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Immobili, il superbonus e l’effetto bazooka sull’economia

Immobili, il superbonus e l’effetto bazooka sull’economia

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Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini

18 Febbraio 2021
Tempo di lettura: 3 min
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Nell’ambito delle agevolazioni da superbonus i beneficiari possono scegliere tra due opzioni: lo sconto in fattura o la cessione del credito. Di cosa si tratta e come operano le banche?

Le agevolazioni fiscali introdotte dalla recente normativa, cosiddetta del superbonus 110%, rappresentano un’occasione irrinunciabile e da utilizzare appieno per una vera riqualificazione del patrimonio immobiliare. In Italia ci siamo sempre lamentati della scarsa “qualità” energetica e antisismica degli immobili. Oggi che esiste uno strumento normativo utile in questo senso, sarebbe un vero controsenso non utilizzarlo adeguatamente.

A questo primo effetto positivo, si deve aggiungere, l’effetto bazooka che l’utilizzo di questa normativa potrebbe determinare sul sistema economico complessivo. Secondo le stime di Ance, l’effetto totale connesso a una spesa aggiuntiva stimata in circa 6 miliardi di euro collegata ai superbonus, potrebbe misurarsi in oltre 21 miliardi euro (ovvero un punto percentuale del Pil) con un incremento dell’occupazione di 64 mila posti di lavoro nelle costruzioni e di 97 mila unità sull’indotto, con complessive maggiori entrate per lo stato di oltre 7,5 miliardi di Euro.

Da un punto di vista pratico i beneficiari possono optare tra due opzioni:

  • lo sconto in fattura, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso (100% dei lavori), anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante (110%), utilizzabile in compensazione in 5 rate annuali con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti comprese banche ed istituti finanziari. Lo sconto può essere applicato direttamente dall’appaltatrice sul corrispettivo, così da ovviare ai problemi finanziari di chi non ha la possibilità di recuperare il bonus in dichiarazione dei redditi perché non ha la disponibilità economica per sostenere le spese o perché non ha capienza di imposta.
  • la cessione del credito, di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti. Tale opzione può rivelarsi molto conveniente per i soggetti che prevedono di non avere un debito d’imposta abbastanza “capiente” per usufruire integralmente della detrazione (tanto più considerando che le quote di “superbonus” non detratte dall’imposta lorda di ciascun anno non sono in alcun modo recuperabili dal contribuente), ma può costituire un’opportunità anche per coloro che, pur potendo avvalersi della detrazione con le modalità ordinarie, desiderano “monetizzarne” fin da subito il suo valore.

Ma come operano le banche? La proposta si suddivide tra:

  1. contratti di acquisto crediti a titolo definitivo di crediti di imposta derivanti da lavori che danno diritto all’agevolazione, cosiddetta superbonus. In questo caso la struttura contrattuale è quella di un accordo quadro di acquisto pro soluto dei crediti d’imposta, la cui efficacia è condizionata all’avverarsi della condizione sospensiva che il credito di Imposta sia visibile nel cassetto fiscale del cessionario.
  2. anticipo crediti futuri not not attraverso un contratto di factoring, che consente l’anticipazione di crediti futuri di imposta derivanti da lavori che danno diritto all’agevolazione da superbonus. In tal caso è determinante il contratto di appalto da cui origina il credito di imposta. L’ammontare dell’anticipazione arriva in genere fino al 60% (con una distinzione di modulazione se il contratto prevede dei SAL o meno) del valore del credito fiscale che origina dal contratto di appalto. La valutazione è fatta sul merito di credito del cedente. Se non sorge il credito di imposta la banca richiederà la restituzione del corrispettivo anticipato.

I crediti di imposta acquistati potranno essere, secondo normativa, utilizzati dalla banca in compensazione di debiti fiscali in funzione della propria tax capacity nei prossimi 5 anni.

Occorre muoversi velocemente: il superbonus scade il 30 giugno 2022 e – in assenza di certezze sulle proroghe (auspicabili) occorre tenere conto dei tempi necessari al progetto e all’esecuzione dei lavori sia antisismici che di efficientamento energetico.

Il beneficio che si può ottenere è ingente. Basti ricordare che limite su cui si calcola il 110% è 96mila euro per gli interventi antisismici per ogni unità immobiliare, comprese le pertinenze, cui si sommano ulteriori 40mila euro per ogni  unità di un condominio, se vengono eseguiti anche gli interventi di risparmio energetico. I bonus sono cumulabili tra loro, senza contare che ci sono ulteriori benefici per i lavori interni alle singole unità.

Gli interventi possono essere eseguiti nei condomini, nelle abitazioni unifamiliari e si applicano anche per gli acquisti dal costruttore di abitazioni realizzate a seguito di demolizione e ricostruzione.

Certamente, come tutte le normative in Italia, il processo di attuazione ha conosciuto delle difficoltà, derivanti anche dal ritardo nell’uscita dei provvedimenti attuativi e dalle molte pronunce, alle volte discordanti tra loro che hanno determinato anche dubbi applicativi, ma oggi il panorama è molto più definito.

L’auspicio è poi che il nuovo esecutivo appena insediato intenda valorizzare ulteriormente questo strumento, sia fornendo ulteriore chiarezza e semplificazione nei processi di utilizzo, sia estendendolo temporalmente, considerato che nei mesi di look down si è accumulato un ritardo nei processi decisionali e di progettazione che dovrà essere di certo colmato.

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.
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