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Senior living, nuova frontiera del mattone

Senior living, nuova frontiera del mattone

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Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

17 Ottobre 2018
Tempo di lettura: 7 min
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  • L’Italia è il secondo paese più vecchio del mondo, con 68,7 anziani ogni 100 giovani

  • Sul mercato immobiliare si sta affermando una nuova tendenza, nota con il termine di “senior living”

  • Gli individui prevalentemente interessati sono quelli della generazione degli anni ’50 e ’60

In cosa consiste questa nuova tendenza del senior living, che si basa sulla progettazione di stabili con appartamenti studiati appositamente per la fascia di persone over 60? Lo abbiamo chiesto a Eleonora Bertorelli (Address)

Nel mondo real estate si sta affermando una nuova tipologia di investimento: le residenze di pregio per gli over 60. La nuova tendenza, nota con il termine di “senior living”, si basa sulla progettazione di stabili con appartamenti studiati appositamente per la fascia di persone over 60, che mettono a disposizione spazi per attività comuni e tutta una serie di servizi a valore aggiunto, per la fascia di clientela comunemente definita “active senior”.

“Le strutture di senior living nascono nel sud del mondo, in particolare in Nuova Zelanda e Australia alla fine degli anni ’70, per poi svilupparsi, una decina di anni dopo, negli Stati Uniti e in Inghilterra. In Italia siamo, invece, ancora agli albori”. A parlare è Eleonora Bertorelli, managing director di Address, nella sua qualità di responsabile commerciale e marketing di Real Care, primo developer manager in Italia di senior living. Secondo l’esperta, alla base di questo nuovo trend c’è una forte correlazione tra la struttura sociale e la necessità di una risposta effettiva ai bisogni crescenti di questa tipologia di clientela.

“I Paesi in cui c’è stato, infatti, un maggior sviluppo del settore sono essenzialmente quelli in cui la struttura familiare e sociale si fonda su abitudini e principi diversi da quelli tradizionali del sud Europa. Non a caso, nel mondo anglosassone, dove minore è la presenza della famiglia “assistenziale, allargata” (nel senso più tradizionale del termine), le residenze di senior living rappresentano una risposta concreta del mercato alle esigenze della persona che invecchia, ma che al tempo stesso non intende rinunciare a una propria autonomia”, illustra Bertorelli. In mancanza di una struttura familiare “tradizionale”, o laddove la stessa nel tempo abbia subito modificazioni, sono aumentati gli sviluppatori interessati a questo mercato, che realizzano proposte in grado di offrire una risposta in termini di strutture abitative che – studiate su misura per preservare il più a lungo possibile, a 360 gradi, l’autonomia del singolo – offrono servizi mirati e opportunità di socializzazione, andando quasi a creare un surrogato del riferimento familiare classico. “Una sorta di famiglia alternativa, ovvero una comunità con servizi pensati, progettati e mirati per gli over 60”, precisa la responsabile commerciale e marketing di Real Care. Bertorelli ritiene che lo sviluppo di queste residenze aumenterà e avverrà principalmente nelle città, “in quanto è qui che, da recenti studi, l’anziano preferisce vivere, vicino ad amici, parenti e servizi. Infatti, è nelle città che l’offerta culturale e sociale è più varia, perché nelle città pulsa la vita”.

La clientela vocazionale che afferisce a questo tipo di offerta è data da soggetti attivi sia dal punto di vista fisico sia intellettivo. Non a caso il mercato è comunemente definito nei Paesi in cui si è affermato con il termine “senior retirement”. Gli individui prevalentemente interessati sono quelli della generazione degli anni ’50 e ’60, pragmatici e consapevoli di andare incontro a una crescente fragilità, ragion per cui il loro primario obiettivo è quello di preservare, a 360 gradi, l’autonomia. A fronte di un attento studio del mercato e dell’utenza tipo si è giunti alla determinazione che sia di fondamentale importanza arricchire i complessi abitativi dedicati al senior living.

I servizi offerti sono distinguibili in due macro-tipologie: servizi “passivi”, ovvero spazi di aggregazione e di incontro (quali la lounge, la palestra, il bar o il bistrot) e servizi “attivi”, dedicati, gestiti ed erogati dalla società di gestione per il tramite del suo personale. Un ruolo centrale è quello dell’house manager, punto di riferimento presente e a disposizione per le diverse necessità. Il livello dei servizi offerti è per molti versi analogo a quello alberghiero.

“Nel corso degli ultimi anni si sta assistendo a una sempre maggiore crescita di domanda di questo tipo di proposte, siano esse in affitto o in vendita”, spiega Bertorelli, che poi prosegue dicendo che la differenza fondamentale tra l’una e l’altra soluzione è che la seconda rappresenta un investimento sia per l’utilizzatore sia per eventuali investitori. Non va, infatti, sottovalutato l’aspetto che tali realizzazioni nasceranno in zone della città centrali o semi-centrali, in aree ben servite; pertanto è da prevedere che godranno di una rivalutazione sia per la location sia per la loro unicità e specificità; aspetti, entrambi non di poco rilievo. “A ciò aggiungerei che la soluzione in vendita non rappresenta un costo, bensì un investimento che peraltro può essere utilizzato nel tempo, nonché rientrare nell’asse ereditario”, dichiara la responsabile commerciale e marketing di Real Care.

Con l’invecchiamento della popolazione, e la progressiva diminuzione del rapporto giovani/anziani, la necessità di offrire un modo di vivere alternativo a quello del passato farà sì, infatti, che le strutture di senior living cresceranno inevitabilmente, soprattutto – come già affermato, nelle grandi città. Grazie al miglioramento della qualità della vita, nell’Unione europea si prevede che gli over 65 saranno il 20% della popolazione entro il 2025. In questo contesto, un ruolo importante è detenuto dall’Italia, visto che – secondo il rapporto Istat – è il secondo Paese più vecchio del mondo, con 168,7 anziani ogni 100 giovani.
“Oggi si stima che il 10-15% della popolazione over 60, nei Paesi in cui questa offerta è presente, scelga questo tipo di soluzione abitativa”, illustra Bertorelli, che poi aggiunge che negli Usa ci sono quasi 5mila residenze dedicate ai senior e che in Inghilterra sono già presenti oltre 100mila alloggi sviluppati per gli over 60. “Inoltre, con l’aumento della popolazione in questa fascia di età si prevede la necessità di un forte sviluppo, stimato in almeno 5mila nuove unità ogni anno”, dichiara l’esperta.

Ma a chi si rivolge questo tipo di investimento? “L’acquisto di queste strutture abitative è aperto a chiunque, l’utilizzo no”, precisa la responsabile commerciale e marketing di Real Care, puntualizzando che tipicamente il residente, o almeno il capofamiglia, deve aver compiuto minimo 55/60 anni, requisito necessario a garantire una giustificazione e una continuità dei servizi offerti a coloro che vi risiedono. Infatti, è fondamentale il requisito del profilo del residente affinché non si snaturi né l’offerta e la qualità dei servizi, né gli elementi caratterizzanti il complesso. Nel caso in cui la proprietà non venisse utilizzata in prima persona, l’immobile potrà essere concesso in locazione purché il conduttore abbia i requisiti d’età. Come premesso, si tratta di un modello di sviluppo che prevede anche la possibilità di un investimento individuale. “Spesso chi investe ha l’approccio di chi sottoscrive una polizza assicurativa intravedendo, altresì, la casa del proprio futuro”, spiega Bertorelli, che poi aggiunge che la possibilità di affidare la gestione a una società immobiliare professionalmente qualificata è un fattore che dà maggiori garanzie di investimento.

“Al momento, il costo è quello di mercato, pari a un immobile con caratteristiche analoghe, anche se, in realtà – nei Paesi dove tale offerta è già presente e apprezzata – tali soluzioni maturano ‘un premio’, ossia una maggiore valorizzazione, il più delle volte anche consistente, rispetto al mercato immobiliare residenziale standard”, dichiara Bertorelli.

Quanto agli operatori attivi in questa nicchia di mercato, nel mondo esistono diversi gruppi importanti (alcuni dei quali anche quotati), che stanno investendo in questo settore, così come società immobiliari specializzate nello sviluppo e nella gestione di questo tipo di progetti. La corretta e mirata gestione rappresenta la chiave del successo. “I nomi vanno dai giganti degli Stati Uniti, quali per esempio Brookdale (che ha più di 100mila unità residenziali) oppure Holiday Retirement (che detiene oltre 70mila realtà), a operatori specializzati, come in Inghilterra il caso di McCarthy & Stone, che è il più grande operatore, con oltre 30 anni di esperienza e successi alle spalle”, dichiara Bertorelli, che poi conclude dicendo “che esistono anche specialisti nel settore “high-end” (la cosiddetta fascia alta, ndr), come Albany, o innovatori come Pegasus Life o Renaissance”.

Stefania Pescarmona
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