Bonus prima casa: vale anche se l'abitazione non è principale

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Nicola Dimitri
28.9.2021
Tempo di lettura: 3'
Il residente all'estero potrà fruire dell'agevolazione sulla prima casa anche se questa non è adibita ad abitazione principale

Acquistare e rivendere un immobile e, successivamente, acquistarne un altro nel territorio dello Stato non esclude, a certe condizioni, dalla possibilità di fruire del bonus sulla prima casa

La decadenza dal bonus sulla prima casa è evitata se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, procede all'acquisto di un altro immobile

Il soggetto residente all'estero potrà fruire del bonus sull'acquisto della prima casa anche nel caso in cui detto immobile non venga adibito ad abitazione principale.

Come chiarito dall'Agenzia delle entrate, infatti, l'obbligo di adibire la casa acquistata nel territorio italiano dal soggetto estero a dimora principale non può essere imposto né esclude dal diritto di fruire dei benefici previsti, stante il fatto che la permanenza all'estero dell'acquirente esclude fisiologicamente la possibilità di adibire l'immobile ad abitazione principale; intendendosi per tale, la dimora ove il contribuente materialmente dimora e risiede anagraficamente.
Ebbene, in questo senso, se già per i soggetti residenti la vigente normativa aveva escluso la necessità di destinare l'immobile ad abitazione principale ai fini del beneficio in commento, l'Agenzia delle entrate ha chiarito che detta esclusione opera anche nel caso di soggetto residente all'estero.
Pertanto, la fruizione del bonus sulla prima casa acquistata da una persona residente in altro Stato risulterà slegata dal concetto di abitazione principale.

In questi termini, l'Agenzia delle entrate con la risposta a interpello n. 627 del 27 settembre 2021 ha fornito chiarimenti in tema di agevolazioni 'prima casa' in caso di riacquisto di immobile in Italia da parte di un soggetto residente all'estero.

È bene ricordare che, in linea generale, l'agevolazione prima casa (agevolazione che trova applicazione anche in relazione all'imposta di registro) ha come effetto principale quello di scontare l'aliquota Iva in misura ridotta, pari al 4%, per gli acquisti a titolo oneroso, effettuati da persone fisiche; anche per gli acquisti operati da uno o entrambi i coniugi.

Detto regime di favore, che concerne tutti i trasferimenti relativi a “casa di abitazione”, (ad eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), richiede la sussistenza di alcune condizioni, quali: la presenza dell'immobile nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza; la presenza nel territorio in cui l'acquirente svolge la propria attività; la presenza nel territorio in cui, nel caso di trasferimento all'estero dell'acquirente per ragioni di lavoro, ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende; la presenza nel territorio in cui l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero.

Tanto chiarito, nel caso di specie oggetto di interpello, l'istante, cittadino italiano iscritto all'Aire, chiedeva all'Agenzia se fosse, o meno, decaduto dal diritto di beneficiare del bonus sull'acquisto della prima casa a seguito del fatto che aveva dapprima acquistato (fruendo del bonus) e rivenduto un immobile e, successivamente, aveva effettuato un ulteriore acquisto di una dimora nel territorio dello Stato. Più nel dettaglio, stante quanto emerge dall'interpello, l'acquirente cittadino italiano residente all'estero, nel 2020 acquistava un immobile allo stato grezzo, da destinare abitazione principale, chiedendo le agevolazioni per la "prima casa"; nel 2021 rivendeva detto immobile; successivamente, sempre nel 2021, riacquistava un'altra dimora nel territorio dello Stato.
Ebbene, come chiarito dall'Agenzia, nelle ipotesi in cui i beni acquistati con l'agevolazione vengano alienati prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, l'ufficio presso cui sono stati registrati i relativi atti dovrà recuperare dall'acquirente la differenza fra l'imposta sul valore aggiunto calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata; lo stesso acquirente sarà poi destinatario di sanzione amministrativa.

Tuttavia, non si applica questa ipotesi di recupero dell'Iva nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici proceda all'acquisto di altro immobile da adibire ad propria abitazione principale.

In linea generale, avverte l'Agenzia, dunque, la decadenza è evitata se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di un'altra dimora nel territorio dello Stato, da adibire a propria abitazione principale.
Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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