Aprire un b&b o una casa vacanze: gli aspetti fiscali da conoscere

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Nicola Dimitri
19.1.2022
Tempo di lettura: 5'
Una seconda casa, al mare, in campagna o in montagna, da costo che incide sul proprio bilancio può essere messa a reddito, aprendo una casa vacanze o un b&b. Attenzione però agli aspetti fiscali

Affinché l'attività di case vacanze, esercitata in forma individuale, generi reddito d'impresa è necessario che la prestazione sia resa con professionalità abituale, e con un'organizzazione di mezzi atta a configurare un'azienda

La struttura imprenditoriale sussiste se, accanto alla prestazione di alloggio, vengono resi servizi accessori quali pulizia, cambio biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti

Mettere a disposizione dei turisti il proprio appartamento, magari ubicato in montagna o al mare o in una città d'arte, ad oggi è pratica assai diffusa, ed anche, in certi casi, particolarmente redditizia.
Se si è proprietari di un immobile situato in una zona strategica e particolarmente frequentata da turisti, è molto frequente infatti pensare di aprire un b&b o una casa vacanze.
Per questa ragione, le tematiche fiscali attinenti a questi argomenti sono diventate, nell'ultimo periodo, di interesse comune, in quanto coinvolgono un numero elevatissimo di persone, proprietari o gestori di immobili destinati a finalità turistiche.

Quando si ha a che fare con questioni di natura tributaria legate ad attività economiche destinate a fini turistici, si parla di fiscalità del turismo.

Per “case vacanze”, si intende qualunque appartamento o abitazione che viene concesso in locazione a turisti, per periodi limitati. Questa categoria consente quindi la permanenza di turisti, dietro pagamento, per periodi medio/brevi ma senza integrare la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. La competenza per quel che concerne la disciplina delle case vacanze è di tipo regionale: la regione su cui insiste l'immobile si occuperà di fissare i requisiti e le condizioni per lo svolgimento dell'attività, definendo perciò i limiti di durata delle locazioni e le caratteristiche strutturali che gli immobili dovrebbero avere, nonché le procedure burocratiche e gli adempimenti richiesti per avviare l'attività.

Veniamo ora alle questioni di natura fiscale. Se l'attività con cui, attraverso la casa vacanze, si produce reddito è esercitata in forma societaria, il reddito prodotto è reddito d'impresa. Sarà comunque reddito di impresa quello prodotto se l'attività è esercitata in forma individuale, ove la prestazione è abituale, continuativa e stabile (anche se stagionale), nonché se l'organizzazione è resa attraverso mezzi idonei a configurare un'attività imprenditoriale. Si parlerà, invece, di reddito diverso, se manca il requisito della professionalità abituale. Infine, il reddito prodotto è considerato fondiario quando l'attività correlata all'affitto della casa vacanze non prevede servizi accessori: il legislatore, in questo caso, ritiene che sussista un mero rapporto di locazione, finalizzato solo alla riscossione dei canoni; privo di ogni connotazione tipica dell'attività imprenditoriale.

Se il reddito percepito tramite la casa vacanze è di tipo fondiario, sarà possibile accedere alla cedolare secca (aliquota al 21%), anche in caso di contratti brevi, al di sotto di 30 giorni nell'arco di un anno solare.

Quando si parla di case vacanze, è bene quindi prestare attenzione al modo in cui si esercita l'attività e, quindi, ai servizi anche accessori - quali pulizia camere, cambio biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti, somministrazione di pasti - che si offrono ai turisti (ad esempio, in base a questo aspetto, le operazioni svolte potrebbero essere considerate esenti o invece soggette a Iva). A tal riguardo, il legislatore ritiene presuntivamente che si debba parlare di attività imprenditoriale quando il proprietario gestisce più di quattro appartamenti, destinandoli a casa vacanza.
Discorso analogo, può essere fatto per i b&b. I bed and breakfast sono strutture ricettive caratterizzate dalla conduzione familiare e dal fatto di poter utilizzare, tanto per l'alloggio concesso ai turisti quanto per i servizi previsti, parte della propria abitazione di residenza.

Anche per questa categoria, il modo in cui viene svolta l'attività economica è rilevante ai fini fiscali. Se l'attività esercitata attraverso il b&b è connotata dall'abitualità, dunque non è prestata in forma occasionale, è considerata attività di impresa, e i redditi prodotti ricadranno nel novero dei redditi di impresa.

Si suole ritenere, però, che la compresenza nella medesima unità adibita a b&b di ospiti e proprietario destituisca l'attività dal carattere imprenditoriale, di modo che i redditi generati dovranno essere considerati come rientranti nella categoria di redditi diversi.

I titolari di b&b possono godere di alcuni benefici fiscali, tra questi l'esenzione Irpef per le spese sostenute dai titolari al fine di ristrutturare l'immobile. Più nel dettaglio, la detrazione Irpef per il recupero edilizio è riconosciuta, ma con soglie diverse, tanto nel caso in cui l'immobile sia utilizzato esclusivamente come b&b, quanto nel caso in cui l'immobile sia utilizzato in modo promiscuo; dunque, anche come abitazione dei soggetti che offrono ospitalità.

I titolari di un b&b potranno, inoltre, far valere la detrazione Iva sulle spese sostenute per l'acquisto o la manutenzione o la ristrutturazione dell'immobile adibito a struttura ricettiva, in quanto strumentale all'esercizio dell'attività.

Ebbene, occorre chiarire che questi sono solo alcuni degli aspetti fiscali che vengono in rilievo quando si tratta di questo genere di attività. È opportuno, pertanto, farsi assistere da un professionista esperto del settore per mettere nel migliore dei modi a reddito il proprio immobile, evitando sorprese spiacevoli dal punto di vista fiscale.
Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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