PREVIOUS ARTICLE NEXT ARTICLE

Real estate: mercato immenso, senza consulenti immobiliari

Real estate: mercato immenso, senza consulenti immobiliari

Salva
Salva
Condividi
Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

23 Aprile 2019
Tempo di lettura: 3 min
Tempo di lettura: 3 min
Salva
  • I consulenti finanziari devono allargare le maglie delle proprie competenze senza diventare tuttologi, ma toccando anche ambiti un po’ più trascurati

  • Attenzione a non cadere nell’errore tipico che fanno quasi tutti i consulenti finanziari di demonizzare l’investimento in immobili preferendo gli investimenti finanziari

  • Il mercato immobiliare non può essere analizzato con le stesse logiche dei mercati finanziari

  • Quello immobiliare non è un mercato unitario, ma è composto da diversi sottosegmenti (residenziale, commerciale, industriale…), non c’è una Borsa ed è fortemente influenzato dalla location

Le attività immobiliari ammontano in Italia a 6.300 miliardi, a fronte di una ricchezza finanziaria delle famiglie di 4.400 miliardi. Si aprono ampi spazi di crescita per i consulenti finanziari, che devono però passare da una logica di consulenza e pianificazione finanziaria a una logica di consulenza e pianificazione patrimoniale, trovando il giusto connubio tra le due asset class

Nonostante in Italia, le attività immobiliari ammontino (secondo i dati Bankitalia) a 6.300 miliardi di euro, ben oltre quindi il valore della ricchezza finanziaria delle famiglie, che si attesta sui 4.400 miliardi, non esiste la figura del consulente immobiliare. A mettere in luce questo enorme paradosso, presente nel mercato immobiliare, è Fabrizio Crespi, docente e ricercatore degli intermediari finanziari presso l’università degli studi di Cagliari e l’università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, che – in occasione dell’evento “Investimenti immobiliari e finanziari: verso il giusto connubio”, organizzato da conTemplata, ha parlato di un “mercato vergine, tutto da esplorare”. Se esistono, infatti, gli agenti immobiliari (che svolgono, però, un altro mestiere diverso, mettendo in contatto domanda e offerta) e i family office (che invece gestiscono ad ampio raggio il patrimonio finanziario e immobiliare della famiglia, ma solo per soggetti di un certo tenore di vita), mancano invece i consulenti immobiliari. Chi meglio dei consulenti finanziari potrebbero, quindi, colmare questo gap?

“Nella professione di consulente si deve passare da una logica di consulenza e pianificazione finanziaria a una logica di consulenza e pianificazione patrimoniale. Bisogna allargare le maglie delle proprie competenze senza diventare tuttologi, ma toccando anche ambiti un po’ più trascurati”, precisa Crespi, che però mette in guardia: “Attenzione a non cadere nell’errore tipico che fanno quasi tutti i consulenti finanziari di demonizzare l’investimento in immobili preferendo gli investimenti finanziari. Dire: ‘Vendi tutto e dammi i soldi da investire’, sebbene in alcuni casi potrebbe essere proprio la soluzione più razionale, non è sicuramente la chiave giusta per smuovere i clienti; anzi, potrebbe ulteriormente irrigidire la posizione del cliente e creare ritrosia ad abbandonare lo status quo”.

Bisogna trovare il giusto connubio tra due asset class altrettanto importanti, senza ‘fare il tifo’ per l’una o per l’altra, in modo che tutte le varie attività (fisiche, immobiliari e finanziarie) trovino la giusta miscela.

Quella tra gli italiani e gli immobili è la storia di un lungo amore, che continua nel corso degli anni, con alti e bassi, ma senza perdere d’intensità. “Nel nostro Paese, il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà. Un dato che è tra i più alti del mondo”, illustra Crespi. E i numeri delle compravendite lo confermano, anche se le attese per i prossimi anni parlano di una lieve frenata. Secondo gli ultimi dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate, infatti, nel 2018, le compravendite di abitazioni in Italia sono state oltre 578mila, il 6,5% in più rispetto al 2017 , ma questo tasso di crescita è destinato a rallentare. Nomisma, nel 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare del 2019, parla, infatti, di una “dinamica rialzista la cui intensità pare ora destinata a ridursi”.

In ogni caso, il mantra è sempre stato “investo nel mattone perché è sicuro, mentre faccio attenzione alla Borsa, che sale e scende”. Anche agli immobili, però (così come alle altre forme di investimento) sono collegati dei rischi, che spesso non vengono percepiti dai proprietari: oltre al fatto che il prezzo del bene possa scendere o che l’affittuario possa non pagare, si devono considerare i rischi deperimento, dequalificazione della zona, mutamenti normativi e fiscali, il rischio di tassazione (come la revisione del catasto), quelli legati a donazioni e successioni e a crisi coniugali, etc. Di contro, però, ci sono anche delle opportunità da non scartare: la probabile rivalutazione di medio-lungo termine, il fatto che l’immobile si trovi in una zona che potrebbe riqualificarsi, che offra una rendita interessante e potenzialmente sicura (non facilmente realizzabile sul finanziario, visti i bassi tassi…), che sia utilizzabile in caso di crisi coniugale o per gestire dispute successorie, etc.

Il mercato immobiliare non può però essere analizzato con le stesse logiche dei mercati finanziari. “Intanto, non è un mercato unitario, ma è composto da diversi sottosegmenti (residenziale, commerciale, industriale…). Poi, non c’è una Borsa, i prezzi non sono continui e variano a seconda dei soggetti e dei beni scambiati. Ma soprattutto, è fortemente influenzato dalla location”, illustra Crespi, che poi conclude dicendo che il consulente deve avere un ruolo proattivo nella gestione e valorizzazioni degli immobili, fornendo – tra i vari servizi – un’analisi della redditività che il cliente detiene (con un focus particolare sugli aspetti fiscali) e un’analisi del valore degli immobili (in particolare in ottica di passaggio generazionale), arrivando a consigliare il cliente stesso se conviene monetizzare, valorizzare o diversificare. Le soluzioni? A fronte di molteplici possibilità, merita qui accennare alcune formule più evolute, tipiche del private banking, come per esempio i club deal immobiliari (organizzati da alcune unit di wealth management e società di private banking), gli investimenti all’estero, gli investimenti diversi (tipo vitigni, terreni…) o gli immobili di prestigio. Inoltre, merita ricordare che ultimamente si stanno sviluppando formule alternative differenti, come il crowdfunding immobiliare (piattaforme riconosciute dalla Consob che propongono una modalità diversa di investimento).

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
Condividi l'articolo
LEGGI ALTRI ARTICOLI SU: Immobiliare Italia Consulenti
ALTRI ARTICOLI SU "Immobiliare"
ALTRI ARTICOLI SU "Italia"
ALTRI ARTICOLI SU "Consulenti"