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Locazioni, quotazioni Omi e società di comodo

Locazioni, quotazioni Omi e società di comodo

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Elena Cardani
Elena Cardani

15 Maggio 2019
Tempo di lettura: 3 min
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La disciplina delle società di comodo può essere disapplicata dalle società che concedono in locazione immobili con canoni in linea con i valori risultanti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari (Omi). Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate in una recente risposta (68/2019)

In vista del versamento del saldo Ires e Irap relativo al 2018 (in scadenza il prossimo 30 giugno 2019), l’Agenzia delle Entrate, con risposta n. 68 del 20 febbraio 2019, torna ad affrontare la disciplina delle società di comodo in base alla quale si considerano “non operative” le società i cui ricavi risultano inferiori all’ammontare derivante dall’applicazione di certe percentuali alle immobilizzazioni possedute dalle società stesse (“test di operatività”). Il conteggio viene effettuato considerando i valori dei ricavi e delle immobilizzazioni su base triennale e la percentuale ordinariamente applicata ai beni immobili è del 6% (con possibili riduzioni per tipologie specifiche di immobili).

Il mancato superamento del test di operatività comporta l’obbligo di dichiarare un reddito presunto ai fini Ires e un valore della produzione presunto ai fini Irap, calcolati applicando determinate percentuali ai valori dell’attivo patrimoniale. Inoltre, la non operatività comporta limitazioni all’utilizzo del credito Iva. La disciplina prevede alcune cause di esclusione e di disapplicazione automatica, vale a dire un elenco di fattispecie al verificarsi delle quali la normativa in esame è automaticamente non applicata (ad esempio, il numero di dipendenti superiore a 10 nei due esercizi precedenti consente l’esclusione dalla disciplina). È prevista inoltre la facoltà di presentare istanza di interpello qualora la società si trovi in una situazione oggettiva che ha reso impossibile il conseguimento dei ricavi necessari a superare il test di operatività.

Con la Risposta recentemente pubblicata, l’Agenzia delle Entrate replica a un’istanza di interpello presentata da una società immobiliare che, a seguito di una riorganizzazione societaria, riceve alcuni immobili che concede successivamente in locazione ad altre società del gruppo. In tale contesto la società rileva come i canoni di locazione negoziati non consentano di superare il test di operatività, ancorché gli stessi siano in linea con i valori Omi, ovvero le quotazioni immobiliari semestrali dell’Agenzia delle Entrate (disponibili sul sito dell’Agenzia stessa) che individuano, per ogni delimitata zona territoriale omogenea di ciascun comune, un intervallo minimo/massimo per unità di superficie in euro al mq, dei valori di locazione (ed anche di cessione) per tipologia immobiliare e stato di conservazione.

La società chiede pertanto la disapplicazione della disciplina del comodo sostenendo che i canoni applicati siano canoni di mercato. L’Agenzia accoglie l’istanza richiamando alcune precedenti posizioni nelle quali aveva affermato che per la determinazione del valore di mercato dei canoni di locazione è possibile far riferimento alle quotazioni Omi. Il principio contenuto nella risposta in esame può essere utile per la determinazione delle imposte dovute a saldo per il 2018, a breve in scadenza.

È interessante, da ultimo, notare che la fattispecie oggetto di interpello fa riferimento a un contratto di locazione “triple net” in cui viene addebitata al conduttore, unitamente alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie e ai premi di assicurazione, anche l’Imu relativa all’immobile, includendo il tutto nel canone di locazione. La legittimità, a lungo dibattuta, delle clausole contrattuali che consentono, nell’ambito di un contratto di locazione, di addebitare il carico tributario relativo alle imposte locali (Imu e Tasi) al conduttore è stata recentemente affermata dalla Corte di Cassazione. L’Agenzia delle Entrate nella Risposta in esame sembrerebbe implicitamente condividere il principio.

 

Elena Cardani
Elena Cardani
Tax director dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.
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