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Ristrutturazione pesante e disciplina del comodo

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Elena Cardani
Elena Cardani

24 Febbraio 2021
Tempo di lettura: 3 min
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L’Agenzia delle Entrate fornisce parere positivo sulla disapplicazione della disciplina del comodo per immobili oggetto di ristrutturazione pesante

L’Agenzia delle Entrate torna, con risposta n.591 dello scorso dicembre, è tornata ad affrontare il tema della disciplina delle società di comodo. In particolare, la fattispecie oggetto di interpello riguarda una società di gestione immobiliare che, dopo aver acquistato un complesso immobiliare in uno stato fatiscente, intraprende dei lavori di ristrutturazione pesante (di cui all’articolo 3, comma 2, lett. c) d) ed f) del Dpr 380/2001) sullo stesso.

Dall’istanza emerge che il complesso rappresenta l’unico bene dell’impresa e che la ristrutturazione, effettuata tramite imprese appaltatrici, si è conclusa nel dicembre 2019, con l’attestazione della “fine lavori” e l’ottenimento dell’agibilità. Inoltre dall’istanza si evince come l’immobile fosse originariamente destinato alla locazione turistica che tuttavia non si è concretizzata determinando la possibilità che la società venga posta in liquidazione con assegnazione del complesso immobiliare al socio.

In questo contesto, la società immobiliare presenta interpello per chiedere la disapplicazione della disciplina delle società di comodo per il periodo di imposta 2019. Per supportare la propria soluzione interpretativa, la società istante evidenzia come la disciplina del comodo possa essere disapplicata in presenza di oggettive situazioni che rendono impossibile il conseguimento di ricavi, incremento di rimanenze e proventi nelle misure minime prevista dalla disciplina ovvero non consento di effettuare operazioni rilevanti ai fini Iva.

In proposito, la società istante sottolinea come la ristrutturazione pesante abbia reso inagibile per tutta la sua durata (cioè fino a dicembre 2019) il complesso immobiliare che pertanto è stato improduttivo. L’inagibilità rappresenta pertanto una causa di natura oggettiva che non ha consentito il conseguimento dei ricavi. Per supportare tale posizione, l’istante richiama alcune precedenti pronunce dell’Agenzia delle Entrate nelle quali la disapplicazione della disciplina del comodo era stata sancita per immobili temporaneamente inagibili. L’istante precisa inoltre come la fattispecie rappresentata non soddisfi la ratio della disciplina delle società di comodo che è quella di contrastare le società costituite al solo fine di gestire il patrimonio immobiliare nell’interesse dei soci e non di svolgere effettivamente attività commerciali. Al riguardo, l’istante, infatti rileva come il complesso immobiliare fosse destinato alla locazione e in proposito degli esperti fossero stati incaricati di determinare un canone di locazione appropriato. L’attività di locazione non è stata possibile a seguito dell’emergenza covid 19 e di conseguenza la società potrebbe essere messa in liquidazione.

L’Agenzia delle Entrate esprime parere favorevole alla disapplicazione della disciplina in esame per il 2019, convenendo che tale periodo di imposta è stato caratterizzato da situazioni oggettive, la ristrutturazione pesante, che hanno reso impossibile il conseguimento dei ricavi. È interessante notare come la soluzione proposta dall’istante, come opzione residuale qualora l’Agenzia avesse ritenuto non disapplicabile la disciplina per l’intero periodo di imposta, consistente nel disapplicare la disciplina per la porzione di periodo di imposta fino alla data di agibilità e l’applicazione delle stessa, pro quota, per gli ultimi giorni del 2019, non viene considerata dall’Agenzia che accoglie l’integrale disapplicazione.

Elena Cardani
Elena Cardani
Tax director dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.
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