PREVIOUS ARTICLE NEXT ARTICLE

Seconda casa in Svizzera senza doppia tassazione

05 dicembre 2018 · Giorgia Pacione Di Bello, Stefano Massarotto · 3 min

  • La seconda casa in Svizzera non è soggetta ad una doppia tassazione. E questo perché l’Agenzia delle entrate permette di detrarre il credito d’imposta pari all’importo alle imposte patrimoniali versate nell’anno di riferimento in Svizzera

  • Se si decide di vendere la seconda casa ci si deve ricordare che è dovuta l’imposta sugli utili immobiliari (TUI) ed è necessario fare un atto pubblico davanti al notaio

Gli italiani vedono ancora la Svizzera come un “paradiso”? Sicuramente meno del passato. E a confermarlo sono i dati sulle vendite degli immobili. Nel 2018 nella Confederazione Elvetica la domanda da parte degli italiani è diminuita rispetto al passato. Ma a cosa si deve fare attenzione se si ha una seconda casa in Svizzera? Stefano Massarotto, socio dello studio Facchini Rossi & Soci, spiega a We-Wealth come cercare di evitare gli errori più comuni

Come funziona la tassa sugli immobili in Svizzera?
Il proprietario o l’usufruttuario che possiede direttamente un immobile in Svizzera dovrà predisporre annualmente una dichiarazione d’imposta in Svizzera dichiarando, in funzione dell’utilizzo:

  1. il valore locativo (valore catastale), ai fini dell’imposta sul reddito e il valore di stima ai fini dell’imposta sulla sostanza (patrimoniale). Dal valore locativo è possibile dedurre le spese di manutenzione a forfait o effettivamente sostenute e debitamente giustificate (utilizzo personale);
  2.  il reddito da locazione, ai fini dell’imposta sul reddito e il valore di stima ai fini dell’imposta sulla sostanza (patrimoniale). Dal valore locativo è possibile dedurre le spese di manutenzione a forfait o effettivamente sostenute e debitamente giustificate (locato).
    Il reddito così determinato viene assoggettato a imposizione con applicazione di un’aliquota variabile in funzione del reddito e della sostanza mondiale riferibile al contribuente.

Ai fini comunali è dovuta, inoltre, l’imposta immobiliare pari all’0.1% (in Ticino) del valore di stima determinato al termine di ciascun anno. Una premessa che non avevo indicato sotto.
Occorre considerare che la Svizzera è composta di 26 Cantoni. Ogni cantone ha poi la sua legge tributaria cantonale per determinare le aliquote durante la detenzione e al momento degli utili immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate italiana riconosce la tassa svizzera al pari dell’IVIE?
Le persone fisiche residenti in Italia che detengono un immobile in Svizzera, a titolo di proprietà o altro diritto reale, sono soggette all’Imposta sul valore degli Immobili all’estero (IVIE) pari allo 0.76% calcolato generalmente sul costo storico (risultante dall’atto di acquisto o dai contratti) dell’immobile. Dall’imposta così determinata è possibile detrarre, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d’imposta pari all’importo alle imposte patrimoniali versate nell’anno di riferimento in Svizzera (imposta sulla sostanza delle persone fisiche e imposta immobiliare) e ad esso relativa. Il credito d’imposta non può, in ogni caso, superare l’imposta dovuta in Italia.

Cosa deve sapere il contribuente italiano? Come deve compilare la dichiarazione dei redditi?
In linea generale, le persone fisiche residenti in Italia che detengono un immobile in Svizzera, a titolo di proprietà o altro diritto reale, devono adempiere ad una serie di obblighi previsti dall’ordinamento tributario domestico finalizzati al rispetto della disciplina del monitoraggio fiscale (compilazione quadro RW del Modello Redditi PF); e alla corretta autoliquidazione delle imposte reddituali (IRPEF – compilazione quadro RL) e patrimoniali (IVIE – compilazione quadro RW) eventualmente dovute in Italia. Come detto, dall’IVIE dovuta è possibile scomputare le imposte patrimoniali versate nell’anno di riferimento in Svizzera che, a tal fine, andranno indicate nella colonna 14 dei righi da RW 1 a RW 5 del quadro RW del Modello Redditi PF. Da ultimo si evidenzia inoltre che per le imposte (reddituali) pagate in Svizzera spetta il credito d’imposta secondo i criteri stabiliti dall’art. 165 del TUIR, in tal caso occorrerà, quindi, compilare il quadro CE del Modello Redditi PF riportando il credito d’imposta così determinato nel quadro RN del modello citato.

Nel caso in cui si vuole vendere l’immobile, a cosa si deve fare attenzione?
Nel caso di vendita di un immobile, in Svizzera è dovuta l’imposta sugli utili immobiliari (TUI) che ha per oggetto le plusvalenze realizzate con il trasferimento della proprietà di immobili (o parti di essi). Viene tassato l’utile immobiliare che corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento (valore di acquisto più i costi di investimento). All’utile immobiliare viene applicata l’aliquota d’imposta che varia in relazione alla durata della proprietà. L’aliquota massima corrisponde al 31% (fino a un anno di detenzione) e decresce fino ad arrivare al 4% (da oltre 30 anni). Dal valore di investimento è deducibile la commissione pagata all’intermediario. Nel caso di vendita di un immobile in Svizzera è necessario un atto pubblico davanti al notaio. Con la vendita dell’immobile il notaio depositerà un importo, trattenuto dal prezzo di vendita, quale deposito garanzia ai fini TUI presso l’autorità fiscale fino a quanto non si procederà alla dichiarazione d’imposta TUI. Il deposito garanzia è fissato da un’aliquota tra il 4% – 6.5% del valore di alienazione.
Il costo del notaio e della modifica d’iscrizione a registro fondiario, può essere stimato al 2% del valore di alienazione. Tali costi sono di principio sostenuti dall’acquirente.
Bisogna fare attenzione ad avere tutti i documenti relativi all’acquisto ed eventuali investimenti fatti negli anni che non sono stati fatti valere come spese di manutenzione.

Si è verificato un aumento dei prezzi delle case? Ci sono richieste da parte degli italiani?
Si è verificato un importante incremento dei prezzi delle case negli ultimi 10 anni, fino al 2016.
Il 2017 è stato un anno piatto. Il 2018 è un anno in cui vi è una leggera decrescita dei prezzi dovuta alle molte costruzioni terminate in questi ultimi 2-5 anni con tassi ipotecari vicini allo zero. Tali costruzioni nuove sono molto più numerose delle richieste.
Ci sono sicuramente richieste da parte di Italiani ma pare meno che in passato (probabilmente a causa del rallentamento dell’economia).

Giorgia Pacione Di Bello
Giorgia Pacione Di Bello , Stefano Massarotto