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Nuovi trend: flexible working, co-working e… zainocrazia

Nuovi trend: flexible working, co-working e… zainocrazia

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Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini

30 Gennaio 2020
Tempo di lettura: 3 min
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Sul mercato immobiliare c’è grande attenzione e attrazione per asset meno tradizionali. Tra i trend emergenti degli spazi lavorativi ci sono open office, co-working e smart working. Ma saranno davvero la nuova frontiera?

Gli immobili a uso ufficio più o meno “tradizionali” sono – e, secondo le previsioni a breve/medio periodo, resteranno – l’asset class tradizionalmente più performante. Tuttavia, i trend emergenti per gli spazi lavorativi come l’open office, il co-working, lo smart working, e l’ibridazione tra le funzioni determineranno trasformazioni radicali in questo settore.

Molti operatori dell’hospitality (dalle catene di lusso agli ostelli), centri commerciali e investitori istituzionali stanno già dirigendosi saldamente verso questi nuovi modelli, che senza dubbio presentano molti vantaggi.

Possono in effetti costituire una valida soluzione alla crisi immobiliare per determinate aree geografiche e per determinati asset ormai obsoleti, rappresentano un’opportunità per riqualificare e valorizzare aree periferiche, determinano un modello di costi molto più “leggero” che facilita le startup e l’iniziativa e, sicuramente, integrano un modello molto più attagliato al “nomadismo” dei lavoratori, in particolare dei millennial, che sono gli utenti target per questi modelli e, al contempo, loro fieri sostenitori.

Se effettivamente nella società futura assisteremo all’avanzata della zainocrazia – secondo la definizione che ha coniato Leonardo Previ – quale rimedio alla burocrazia tradizionale, al potere del tavolo e delle convenzioni, si affermerà sempre più la necessità di condivisione e di sharing. La nuova figura professionale sarà quella dello zainocrate, che avrà tutto il necessario per lavorare appunto nel proprio zaino. Qualunque luogo potrà dunque divenire uno spazio di lavoro.

Il futuro degli spazi di lavoro sarà non solo costituito da open space, o meglio da open-office – spazi dove tutti lavorano spalla a spalla, spesso in banchi comuni, senza una postazione fissa e senza alcuna possibilità di lasciare proprie carte o documenti – ma da spazi sempre più fluidi, interconnessi e ibridi nell’utilizzo durante il giorno.

La domanda che occorre porsi è se questo modello resterà vincente nei decenni a venire. La soluzione al quesito è evidente di rilevante interesse per gli operatori immobiliari che debbono necessariamente fare progetti e investimenti di lungo periodo.

Sicuramente il modello open office non è indenne da limiti e criticità. Basta parlare con qualche dipendente di una società che abbia appena adottato questo modello in una nuova sede e che si è dovuto trasferire e ambientare in un contesto ben diverso da quello in cui era abituato. Perché non tutti i lavoratori sono millennial e molte professioni richiedono concentrazione e possibilità di riflettere, magari con dei documenti stampati da esaminare e studiare.

In un recente studio apparso sulla Harvard business review alla fine del 2019, Ethan Bernstein e Ben Waber hanno analizzato empiricamente l’interazione tra open space e collaborazione e, in particolare, come la transizione verso gli uffici aperti in molte grandi imprese americane abbia influito sulla produttività e sulle interazioni quotidiane dei dipendenti. Lo studio ha rilevato una radicale contrazione delle collaborazioni interpersonali (ridotte del 70%) e, che, l’architettura aperta non aveva affatto favorito la comunicazione, ma aveva fatto crescere significativamente (del 50%) solo le comunicazioni via instant messages e l’uso della posta elettronica. L’unico incremento rilevato, quasi quadruplicato, era l’uso di cuffie giganti, spesso dotate di noise control.

In un altro studio condotto sulle più grandi aziende britanniche da Ethan Bernstein e Stephen Turban, pubblicato su The royal society nel 2018, l’analisi si conclude evidenziando che “il desiderio umano inevitabile è alla privacy” e la convivenza “forzata” non risulta gratificare gli individui o stimolarli davvero a interagire.

Nel 2013, uno studio dell’Università di Sydney condotto su 42.000 lavoratori in open office negli Stati Uniti, Finlandia, Canada e Australia aveva individuato nel rumore la prima fonte di disagio per i dipendenti. Proprio per tale motivo le persone erano molto meno produttive e la qualità del lavoro era sensibilmente ridotta.

Un altro studio danese condotto su 2.400 dipendenti e pubblicato nel 2011 sullo Scandinavian journal of work, environ and health aveva rilevato che le persone che lavorano in uffici completamente aperti si erano assentate per malattia un numero di giorni più alto del 62% rispetto a quelle che lavoravano in uffici chiusi.

Gli open office saranno dunque il futuro o torneremo agli uffici chiusi, agli uffici angolari in stile suits?

Una valida alternativa pare un giusto compromesso tra i modelli: una struttura organizzativa degli spazi per gruppi di lavoro interfunzionali. In questo modello si definiscono uffici aperti più contenuti, dove lavorano gruppi ristretti di persone, con funzioni diverse ma che si integrano e sono complementari tra loro. In questo modo si può creare un contesto davvero fertile ed evitare i disagi e lo stress che derivano da un ambiente di lavoro condiviso con molte persone che non si conoscono neppure e magari con le quali non si ha alcuna necessità di interagire, che si ritrovano nello stesso spazio fisico spesso unicamente per contenere i costi generali.

Di questi elementi dovranno tenere conto le società nel momento in cui affronteranno la decisione di adottare modelli di spazi lavorativi differenti, gli architetti e i tecnici che disegneranno gli ambienti di lavoro per le persone e, non ultimi, gli investitori, che dovranno scegliere di acquistare edifici occupati da persone che lavorano in contesti piacevoli e gratificanti, che siano buoni tenant per il futuro. Perché non è vero, come sosteneva Ambrose Bierce nel suo Cynic’s Word Book, che “consultare consiste nel richiedere l’approvazione altrui in merito a una decisione già adottata”.

 

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Puri Bracco Lenzi e Associati. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.
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