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Mercato immobiliare e mutamenti climatici: quali prospettive

Mercato immobiliare e mutamenti climatici: quali prospettive

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Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini

19 Novembre 2019
Tempo di lettura: 3 min
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Rischio fisico, di responsabilità e di transizione: ecco alcuni rischi legali a eventi climatici che il settore immobiliare non deve sottovalutare

Recentemente sono rimasto molto colpito dall’intervento di un famoso climatologo che – durante un forum di operatori immobiliari – ha raccontato di aver scelto di vivere oltre i 1600 metri di altezza per sfuggire alle temperature estive in città, che si annunciano sempre più roventi e invivibili. È innegabile che il nostro clima stia mutando, forse in maniera più rapida di quanto già ipotizzato dagli scienziati.

Secondo numerosi e autorevoli studi – in un futuro non molto distante – dovremo fronteggiare eventi climatici estremi: alluvioni alternate a periodi di forte siccità, innalzamento del livello dei mari e forti ondate di calore, con conseguenti incendi boschivi, inaridimento del suolo e drastiche contrazioni delle risorse idriche. Territori molto estesi e preziosi (basti pensare alla laguna di Venezia o alle Maldive) sembrano destinati ad essere sommersi. Il fabbisogno energetico per il riscaldamento verrà man mano soppiantato dalla necessità di raffrescare gli spazi abitativi e di lavoro, con la complicazione che la produzione idroelettrica verrà compromessa dalla diminuzione del livello dei bacini.

Questi fenomeni avranno inevitabilmente un impatto radicale sui cicli dell’agricoltura, sulla vita quotidiana e su tutta l’attività economica, in particolare nei Paesi collocati nella fascia meridionale dell’Europa, come l’Italia, dove sono ipotizzabili anche fenomeni migratori massicci verso altre nazioni meno esposte a desertificazione, inondazioni o esondazioni di fiumi.

Ma quali saranno gli effetti di tali fenomeni sul mercato e sul patrimonio immobiliare?

Vi potrebbero essere prospettive positive per alcuni settori legati alle costruzioni, come la serramentistica e la climatizzazione, vista la necessità di adeguare gli immobili alle nuove necessità di isolamento e di controllo delle temperature interne. Tuttavia, gli effetti principali saranno sicuramente più nocivi e preoccupanti.

Il primo fattore da considerare è legato al cosiddetto rischio fisico, ovvero all’eventuale danneggiamento o distruzione di patrimonio immobiliare conseguente a una catastrofe climatica.  Oltre ai danni immediati, infatti, dev’essere considerata la riduzione del valore delle attività date a garanzia per ottenere credito, soprattutto per gli istituti fortemente localizzati nelle aree più a rischio, che potrebbero subire così un incremento rapidissimo della quota dei crediti non performing, già compromessi dall’interruzione dell’attività economica conseguente a una calamità. Da ciò potrebbe poi determinarsi una contrazione dell’offerta di credito sempre più ampia e generalizzata, simile a quella dell’ultima grande crisi scaturita dalla bolla dei mutui subprime.

Inoltre, si dovrà valutare il cosiddetto rischio di responsabilità, in particolare rispetto al settore assicurativo immobiliare. In Italia la gestione della fase di ricostruzione dei danni da calamità naturali è per consuetudine lasciata all’intervento statale. Questo spiega la bassa diffusione di coperture assicurative per eventi climatici, considerata altresì la scarsa propensione degli italiani a sottoscrivere coperture assicurative non obbligatorie.

Nel caso in cui gli immobili danneggiati non fossero assicurati – oltre alla riduzione del collateral per le banche, al quale già si è fatto cenno – si dovranno reperire le risorse per la ricostruzione, accrescendo l’indebitamento e comprimendo consumi e investimenti e, più in generale, la capacità di generare reddito.

Le prospettive sono peraltro complesse anche nel caso in cui i soggetti danneggiati fossero assicurati. Infatti, nell’ipotesi di eventi particolarmente gravi e diffusi, gli effetti potrebbero pesare sulla situazione finanziaria e sulla stabilità delle assicurazioni esposte, determinando la svalutazione dei loro titoli e, a cascata, impattando sui bilanci delle istituzioni finanziarie che li detengono.

Occorre infine considerare un ultimo rischiocosiddettodi transizione. Il rispetto degli impegni presi dalla comunità internazionale al fine di mantenere l’aumento delle temperature al di sotto dei 2°C appare essenziale. Peraltro, dalle analisi effettuate, risulta che una transizione non governata verso un’economia low-carbon – anche se oggi difficilmente prevedibile in tempi brevi – potrebbe ridurre bruscamente il valore delle riserve energetiche e delle infrastrutture legate allo sfruttamento, alla trasformazione e all’utilizzo di combustibili fossili, con evidenti riflessi sul valore di tutta la filiera connessa.

Si profilano dunque alcune nubi all’orizzonte. Occorre molta cautela e soprattutto adeguata informazione e conoscenza, oggi forse l’elemento maggiormente necessario e verosimilmente più carente.

 

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Puri Bracco Lenzi e Associati. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.
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