Società estera: che imposte per avere un'immobile in Italia?

Laddove la detenzione di un immobile in Italia sia effettuata per il tramite di una società estera, capita nella quotidianità professionale di dover approfondire gli adempimenti necessari per dare conto di eventuali modifiche (nella fattispecie concernenti la sede legale) cui è assoggettata all'estero la società proprietaria dell'immobile, al fine di darne evidenza presso i registri pubblici nazionali.

Sul punto, l'Agenzia ricorda che l'utilizzo nel territorio dello Stato italiano di atti pubblici rogati e delle scritture private autenticate in uno Stato estero è subordinato al preventivo deposito dei medesimi presso l'archivio notarile distrettuale o presso un notaio esercente la professione in Italia. Al riguardo, l'articolo 68 del Regolamento di esecuzione del Regio decreto 10 settembre 1914, n. 1326 dispone che il notaio può ricevere in deposito, in originale o in copia, gli atti rogati in un Paese estero debitamente legalizzati, redigendo un apposito verbale, che deve essere annotato a repertorio. Gli atti stipulati all'estero, pertanto, ai fini dell'utilizzo nello Stato italiano, devono essere legalizzati e depositati presso il notaio o presso l'archivio notarile distrettuale.

Il Notaio, nel redigere il verbale di deposito dell'atto formato all'estero e le copie conformi in lingua italiana di quest'ultimo, trasforma formalmente tale atto in atto proprio ed è perciò obbligato a chiedere la registrazione ed a pagare l'imposta principale, in solido con le parti contraenti e con i soggetti nell'interesse dei quali viene richiesta la registrazione (cfr. articolo 57, comma 1 del TUR). La funzione del verbale di deposito, dunque, è quella di recepire l'atto formato all'estero al fine di consentirne l'uso nello Stato italiano (cfr. articolo 106 della legge n. 89 del 1913); il verbale di deposito costituisce, dunque, il mezzo attraverso il quale un determinato atto estero può essere utilizzato in Italia.

Fatte queste premesse, l'Agenzia, in linea con la soluzione proposta dalla società istante, ritiene che il verbale notarile di deposito dell'atto estero - cioè la delibera del consiglio di amministrazione della società estera che trasferisce la sede legale - sconti l'imposta di registro in misura fissa al pari degli atti non aventi ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. L'Agenzia infatti rileva che il trasferimento di sede avviene in piena continuità giuridica, comportando soltanto il mutamento formale della società istante. L'operazione, in sostanza, non comporta alcun passaggio di beni da un soggetto a un altro, dal momento che tale trasferimento prevede la continuità dell'identità soggettiva, prevedendo il semplice mutamento formale di un'organizzazione societaria, senza apportare alcuna modificazione sostanziale alla situazione.

Conseguentemente, l'Agenzia ritiene che in sede di registrazione del verbale di deposito dell'atto estero, che attesta il trasferimento della sede societaria, nella fattispecie dal Belize a Cipro, deve essere corrisposta l'imposta di registro nella misura fissa di euro 200.

Da ultimo, l'Agenzia ritiene, inoltre, condivisibile, la soluzione proposta dall'istante in ordine al trattamento delle imposte ipotecarie e catastali, in quanto le formalità relative a dette imposte presso i pubblici registri italiani, con riferimento all'immobile predetto, saranno eseguite in dipendenza di un atto che non importa il trasferimento di beni immobili né la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari. Le stesse imposte, dunque, saranno dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna, ai sensi, rispettivamente, dell'articolo 4 della Tariffa allegata al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 e dell'articolo 10, comma 2, del medesimo decreto.