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Operazioni immobiliari e abuso del diritto

Operazioni immobiliari e abuso del diritto

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Elena Cardani
Elena Cardani

03 Gennaio 2020
Tempo di lettura: 3 min
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Focus sulla prassi in tema di abuso del diritto e riqualificazione di operazioni immobiliari. L’Agenzia si pronuncia sul caso dei fondi immobiliari

Con risposta n. 469 del 7 novembre 2019, l’Agenzia delle Entrate si pronuncia sulla (non) abusività ai fini delle imposte indirette di un’operazione di riorganizzazione aziendale realizzata tramite cessione separata di immobili e di partecipazioni a un fondo di investimento immobiliare. Più in dettaglio, la fattispecie oggetto di interpello riguarda una società immobiliare (Alfa) che opera nel settore della grande distribuzione e che gestisce direttamente alcuni punti di vendita all’interno dei centri commerciali e indirettamente, tramite concessione in locazione a terzi, alcune gallerie commerciali.

In questo contesto, la società Alfa, nell’ambito di un’operazione di riorganizzazione più complessa, intende ridurre l’attività relativa alla gestione delle gallerie commerciali e pertanto intende:

  • cedere a un fondo immobiliare (fondo Beta) gli immobili relativi alle gallerie;
  • cedere a due newco, interamente partecipate, le aziende relative alle licenze e alla locazione degli immobili;
  • Cedere le partecipazioni in newco allo stesso fondo immobiliare acquirente degli immobili.

A esito della riorganizzazione, nel fondo Beta confluisce pertanto sia la proprietà degli immobili che la titolarità delle licenze (incluse nelle partecipazioni).

Nel ruling Alfa domanda se l’operazione così prospettata possa qualificarsi come abusiva ai fini delle imposte indirette, considerato che la cessione diretta da Alfa al fondo Beta dell’azienda inclusiva sia degli immobili che delle licenze avrebbe comportato una tassazione più elevata (in particolare, alla quota di prezzo attribuita agli immobili sarebbe stata applicata l’imposta di registro del 9% e non l’imposta ipotecaria e catastale del 2% applicate invece alla cessione separata degli immobili al fondo).

Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, in estrema sintesi, conclude che:

  • l’operazione non può essere riqualificata come una unitaria cessione di azienda ai sensi dell’articolo 20 del Testo Unico del Registro, considerato che l’attuale formulazione della norma impone di “valutare l’applicazione dell’imposta secondo l’intrinseca natura e gli effetti giuridici del singolo atto portato alla registrazione”;
  • L’operazione non può considerarsi abusiva ai sensi dell’articolo 10-bis dello Statuto del contribuente, considerato che la disciplina regolamentare finanziaria e bancaria ai cui i fondi immobiliari sono sottoposti prevede che il patrimonio del fondo “non può essere utilizzato per perseguire una strategia di tipo imprenditoriale”. Alla luce di ciò il trasferimento a un fondo di un’azienda comporterebbe una violazione del divieto di esercizio di attività imprenditoriale e pertanto la cessione separata degli immobili e della attività di gestione delle licenze (incluse nelle partecipazioni) è coerente con le finalità del fondo stesso che non avrebbe potuto acquisire un’azienda unitaria.

Tale conclusione è in linea con la posizione della Commissione tributaria provinciale di Milano che, con sentenza n. 3681/22/2017, aveva rigettato il tentativo dell’Agenzia delle Entrate di riqualificare in unitaria cessione di azienda un’operazione di cessione di immobili a un fondo con contestuale trasferimento del ramo di azienda inclusivo delle licenze a una società partecipata dal fondo stesso.

Elena Cardani
Elena Cardani
Tax director dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.
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