PREVIOUS ARTICLE NEXT ARTICLE

Immobiliare in ripresa, ma attenzione ai campanelli d’allarme

Immobiliare in ripresa, ma attenzione ai campanelli d’allarme

Salva
Salva
Condividi
Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

27 Novembre 2019
Tempo di lettura: 3 min
Tempo di lettura: 3 min
Salva
  • A preconsuntivo del 2019 gli scambi sono poco più di 662 mila, con un’incidenza del segmento residenziale che raggiunge il 92%

  • Nel 2019, le transazioni sostenute da mutuo, sono scese dal 58,2% del 2018 al 51,8%

Per la prima volta dopo 10 anni la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane è ritornata in territorio positivo. Ma il settore immobiliare è fortemente correlato all’andamento dell’economia. E lo scenario è complesso

“Calano i mutui, le famiglie sono meno propense ad acquistare, eppure nonostante questo, le compravendite aumentano. Questa tendenza non può avere però durata illimitata, c’è bisogno infatti di una domanda primaria che passa necessariamente da un miglioramento degli indicatori economici”. Lo ha detto Luca Dondi, ad di Nomisma, presentando il 3° Osservatorio Immobiliare 2019 di Nomisma a Milano – ospite di Intesa Sanpaolo Private Banking – al Centro Congressi di Fondazione Cariplo, precisando che “il settore immobiliare è fortemente correlato all’andamento dell’economia”.

È quindi fondamentale andare ad analizzare il contesto macroeconomico. E il contesto ci dice che siamo in presenza di uno scenario che è molto modificato rispetto al passato: guardando ai dati previsionali, si vede infatti un forte rallentamento dell’economia, a tal punto che molti economisti parlando anche di stagnazione secolare. Dieci 10 anni di politiche espansive, però, hanno fatto crescere la liquidità.

“Noi ci attendiamo una crescita molto lenta del mercato immobiliare e solo se ci sarà una crescita economica si assisterà a uno scenario alternativo, caratterizzato da una ripresa più decisa di quanto previsto”, ha dichiarato Elena Molignoni, responsabile osservatorio mercato immobiliare Nomisma, che però ha aggiunto che per la prima volta dopo 10 anni la variazione semestrale dei prezzi delle abitazioni delle principali città italiane è ritornata in territorio positivo, seppure con un incremento frazionale (+0,2%). Si tratta di un segnale di irrobustimento che riguarda soltanto alcuni contesti in cui la crescita economica è più marcata.

Dal punto di vista delle piazze, Nomisma ha diviso i mercati in 4 aree: “mercati in fase di ripresa, rappresentati da Padova e Bari; mercati che rallentano la ripresa, ossia Palermo, Venezia, Napoli, Cagliari e Firenze; mercati che stentano a crescere, come Catania, Genova e Roma, o che sono prossimi alla ripresa ma che faticano a tornare in positivo, come Torino; e infine, mercati in decisa ripresa, come Bologna e Milano”, ha illustrato Molignoli.

Complessivamente, “il settore immobiliare mostra una capacità di resistenza alla debolezza del contesto economico di riferimento superiore alle attese, anche se emergono segnali di ricomposizione del mercato che potrebbero portare a un indebolimento della crescita in atto. La sostanziale stagnazione che caratterizza il nostro Paese non sembra avere scalfito la propensione proprietaria delle famiglie italiane”, ha dichiarato Dondi.

Che però ha invitato a riflettere su una tendenza: “Il mercato creditizio continua a essere il principale driver del settore immobiliare. Ma – ha detto – Se da un lato le condizioni di eccezionale favore dei tassi di interesse alimentano la spinta all’indebitamento, la fragilità reddituale delle famiglie dovuta alla recessione spinge le banche a mantenere criteri molti rigorosi nel vaglio delle richieste di finanziamento”. Nel 2019, le transazioni sostenute da mutuo, sono scese dal 58,2% del 2018 al 51,8%, per cui a favorire l’espansione delle compravendite residenziali è stato l’incremento della componente alimentata unicamente da capitale proprio.

Proseguendo nell’analisi dei numeri, secondo Nomisma, a preconsuntivo del 2019 gli scambi sono poco più di 662 mila, con un’incidenza del segmento residenziale che raggiunge il 92%. Rispetto al 2008 le compravendite di abitazioni nell’insieme dei maggiori mercati sono cresciute di 16mila unità, mentre nel complesso il mercato italiano sconta ancora un differenziale negativo di 60.300 unità.

Il mercato immobiliare continua però a piacere agli italiani. “Riscontriamo una crescente attenzione da parte della clientela verso la questione immobiliare”, ha confermato Saverio Perissinotto, direttore generale di Intesa Sanpaolo Private Banking, in apertura dei lavori. Secondo Perissinotto, c’è una maggiore consapevolezza della necessità gestionale e la banca private rappresenta un interlocutore credibile, grazie al forte rapporto fiduciario che ha con il cliente, anche rispetto ad altre consulenze più tradizionali, come i commerciali, gli avvocati, gli architetti di famiglia, etc.

Gli immobili sono un asset dove il prezzo è influenzato da diversi variabili. Non esiste una borsa, come per i titoli azionari, di qui la difficoltà di arrivare a individuare un “valore giusto” sia per il venditore sia per l’acquirente. “Cresce l’attenzione dei clienti verso la ricerca d’investimenti immobiliari diretti, possibilmente già a reddito, con un buon tasso ed in località primarie , ha spiegato Perissinotto, che poi ha aggiunto che parallelemente “in Italia si assiste a una situazione di prevalentemente accumulo statico di proprietà, con ridotta profittabilità e sempre più frequente bisogno di riqualificazione, sui quali occorre intervenire con veri e propri studi di valorizzazione, che partano dal contesto socio-economico territoriale per individuare nuove funzioni immobiliari che, attraverso la riqualificazione, producano una rigenerazione del patrimonio”,

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor
Condividi l'articolo
LEGGI ALTRI ARTICOLI SU: Immobiliare Nomisma Intesa Sanpaolo
ALTRI ARTICOLI SU "Immobiliare"
ALTRI ARTICOLI SU "Nomisma"
ALTRI ARTICOLI SU "Intesa Sanpaolo"