Investimento Immobiliare è davvero sempre sicuro?

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Giacomo Donati
7.4.2022
Tempo di lettura: 3'
Come reagisce all'inflazione? Ci protegge realmente?
Per gli italiani, lo sappiamo da sempre, l'investimento immobiliare rappresenta l'ancora di salvezza per eccellenza.

Sentiamo spesso frasi del genere: “il mattone è sacro e resta sempre lì” oppure “la terra non me la porta via nessuno!!!

Sono credenze popolari che arrivano dagli anni del boom economico, i dorati 70'- 80', in quel periodo i prezzi degli immobili erano in continua crescita; quindi, era facile restare affascinati dal settore.

Ciò che non si considerava però, era che il valore nominale saliva, ma l'inflazione saliva molto più velocemente, questo voleva dire che il nostro investimento sul mattone non cresceva, anzi, in termini reali era una perdita. 

E questo è quello che rischia di ripetersi adesso nel 2022, se non addirittura in modo amplificato.

Assistiamo ormai a diversi mesi di inflazione crescente, questo porterà le banche centrali ad alzare i tassi d'interesse per far fronte all' aumento dei prezzi, tutto questo è un problema?SI!!!!!

PERCHE'?

Lo vediamo subito;

Sicuri che l'investimento sul mattone fosse la mossa sempreverde, gli italiani in 40anni si sono sovra-esposti, la ricchezza del paese è basata circa per il 50% sul settore immobiliare, e adesso con l'aumento dei prezzi molti stanno correndo a nuovi acuisti per mitigare l'effetto inflazionistico.

Ma dall'altra parte, le banche centrali stanno alzando i tassi d'interesse, sempre a causa dell'inflazione dalla quale vogliamo proteggerci acquistando nuovi immobili.

L'alzamento dei tassi d'interesse provoca la fine della “liquidità a basso costo”, e conseguentemente la contrazione del mercato immobiliare che recentemente invece ha visto periodi di crescita (come negli anni 70-80), dovuto a cosa? 

Dovuto ai bassissimi interessi sui mutui che hanno drogato per anni il mercato immobiliare, con la sovraesposizione di alcuni.

Molti sottoscrivevano mutui per l'acquisto di immobili da mettere a reddito, perché il ricavato dell'affitto in percentuale era più alto del tasso passivo pagato sul mutuo.

Di fatto conveniva fare quest'operazione di arbitraggio anziché acquistare obbligazioni o BTp a tassi bassissimi.

Nei prossimi anni però ci sarà un'inversione, infatti Obbligazioni, Btp Ecc. torneranno ad essere convenienti, ed i mutui sconvenienti.

A questo va aggiunto il fatto che in Italia i prezzi degli immobili crescono meno che nel resto d'Europa, a causa di una crescita scarsa, di intoppi burocratici, di poca attrattività, di blocco dei salari ecc…

L'aumento dei tassi d'interesse inoltre provocherà un aumento delle rate dei mutui esistenti; quindi, molte persone che prima potevano pagare tranquillamente adesso inizieranno a fare più fatica.

Ci si troverà inevitabilmente di fronte ad uno scenario in cui l'inflazione corre e i prezzi degli immobili scendono; quindi, questo si riassume in una perdita reale del valore degli immobili doppia rispetto all' aumento dei prezzi.

Ma come tutelarsi allora?

Non facendosi intimorire dai dati ma ragionando con razionalità, dobbiamo pensare che non è più conveniente puntare tutto sull'immobiliare, sicuramente è un assett da avere nel portafoglio patrimoniale ma non da solo, deve essere messo insieme ad altri investimenti che possano diversificare il totale patrimoniale.

Un esempio: se avessi investito in un prodotto finanziario collegato all s&p 500 nel 1982, adesso mi troverei con un rialzo del 3.736,27%.

Perché questo? 

Perché i rendimenti azionari riflettono molto meglio l'inflazione rispetto alla staticità del mercato immobiliare che è più ciclico e va molto più spesso in bolla.

SOLUZIONE? LA DIVERSIFICAZIONE SUL LUNGO PERIODO RIPAGA SEMPRE E RIPARA PURE!!!
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