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Mandato fiduciario e riservatezza negli acquisti immobiliari

Mandato fiduciario e riservatezza negli acquisti immobiliari

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Elio Macchia
Elio Macchia

25 Giugno 2019
Tempo di lettura: 3 min
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La tutela della privacy nelle attività commerciali quando un’operazione coinvolge l’acquisto di un appartamento. Il riserbo non opera nei confronti delle autorità fiscali, giudiziarie e di controllo

Abbiamo già avuto modo di evidenziare come la riservatezza, che è insita nella sottoscrizione del mandato fiduciario, possa riscontrare un certo gradimento nel mondo imprenditoriale italiano.
Un tipico esempio è rappresentato da un imprenditore che intende intraprendere una nuova attività commerciale, ma non desidera che il suo nome venga collegato con tale operazione. Potrebbe, quindi, decidere di intestare le quote societarie a una società fiduciaria garantendosi l’anonimato.

La riservatezza non opera nei confronti delle autorità fiscali, dell’autorità giudiziaria e degli organi di controllo previsti dalla normativa antiriciclaggio. Quindi, nel presente articolo, la locuzione “terzi” fa riferimento a soggetti diversi dalle autorità sopra indicate. In passato, come società fiduciaria, sono state gestite diverse situazioni in cui il potenziale cliente aveva la necessità di effettuare investimenti immobiliari, finanziari o svolgere attività commerciali in modo riservato.

La fattispecie che da ultimo abbiamo gestito come società fiduciaria ha riguardato proprio la situazione di un imprenditore che aveva intenzione di acquistare una proprietà immobiliare importante senza che il suo nominativo fosse comunicato al soggetto venditore.
L’operazione immobiliare aveva a oggetto l’acquisto di un immobile di pregio sito in una cittadina di provincia e, proprio per tale motivo, il soggetto acquirente non voleva che il suo nome venisse rivelato dagli organi di stampa.

Il potenziale acquirente, quindi, si era rivolto alla fiduciaria chiedendo di poter sottoscrivere un mandato fiduciario avente a oggetto l’acquisto dell’immobile.

L’impossibilità di assumere un tale incarico faceva sì che la stessa fiduciaria suggerisse al proprio potenziale cliente una soluzione alternativa. Tale soluzione prevedeva la costituzione, tramite l’intestazione fiduciaria, di una società di capitali che successivamente avrebbe acquistato l’immobile di pregio. In questo modo, il mandato fiduciario avrebbe avuto a oggetto non più l’immobile, ma le partecipazioni della società di capitali unipersonale.
L’idea operativa veniva condivisa dal cliente. Quest’ultimo, pertanto, provvedeva a sottoscrivere il mandato fiduciario avente a oggetto la costituzione di una società di capitali e contestualmente provvedeva a versare sul conto corrente tecnico della fiduciaria l’intero capitale sociale della costituenda società.

La fiduciaria costituiva la società davanti al notaio, verificando che lo statuto societario avesse le clausole conformi all’operatività del mandato fiduciario. In questo modo il socio della società diventava la fiduciaria e tale ruolo era visibile e opponibile ai terzi per il tramite della pubblicità presso il registro delle imprese.
Costituita la società, il fiduciante doveva mettere a disposizione della società la provvista necessaria per poter acquistare l’immobile. Il conferimento del denaro avveniva sempre tramite la fiduciaria.
Il fiduciante, quindi, provvedeva a versare la somma di denaro necessaria a effettuare l’acquisto unitamente a un’istruzione, con cui si autorizzava la stessa fiduciaria a erogare un finanziamento soci a favore della società. Per dare attuazione a questa istruzione, veniva sottoscritto un contratto di finanziamento tra la fiduciaria e la società.

Il finanziamento veniva registrato anche nella contabilità fiduciaria.
Con il finanziamento ricevuto, la società provvedeva ad acquistare l’immobile e a concederlo in locazione. Con i proventi derivanti dalla locazione la società estingueva il finanziamento ricevuto dalla fiduciaria (i.e. dal fiduciante).
In tale operazione, il fiduciante non solo ha realizzato la propria idea di acquistare l’immobile ancorché per il tramite di una società di capitali, ma lo ha fatto in estrema riservatezza non potendo i terzi verificare chi fosse il titolare effettivo dell’investimento immobiliare.

Elio Macchia
Elio Macchia
Dopo aver prestato la propria attività professionale in uno studio tributario internazionale ha collaborato con Unione Fiduciaria S.p.A. nell’ambito della pianificazione successoria e degli strumenti di protezione del patrimonio. Dal 2016 è legal counsel nella società fiduciaria Crossfid S.p.A. e amministratore delegato di una Trust Company Italiana.
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