Paesi a confronto nel real estate a circa due anni dal covid

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Come sono andati i principali Paesi europei e mondiali a quasi due anni dall'esplosione del covid? Un punto su Milano, Monaco, Parigi, ma anche Londra, New York e Dubai.
Sono passati circa 20 mesi da quanto We-Wealth mi intervistò chiedendomi qualche previsione sull'andamento del mercato immobiliare di alcune delle più importanti città del mondo. Era la fine aprile del 2020 e con le prime aperture di alcune attività si stava passando alla “fase 2” dopo un lunghissimo lockdown.
Una situazione assolutamente imprevedibile che avrebbe condizionato ogni comparto economico.
All'epoca, mi venne chiesto che ne sarebbe stato dei vari mercati immobiliari del mondo. Non era facile fare previsioni ma (prima di evidenziare gli andamenti delle singole città - per verificare quanto le mie previsioni siano state poi confermate o meno) - dissi che i mercati immobiliari che già godevano di buona salute avrebbero affrontato meglio l'emergenza sanitaria.
Viceversa, i mercati già traballanti, avrebbero ricevuto il “colpo di grazia”. Vediamo com'è andata e a che punto siamo
USA: NEW YORK

Qualche giorno fa Cnbc.com, nell'articolo “Manhattan's luxury real estate market is setting records. Here's what $50 million can buy” diceva: “Eight trophy properties, priced north of $50 million have been sold this year. That's on par with 2019. The prices in the Us soared between mid-2020 and mid 2021 by almost 7% in inflation-adjusted terms, the highest rate since 2006, underpinned by low financing costs and strong demand. In sharp contrast, median prices in the city of New York declined by 2%”.
Il segmento del lusso ha segnato - in termini di aumento dei volumi e dei prezzi - incrementi che non vi vedevano da anni. I valori medi delle case hanno segnato una piccola perdita pari a circa il 2% che, personalmente, ritengo un valore più che accettabile a fronte delle restrizioni e adattamenti all'emergenza covid.

Il mercato immobiliare newyorkese si “presentava” bene e in forma nel periodo pre-covid e quindi - come prevedibile - è riuscito ad ammortizzare il colpo inferto da restrizioni, preoccupazioni e crisi conseguenti all'epidemia. Una perdita dei valori del 2% può essere quindi vista come un ottimo risultato nonostante il ben più preoccupante calo dei canoni di locazione.
Da sempre New York rappresenta un mercato “safe” grazie anche ai veloci tempi di vendita degli immobili che - per fortuna - stanno tornando a valori pre-covid. In questo caso non parliamo di “colpi di coda”, ma di continuità di un mercato che da sempre riserva soddisfazioni per gli investitori.

LONDRA E REGNO UNITO

La forbice si è aperta: quartieri prestigiosi londinesi hanno registrato valori che vanno dal -2,3 al 14%, mentre fuori Londra e nel resto del paese si sono messi a segno aumenti tra l'11 e il 15%.
Cambia quindi la tipologia di case richieste (giardino, ampi spazi ecc) nel mercato londinese, che - nel contempo - ha sofferto l'assenza di clienti stranieri molto ricchi. Questo, però, è quanto accadeva fino a marzo 2021; da questo momento in poi - lentamente - fino ad arrivare a settembre con lo sblocco delle restrizioni e il ritorno dei “ricchi stranieri” ha portato “a ottobre i prezzi delle case nella zona centrale a crescere dell'1,5%”.
Sempre nel mese di ottobre, poi, il numero dei nuovi potenziali acquirenti ha messo a segno un rialzo del 56% rispetto all'anno precedente.
In un recente sondaggio, commissionato da Urban Land Institute e PwC, si è evidenziato come Londra risulti essere la città europea più interessante dove investire in immobili. Rightmove prevede un aumento del 5% nel 2022.
Anche in questo caso stiamo parlando di un mercato maturo che ha sempre dato importanti soddisfazioni agli investitori e che ritornerà a darle.

DUBAI

Se il tasso di crescita della popolazione fosse identico al periodo 2010-2014 (+9,1% all'anno), la popolazione nel 2021 sarebbe pari a 4.888.620. Questo è quanto si scriveva qualche anno fa…
In realtà oggi gli abitati sono circa 3.300.000. Questo mancato aumento - e la continua iniezione di nuove unità - rende maggiormente preoccupante la spropositata sovra-offerta immobiliare
Nonostante ciò i prezzi degli immobili residenziali a Dubai sono aumentati in media del 4,4% nei primi otto mesi dell'anno 2021, registrando la crescita annuale più alta da febbraio 2015, secondo la società di consulenza immobiliare Cbre. Nonostante questo, secondo Knight Frank - pur con un aumento nell'anno con punte, per le ville del 14% - i valori delle case sono ancora mediamente inferiori del 29% rispetto ai prezzi del 2014.

L'oversupply continua a preoccupare analisti, investitori e mercato. Recentemente, Naguib Onsi Sawiris ha dichiarato durante un'intervista a Bloomberg “People don't stop building at all. They keep on building so you don't take a breath to allow the market to appreciate”.
Anche il numero delle transazioni è aumentato considerevolmente,ma il mercato immobiliare di Dubai rimane 'fragile' and uneven' secondo S&P.
Il portale locale Property Monitor certifica questi prezzi medi delle case:
- nel secondo trimestre 2014: 1.416 dirham /sq ft (square foot ossia piede quadrato).
- nel quarto trimestre 2021: 835,7 dirham /sq ft

Una differenza pesantissima e ben lontana dall'essere colmata. È chiaro che è un mercato immobiliare non sottoposto a “rischio bolla”; personalmente ritengo che gli ottimi risultati di quest'anno siano un “colpo di coda” e un premio per l'ottima politica vaccinale dell'Emirato (a onor del vero è più facile gestire la vaccinazione di 3.300.000 persone rispetto a una nazione che ne ha 20 volte di più e quindi aprire per primi le frontiere).

Expo2020 sta risollevando le sorti del marcato Immobiliare? Sembrerebbe di no, visto che dall'ufficializzazione - novembre 2013 - i prezzi delle case sono sempre scesi (eccezion fatta per il 2021 appunto). Gli organizzatori locali prevedono 25 milioni di visitatori. A metà novembre - dopo 6 settimane dall'apertura i visitatori avevano raggiunto l'importante numero di 3.500.000.
Qualora vanisse mantenuta questa media saremmo molto lontani dai 25 milioni previsti… dipenderà molto anche dall'andamento dei contagi e di eventuali restrizioni.
ITALIA: MILANO

Secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare 2021 di Nomisma, nel real estate italiano svetta l'aumento del prezzo degli immobili a Milano con un + 4,1% rispetto alle altre principali città italiane ove l'incremento si assesta sul +1,8%. In entrambi i casi sono ottimi risultati tenuto conto del periodo. In crescita anche i canoni di locazione: il +2,1% rappresenta, infatti, sempre un ottimo indicatore, visto il periodo. Infine, il numero delle transazioni, che è tornato ai valori del 2019.
Anche a Milano - come peraltro in tutto il Belpaese - aumentano maggiormente i valori delle case nelle zone periferiche rispetto a quelle centrali evidenziando una modifica nelle preferenze degli italiani.
Come prevedibile il mercato immobiliare milanese gode di ottima salute, mentre il resto d'Italia sta al passo - pur evidenziando perdite in taluni capoluoghi - prevedendo secondo Nomisma un 2021 con circa 700 mila transazioni su base nazionale.

FRANCIA: PARIGI

Ottima risposta dal mercato immobiliare francese con aumenti più alti dell'ultimo decennio,
secondo l'Istituto nazionale di studi statistici ed economici (Insee) che ha certificato questi aumenti : +5,85% nell'anno fino al secondo trimestre 2021.
Parigi ha visto un piccolo calo (-0,2% pari al 1,5% al netto dell'inflazione), sempre condizionato dalla richiesta di abitazioni in periferia, che - secondo me - sarà compensata dalla richiesta di unità contrarie da parte dei clienti stranieri.
Anche in questa città la domanda di case con spazi esterni ha visto uno spostamento degli acquisti. Tra il 2015 e il 2020 i prezzi delle case a Parigi sono aumentate del 30%. La piccola correzione dell'ultimo anno sembra più imputata all'importante aumento degli anni precedenti, che agli effetti del covid.

GERMANIA: MONACO

La Germania evidenzia uno dei migliori risultati in Europa relativamente all'aumento dei prezzi delle case, mettendo a segno un bel +12,47% su base annua. Una crescita costante e ininterrotta dal 2010 a testimonianza di un mercato maturo. La carenza di offerta soprattutto nelle grandi città garantirà la crescita anche nel 2022. La Commissione europea prevede che l'economia tedesca cresca del 3,2% quest'anno e di un altro 3,1% nel 2022.
A Monaco, il prezzo medio degli appartamenti è aumentato del 5,1% su base annua a 7.882 euro al mq nel 2020. I prezzi delle case uni e bifamiliari sono saliti del 6,4% a 5.806 euro al mq nello stesso periodo.
Sul fronte degli affitti la Germania non garantisce rendimenti molto alti (tra il 3,5 e il 3,7% anni) a causa appunto della continua crescita dei prezzi. Rimane comunque un mercato interessante visto che solamente il 51% dei tedeschi vive in casa di proprietà.

CONCLUSIONI

Concludendo ricordo che un investimento immobiliare va valutato nel breve e lungo periodo: le fiammate non sono certo un indicatore e - anzi - sono spesso sinonimo di precarietà e instabilità di un mercato. Un altro fondamentale indicatore nella valutazione di un investimento immobiliare è valutare se investitori istituzionali, fondi o importanti gruppi imprenditoriali indirizzano i loro interessi in quel paese.
Nasce come agente immobiliare nel 1994. Dal 2015 con la società Luxury
& Tourism - di cui è fondatore e ceo - aiuta i clienti, soprattutto italiani, a
investire in immobili all’estero mediante il servizio di property finding.
Consulente esterno per società di sviluppo immobiliare internazionali
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