smart contract basati su blockchain per registrare gli accordi contrattuali di vendita e affitto. Riuscendo così a gestire, anche in modo automatico, i flussi di cassa e le notifiche tra le parti. Semplicemente  programmando lo smart contract.

Quali sono in concreto gli ambiti applicativi?

Gli ambiti di applicazione della tecnologia blockchain nel settore immobiliare sono dunque molteplici. Smart contract e tokenizzazione dei titoli di proprietà non esauriscono però gli ambiti applicativi della tecnologia. Grazie alla blockchain è possibile la creazione di una carta d'identità digitale dell'immobile. Ma anche “l'apertura di nuovi canali di finanziamento basati su crowd-funding”, aggiunge Vistarini. “Quale che sia il suo utilizzo, la value proposition della blockchain è la medesima: maggiore trasparenza, riduzione dei tempi di execution, disintermediazione e riduzione dei costi di transazione”. Il PropTech è in grado di rivoluzionare il modo di fare affari nel settore immobiliare.

Un progetto che ha vinto in Bocconi

Del resto, Spid Smart Contracts è stato il progetto vincitore del Bocconi for Digital Public Administration Award (B4DPA), competizione organizzata dalla Bocconi in collaborazione con il team di Diego Piacentini,  commissario straordinario per l'attuazione dell'Agenda digitale. Il progetto, che si è aggiudicato 35 mila euro, è stato così formulato. Due soggetti firmano uno smart contract. In base al contratto, il primo soggetto si impegna a trasferire la proprietà del bene al secondo, a fronte di un prezzo. Nel momento in cui i due siglano l'accordo tramite la loro identità Spid (Sistema pubblico di identità digitale), il contratto esegue automaticamente i termini concordati. Nello stesso istante cioè trasferisce proprietà del bene e denaro.

Caratteristica degli smart contract infatti è che si auto-eseguono. Senza necessità di intermediari. In tal modo ogni operazione è digitalizzata, velocizzata e tracciata. Operazione quest'ultima possibile grazie alla blockchain. Le tre menti che hanno partorito questa soluzione di efficienza per la P.A. sono tre studenti bocconiani. Beatrice Ginelli, Federico Thiella ed Edoardo Vaquer. I tre evidenziano che il loro sistema renderebbe “più semplici, veloci ed economiche le procedure burocratiche relative ai passaggi di proprietà per tutte le parti interessate”. Fino ad arrivare a un punto di completa digitalizzazione dei contratti, creando un sistema virtuoso in cui gli archivi statali come il catasto, verrebbero aggiornati immediatamente dopo ogni transazione.

Svezia e Germania

Chissà che cosa ne penserebbero in Svezia. Il paese scandinavo infatti “utilizzerà questa tecnologia per la mappatura del territorio e del catasto, creando una delle prime agenzie governative a testare la blockchain nella vendita di immobili”, dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. “Qui probabilmente in pochi anni ci sarà una rivoluzione colossale, ma parliamo di realtà profondamente differenti dall'Italia” ammonisce l'immobiliarista. Il quale comunque riconosce che “gli operatori privati avranno un ruolo fondamentale per una buona prestazione di questa catena”. Ivanov Michail, direttore dell'area Technology di Duff & Phelps Reag, aggiunge che un altro paese europeo sta sperimentando la PropTech: la Germania. Qui, alcune società vicine ad enti di ricerca scientifica hanno proposto i primi modelli di registro condiviso su blockchain dedicate al real estate. Al momento però sono state incontrate alcune criticità.

Tuttavia ciò non smorza gli entusiasmi. Michail puntualizza che “attività come l'erogazione del credito, la registrazione delle transazioni o la due diligence immobiliare sono [solo, ndr] alcuni tra i servizi erogabili via blockchain. La condivisione di database con nuvole di informazioni gestite dalla eterogenea rete di utenti (tenant, operatori, investitori, ecc.) è un sistema che sta maturando nel mercato americano”. Ma ormai, come abbiamo visto, anche in quello europeo. Michail poi aggiunge che oltreoceano vi sono transazioni sperimentali in cui un immobile è considerato al pari di un'unità di una criptovaluta. In tal modo, è possibile acquistarne anche solo delle frazioni, proprio come se si trattasse di moneta. “La chiave di volta per l'ingresso del blockchain nel real estate in Europa [però] è la redazione di procedure e protocolli normati”.

Le Ico (Initial Coin Offering)

Certo è che nel 2017 le Initial Coin Offering (Ico) , offert  di monete per  acquistare  cripto-asset, sono state 92. Hanno raccolto più di 1,25 miliardi di dollari, superando gli investimenti di venture capital tradizionali. “Visto l'importante afflusso di capitali, è lecito aspettarsi che i prossimi due/tre anni vedranno ancora molte startup ed il consolidamento di alcuni di questi business model. Quello immobiliare, a livello globale, è uno dei più grandi mercati sia in termini di investimenti sia di percentuale del Pil”. Sono le parole di Elena Vistarini di Deloitte. L'attenzione degli investitori resterà elevata. Il vantaggio competitivo delle startup PropTech nei confronti di soggetti tradizionali e consolidati è indubbio, almeno in via teorica.

Ragione e cognizione

Duff & Phelps Reag è più cauta. “Ad oggi non è possibile stimare tempi certi di diffusione delle tecnologie emergenti del campo immobiliare. Ciò perché restano incognite sulle regole istituzionali in materia e su alcuni aspetti operativi del sistema. Il solo uso di algoritmi per decidere se erogare un prestito, ad esempio, evidenzia criticità legate al fatto che il computer non è in grado di rilevare aspetti della realtà evidenziabili da un professionista esperto”, dice Michail. “Anche il rischio della gestione delle informazioni sensibili, dati questi estremamente preziosi, è un ambito che deve essere curato con molta attenzione. Questo perché la possibilità di elaborare e diffondere informazioni distorte è molto elevata”, conclude.

Ma a che punto sono i giganti del comparto immobiliare nell'adozione di questa tecnologia? Expertise a parte, Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari dice che sono la società è fornita di un database costantemente aggiornato. “Potremmo partecipare alla blockchain, fornendo i dati relativi agli immobili di nostra pertinenza o gli studi che ne derivano, ma la parte più corposa deve essere svolta dai notai e dalle agenzie immobiliari, o dagli operatori finanziari, che dovranno trovare un accordo per cooperare. È un traguardo a cui aspiriamo”.

Ivanov Michail invece dice che a livello internazionale Duff & Phelps ha “attivato una task force per poter supportare i propri clienti in tutte le problematiche legate all'ambito della blockchain e ha sviluppato servizi dedicati come ad esempio consulenza in crypto funds, cybersecurity, fraud investigation, regulatory consulting, digital assets e potential crypto investors”. La divisione immobiliare rimane continuamente aggiornata su questi temi. I quali vengono ritenuti “sicuramente sensibili”, ma dall'enorme potenziale innovativo.

Velocità, funzionalità, regolamentazione

Elena Vistarini, punta il dito su tre fattori. La velocità con cui l'utilizzo di questa tecnologia si consoliderà dipenderà in larga parte da essi. Primo, il settore immobiliare è un settore fortemente resistente al cambiamento. I suoi operatori (investitori, intermediari, broker, valutatori, etc.) traggono infatti profitto dall'asimmetria informativa. Secondo, ad oggi sono pochi gli Initial coin offering che sono riusciti a sviluppare e portare sul mercato applicazioni pienamente funzionanti. Terzo, tutto il mondo FinTech oggi è terra di nessuno, per quanto riguarda la regolamentazione. Gli enti regolamentari di tutto, Sec e Fed in primis, stanno analizzando molto attentamente gli sviluppi di questo settore.

La lotta fra normativa e innovazione in uno dei settori più antiquati, a tratti retrivo, è appena all'inizio. Ed è dalla regolamentazione che probabilmente dipenderà il futuro del PropTech.