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Immobili, il complesso passaggio da privati a specializzati

02 Agosto 2019 · Stefania Pescarmona · 2 min

  • Doppia intervista a Valeria Falcone, portfolio manager & real estate country head Italy di Barings Alternative Investments, e a Francesco Sanna, partner real estate di K&L Gates

  • Una normativa volta a facilitare il passaggio degli immobili da privati a operatori specializzati potrebbe sviluppare soprattutto i fondi value added, fondi che investono su proprietà vuote che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione

Una tassazione agevolata per chi vuole vendere e ha un book value molto basso potrebbe sbloccare alcune compravendite, facilitando l’uscita di questi immobili da compagini societarie che oggi non sono in grado di valorizzarli

C’è un ampio spazio di crescita per il mercato immobiliare di Milano; gran parte degli immobili fanno gola a investitori istituzionali, ma molti sono nelle mani dei privati e il passaggio verso operatori professionali non è così semplice.

Cosa dovrebbe fare il governo per rivitalizzare questo settore e favorire il passaggio a operatori specializzati?

Il tema potrebbe interessare soprattutto i fondi value added, ossia fondi che investono su proprietà vuote che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione ed eventualmente anche di un cambio della destinazione d’uso e che rappresentano un tipo di investimento più rischioso, ma capace di garantire anche rendimenti elevati.

We Wealth lo ha chiesto a Valeria Falcone, portfolio manager & real estate country head Italy, di Barings Alternative Investments, e a Francesco Sanna, partner real estate di K&L Gates.

“Credo che nulla sia stato fatto dal punto di vista normativo, di tassazione e altro per smobilizzare il patrimonio immobiliare nelle mani dei privati. Ma qualora questo dovesse succedere, sicuramente avremmo degli effetti positivi sull’investimento immobiliare”. Questa l’opinione di Falcone che ritiene che “una tassazione agevolata per coloro che vogliono vendere e hanno un book value molto basso potrebbe sbloccare alcune compravendite e agevolare le famiglie che si trovano a fronteggiare dei passaggi generazionali; faciliterebbe, infatti, sicuramente l’uscita di immobili da compagini societarie che oggi non sono in grado di valorizzarli”.

“In realtà non si può incidere molto sulla volontà di vendere; in questo momento le famiglie storiche, ma anche i grandi proprietari o i proprietari medi, non hanno incentivo a dismettere dei beni che si stanno rivalutando”, ha fatto presente Sanna, che concorda però con Falcone sul fatto che l’unica leva che potrebbe aiutare questo processo di dismissione sia un intervento di natura fiscale, capace di rendere più liquido e trasparente il mercato, incentivando la vendita da privati che hanno un book value molto basso a soggetti che sono regolamentati e che possono fare il bene dell’immobile stesso.

“Ovviamente, le norme non possono essere fatte ad hoc”, ha ricordato Sanna – Idealmente, però, una imposta sostitutiva al posto del capital gain (che vuol dire pagare il 33% sulla differenza tra il valore di libro e quello di vendita, ndr) sarebbe la cosa più immediata”. È chiaro che la forbice tanto più si allarga tanto più si ha da tempo quel particolare bene. “Ci sono infatti immobili che hanno un valore di libro di 7 milioni e oggi ne valgono 80”, ha precisato Falcone, ricordando che il capitale latente è molto rilevante e rende tutto molto difficile.

Così com’è oggi, infatti, siamo in presenza di risorse fiscali non liberabili, perché finché l’immobile non viene venduto il capital gain non viene pagato. Quindi siamo in una situazione in cui i privati restano in possesso di beni che se venissero invece immessi sul mercato potrebbero essere acquistati da fondi. E questi ultimi potrebbero riqualificarli e realizzare degli investimenti che magari le famiglie non sono in condizioni di fare.

Un atteggiamento molto pragmatico genererebbe quindi più compravendite, con un recupero comunque della tassazione, visto che gli immobili verrebbero riqualificati e posizionati sul mercato.

“Nella mia vita lavorativa mi è capitato spesso di incontrare situazioni simili, in cui di fatto la vendita non è conveniente e quindi si crea una situazione in cui non ci guadagna nessuno. Un intervento governativo della portata di quello illustrato in precedenza creerebbe, invece, un circolo virtuoso, a tutto vantaggio del mercato real estate”, ha precisato Falcone.

Ci potrebbero essere altre soluzioni? “Un’altra strada potrebbe essere quella di permettere una rivalutazione fiscale degli immobili. Ma questo può avvenire comunque solo con una legge: pagando una imposta sostitutiva scarna si può allineare a bilancio il valore del bene all’effettivo valore di mercato, così in caso di vendita viene meno il problema del capital gain riscosso”, ha
ha risposto Sanna.

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
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