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Immobili e fisco, tutte le imposte della locazione

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Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

13 Maggio 2019
Tempo di lettura: 5 min
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  • Focalizzandoci sugli immobili oggetto di investimento da parte delle persone fisiche, le imposte da considerare ai fini della locazione sono principalmente la cedolare secca (imposte dirette) e le imposte locali rappresentate essenzialmente dall’Imu e dalla Tasi (imposte locali non reddituali)

  • La tassazione con cedolare secca è un’opzione sempre più diffusa per i proprietari che devono locare un immobile a uso abitativo

  • In merito a una stima dell’incidenza della tassazione, si può ipotizzare che, in presenza di opzione del regime di favore della cedolare secca e tenuto conto delle variabile delle imposte locali, l’onere fiscale complessivo medio possa attestarsi in un range del 22-24% del canone locativo

In ottica di pianificazione patrimoniale, gli immobili a reddito possono rappresentare delle forme interessanti di investimento. Attenzione a come muoversi tra cedolare secca, Imu e Tasi. Intervista a Paolo Mandelli, partner di Spada Partners

Che gli italiani siano da sempre legati alla casa, non è una novità. In Italia, infatti (secondo quanto confermato anche nella nuova indagine Istat-Bankitalia), le abitazioni costituiscono la principale forma di investimento delle famiglie e, con un valore di 5.246 miliardi di euro, rappresentano più della metà della ricchezza lorda e ben oltre il valore della ricchezza finanziaria delle famiglie, che si attesta sui 4.400 miliardi. Tralasciando le compravendite, in ottica di pianificazione patrimoniale, gli immobili a reddito potrebbero rappresentare anche delle forme interessanti di investimento. Su questo tema, We Wealth ha intervistato Paolo Mandelli, partner di Spada Partners, al quale ha chiesto di approfondire soprattutto l’aspetto della tassazione.

Fotografia di Paolo Mandelli, di Spada Partners
Fotografia di Paolo Mandelli, Spada Partners

 

Mandelli, secondo lei la locazione immobiliare rappresenta una interessante formula di diversificazione patrimoniale?

L’opportunità di effettuare operazioni di investimento in immobili da portare a reddito può certamente costituire un’opzione interessante in contesti territoriali (città o aree urbane dinamiche ed attrattive) in cui si ravvisa, da un lato, una stagnazione dei prezzi, e dall’altro, aspettative di crescita di valore nel medio periodo dovute a piani di investimento e/o di riqualificazione dell’area.

Un importante aspetto da valutare riguarda la modalità tecnica di effettuazione dell’investimento e in particolare se lo stesso debba essere realizzato direttamente dall’investitore persona fisica ovveroper il tramite di una struttura societaria. Quale considerazione generale si segnala che, sotto un profilo fiscale, l’investimento effettuato dalla persona fisica può determinare significativi vantaggi sia nella fase di incasso dei flussi reddituali (in vigenza della detenzione dell’immobile) che nell’eventuale fase di disinvestimento. Tali efficienze fiscali trovano conforto e “continuità” con le numerose operazioni di assegnazione (c.d. agevolate) che sono state eseguite qualche anno fa. Grazie infatti a una normativa fiscale temporanea e agevolativa è stata consentita la “fuoriuscita” di patrimoni immobiliari (senza particolari aggravi impositivi rispetto al regime ordinario) detenuti da società commerciali a favore dei propri soci persone fisiche.

Per mia esperienza e per completezza si rileva tuttavia che la costituzione di società immobiliari trova ancora ragione e validità in ipotesi di investimenti in pluralità di unità immobiliari (in genere ad uso ufficio o ad uso commerciale), collegate eventualmente a interventi di ristrutturazione e ammodernamento, e in contesti in cui è richiesta la gestione attiva e ricorrente sul patrimonio immobiliare sociale.

Ciò posto dunque e per quanto attiene a un investimento realizzato da una persona fisica, si rileva che, con il regime fiscale a oggi di favore (di cui si dirà in seguito, ndr), con un capitale proprio iniziale di circa il 40% del valore dell’immobile combinato al correlato ricorso a forme di finanziamento (mutuo bancario o leasing immobiliare) bilanciato sui flussi di cassa netti dei canoni di locazione attiva, risulta possibile in un medio periodo ripagare in gran parte l’investimento ed ottenere buoni ritorni del capitale investito.

Quali rischi sono legati all’immobile destinato alla messa a reddito?

Per la natura stessa del contratto di locazione il rischio più elevato riguarda certamente la solvenza del conduttore. Durante il periodo di durata del contratto possono infatti verificarsi circostanze che provocano, in capo al conduttore, posizioni di tensione finanziaria con la evidente conseguenza di ritardi o addirittura mancati pagamenti del canone.

Sotto un profilo giuridico, come noto, lo schema della locazione non prevede rimedi o strumenti immediatamente operativi in capo al proprietario volti a per gestire e risolvere il tema della morosità, specialmente per gli immobili di natura abitativa.

Relativamente a tale rischio e con particolare riguardo alle implicazioni fiscali, si segnala che i mancati incassi da locazione in capo locatore persona fisica determinano l’obbligo di dover pagare le imposte su redditi non percepiti sino al periodo in cui non interviene un elemento certo a comprova del mancato pagamento (quale la convalida di sfratto).

In aggiunta a tale rischio, occorre portare all’attenzione elementi di criticità legati a possibili innalzamenti delle imposte locali e comunali, in ragione delle note difficoltà finanziarie in cui versa il sistema delle Amministrazioni locali.

Un ultimo aspetto da tenere in considerazione riguarda l’attuale congiuntura economica del rallentamento dell’economia che potrebbe imporre scelte legislative di introduzione di un’imposta patrimoniale gravante sui patrimoni immobiliari non facenti parte del mondo prima casa.

Dal punto di vista fiscale, quali tasse vanno considerate nella locazione?

Focalizzandoci sugliimmobili oggetto di investimento da parte delle persone fisiche, le imposte da considerare ai fini della locazione sono principalmente lacedolare secca (imposte dirette) e le imposte locali rappresentate essenzialmente dall’Imu e dalla Tasi (imposte locali non reddituali).

La tassazione con cedolare secca è un’opzione sempre più diffusa per i proprietari che devono locare un immobile a uso abitativo. Rispetto all’aliquota marginale Irpef e relative addizionali (che oltre i 75.000 euro pesa per il 45% del reddito imponibile), la cedolare secca prevede infatti una tassazione sostitutiva con aliquota fissa al 21%, che si riduce al 10% per le locazioni, a canone concordato, nei comuni ad alta densità abitativa. In sostanza, si tratta di una vera e propria flat tax applicata sul reddito lordo derivante dallo sfruttamento dell’immobile.

Inoltre, a partire dal 2019, la cedolare secca è applicabile per i nuovi contratti di affitto di immobili (con superficie non superiore a 600 mq) destinati ad esercizi commerciali (negozi e uffici). Trattandosi di un’imposta sostitutiva, non sono ammesse in deduzione le spese e/o i costi (anche in via forfetaria) connessi agli immobili. Tuttavia, è opportuno ricordare che i costi sostenuti in relazione a ristrutturazione ed efficientamento degli edifici può dare origine a detrazioni d’imposta applicabili sulle imposte riferite ad altre categorie reddituali (ad esempio redditi da lavoro).

Per quanto invece attiene alle imposte locali, l’Imu opera come una sorta di imposta patrimoniale, legata alla proprietà dell’immobile, e che si basa sul valore della rendita catastatale rivalutata di determinati coefficienti. L’aliquota ordinaria media è pari al 7,6 per mille. Tuttavia, in costanza di locazione dell’immobile, tale imposta non trova applicazione a conforto dunque della buona potenzialità, sotto l’aspetto fiscale, dell’investimento. Per quanto riguarda invece la Tasi (tassa sui servizi comunali connessi agli immobili) la determinazione è di competenza del Comune nel limite massimo del 2,5 per mille della rendita catastale rivalutata. Tale ultima imposta può essere in parte corrisposta dal conduttore con una quota variabile tra il 10% e il 30%.

Ci sono delle stime per quantificare qual è l’incidenza della tassazione sul rendimento lordo?

In merito a una stima dell’incidenza della tassazione, si può ipotizzare che, in presenza di opzione del regime di favore della cedolare secca e tenuto conto delle variabile delle imposte locali, l’onere fiscale complessivo medio possa attestarsi in un range del 22-24% del canone locativo.

Se tralasciamo la locazione e parliamo di cessione di immobili o di donazioni, c’è un regime fiscale vantaggioso per il real estate?

Un punto di assoluto rilievo sotto un profilo fiscale, e che conforta ulteriormente la validità di un investimento immobiliare, è legato al regime di assoluto favore fiscale per le plusvalenze derivanti dalle cessioni degli immobili. In capo infatti alle persone fisiche (soggetti Irpef) la plusvalenze (capital gain) derivante dalla cessione di immobili detenuti da più di cinque anni (tale circostanza è di fatto verificata in presenza di un contatto di locazione pluriennale) non sconta forma di imposizione fiscale ed è quindi totalmente tax free.

Tale regime di tassazione, di assoluto favore per il contribuente, non trova regimi simili od equiparabili rispetto a molti Paesi vicini (come la Francia e Regno Unito). E’ appena il caso di rammentare, a fini comparativi, che la plusvalenza generata, ad esempio, dalla cessione di un corrispondente valore investito in beni mobiliari (azioni e strumenti finanziari in genere) è soggetta ad imposizione fissa del 26%.

Tuttavia, anche considerata la congiuntura economica e finanziaria, non è possibile escludere una riconsiderazione di tale regime fiscale per le cessioni di immobili diversi dal comparto prima casa.

In aggiunta, si segnala che la nostra normativa fiscale presenta, altresì, forme agevolate anche per il passaggio di tali beni all’interno della famiglia sia in contesti di donazione che successori. Il passaggio dei beni immobili sconta un’imposizione agevolata (4%) nell’ambito di legami parentali in linea diretta con la previsione di una franchigia di un milione di euro sul patrimonio (complessivo) trasferito. Si tenga conto che tale franchigia esente da imposizione è applicabile a ciascun componente della famiglia (tanti 1 milione quanti sono i figli) e che il calcolo non si basa sul valore di mercato, bensì sul più favorevole valore catastale. In aggiunta, sul trasferimento degli immobili si applica l’imposta ipotecaria-catastale con aliquota al 3% senza applicazione di franchigia.

Per mitigare tale imposizione, in genere si possono adottare schemi di una certa efficienza e tutela quali in estrema sintesi donare la nuda proprietà del bene al donatario, lasciando al donante l’usufrutto e quindi il beneficio dei frutti da locazione in regime di cedolare secca. L’acquisizione successiva della piena proprietà in capo al nudo proprietario non sconterà l’imposta di successione.

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor
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