Seconda casa in Austria: quali tasse pagare?

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L'Austria è un mercato di grande interesse per gli investitori italiani HNWI. Ma a cosa si deve fare attenzione quando si pagano le tasse? Lo abbiamo chiesto a Paola Bergamin, Partner – Belluzzo International Partners
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La tassazione degli immobili in Austria



                       Imposte indirette


• Grunderwerbsteuer: imposta fondiaria
• Gebühr nach Gerichtsgebührengesetz: imposta catastale
• Gebühr nach Gerichtsgebührengesetz: Iva

L'acquisto, la detenzione e la cessione di un bene immobile in Austria da parte di una persona fisica possono avere degli impatti fiscali nel paese come qui di seguito specificati.


Acquisto dell'immobile e le tasse


“Una persona fisica che acquista un immobile in Austria – dichiara Paola Bergamin, Partner di Belluzzo international partners-, è tenuta al pagamento di un'imposta fondiaria con aliquota pari al 3,5% sul valore d'acquisto (Grunderwerbsteuer), all'imposta catastale con aliquota pari all'1% sul valore d'acquisto (Gebühr nach Gerichtsgebührengesetz); e l'IVA con aliquota pari al 20% (Gebühr nach Gerichtsgebührengesetz)”.


Detenzione


Se si detiene un'immobile tenuto a disposizione questo “non comporta il pagamento (in Austria) di imposte dirette su un reddito figurativo di base catastale”. Sul fronte delle imposte indirette, sottolinea invece Bergamin, è dovuta la “Grundsteuer”, con un'aliquota federale pari allo 0,2% (al quale si aggiunge un moltiplicatore comunale che può determinare un suo aumento fino all'1%, sezione 30a dell'EStG) applicata sul valore catastale dell'immobile.
Se invece l'immobile viene affittato ad uso abitativo, “con una rendita annuale superiore ai 2.000 €, oltre all'imposta indiretta di cui sopra, il contribuente dovrà presentare la dichiarazione dei redditi in Austria e pagare le imposte sui redditi. Stante la rendita garantita come da contratto regolarmente registrato (per contratti di durata superiori ai 3 mesi, è dovuta la registrazione cui si applica un'imposta di registro pari all'1%), il proprietario dell'immobile pagherà le imposte sui redditi con aliquote proporzionali (da 0 a 55%), sui relativi scaglioni d'imposta (11.000 € - 1.000.000 €)”.


Che tasse ci sono sulla seconda casa in Austria



                  Grundsteuer: imposta patrimoniale --> detraibile dall'Ivie


Sulla seconda casa in Austria si deve pagare l'imposta patrimoniale “Grundsteuer”. “Come precisato dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare n.28/E del 2012 – spiega Bergamin- per quanto attiene gli immobili siti in Austria, quanto ivi pagato per l'imposta patrimoniale “Grundsteuer” (sezione 30 dell'EStG) costituisce un credito d'imposta ed è detraibile dall'imposta sul valore degli immobili situati all'estero (IVIE), fino a concorrenza del suo ammontare. Il versamento dell'IVIE non è dovuto se l'importo della stessa non supera complessivamente euro 200”.

ATTENZIONE: Si tenga inoltre presente che per gli immobili detenuti in Austria a titolo di proprietà o di altro diritto reale da persone fisiche residenti in Italia, per la determinazione della base imponibile dell'IVIE, il valore da utilizzare è quello catastale, come determinato e rivalutato ai fini della “Grundsteuer”.


Cosa dichiarare all'Agenzia delle entrate


Se si ha una seconda casa in Austria bisogna dichiarare, tutti gli anni, l'immobile all'Agenzia delle entrate. Questo “deve essere annualmente monitorato nel quadro RW della dichiarazione modello Redditi persone fisiche. E l'IVIE, viene calcolata nel medesimo quadro (ma liquidata a partire dal secondo anno di detenzione con i normali meccanismi dei due acconti e del saldo), sulla base valore utilizzato per la “Grundsteuer” con aliquota pari allo 0,76%”.
“Nella colonna 14 del quadro RW della dichiarazione Modello Redditi PF – continua Bergamin- il contribuente italiano indica il credito d'imposta consistente nell'ammontare pagato in Austria per la “Grundsteuer”, fino a concorrenza di quanto dovuto per l'IVIE. Inoltre, qualora l'immobile austriaco sia locato, (come previsto dall'art.2 co.1 della Convenzione Italia-Austria contro le doppie imposizioni), il reddito generato, al netto dei costi, sconta le imposte sui redditi e deve essere dichiarato sia in Austria che in Italia. In Italia, il contribuente italiano è tenuto ad indicare tale reddito nel quadro RL, in colonna RL12 della dichiarazione Modello Redditi PF. In questo caso, il credito d'imposta deve essere dichiarato nel quadro CE della dichiarazione Modello Redditi PF”.


A cosa fare attenzione se si vende l'immobile


Nel caso in cui si voglia vendere l'immobile, il contribuente deve fare attenzione alle plusvalenze realizzate. Bisogna dunque “verificare se l'eventuale plusvalenza realizzata sia imponibile ed in quale paese (Italia e/o Austria)”. In base all'art.13 co.1 della Convenzione Italia-Austria contro le doppie imposizione – specifica Bergamin- le plusvalenze realizzate sono imponibili sia in Austria che in Italia, al verificarsi di determinate condizioni.

I tre casi:

1. In caso di cessione di un immobile acquistato nei cinque anni precedenti, l'eventuale plusvalenza è imponibile sia in Austria che in Italia. In Italia il contribuente dovrà indicare il valore di vendita e il valore d'acquisto nella colonna RL6 del quadro RL nella dichiarazione Modello Redditi PF. Il credito d'imposta, per le imposte austriache sarà indicato nel quadro CE della dichiarazione Modello Redditi PF. Il reddito al netto del credito, verrà computato ai fini dell'IRPEF;
2. In caso di cessione di un immobile acquistato da più di cinque anni ma da meno di 10, il plusvalore sarà fiscalmente rilevante solamente in Austria;
3. In caso di cessione di un immobile decorsi 10 anni dall'acquisto (15 anni in caso di immobile locato), non è dovuta alcuna imposta in entrambi i paesi

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