PREVIOUS ARTICLENEXT ARTICLE

Immobili di lusso, mercato con il vento in poppa

Immobili di lusso, mercato con il vento in poppa

Salva
Salva
Condividi
Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

18 Novembre 2019
Tempo di lettura: 7 min
Tempo di lettura: 7 min
Salva
  • Il mercato dell’immobiliare di lusso sembra non conoscere crisi e questa tendenza si sta sviluppando anche in Italia

  • Secondo la Global property guide, in pole si trova il Principato di Monaco (44mila euro mq), seguito dal Regno Unito (20mila euro) e dalla Francia (12mila euro)

Il Principato di Monaco, l’Inghilterra (guidata da Londra), la Francia (con Parigi in testa) sono le località più ricercare dai “veri ricchi”. Osservata speciale è Dubai. La scommessa è rappresenta invece dall’isola di HolBox, in Messico. E l’Italia? Intervista a Santacatterina, di Luxury & Tourism

Oggi è più che mai importante definire cos’è il mercato immobiliare di lusso. Negli ultimi anni i termini “lusso” e “luxury” sono stati infatti abusati e molto spesso male adoperati per definire dei mercati che di lussuoso avevano gran poco. Possono infatti considerarsi lussuose le località dove i veri ricchi comprano casa per andarci ad abitare o dove scelgono di investire in termini immobiliari. Ma si tratta di località che si possono contare sulle dita di due mani o poco più, visto che di aree altamente esclusive ce ne sono poche sul nostro pianeta. Di che tipo di mercato stiamo quindi parlando e quali sono le piazze più gettonate? We Wealth, lo ha chiesto a Gianluca Santacatterina, ceo di Luxury & Tourism, società che aiuta i clienti – soprattutto italiani – a investire in immobili all’estero offrendo il servizio di property finding.

Che di mercato è l’immobiliare di lusso, come sta andando e quali sono i paesi più “in”?

Il mercato dell’immobiliare di lusso sembra non conoscere crisi e questa tendenza si sta sviluppando anche in Italia. La stampa di settore riporta, infatti, che grandi società di costruzione stanno realizzando nel nostro paese immobili che verranno proposti a costi a dir poco importanti e che società estere, come ad esempio la Bank of Montreal, stanno investendo in immobili di lusso dislocati nelle vie più iconiche di città come Roma e Milano.
Per definire le località lussuose servono diversi parametri e uno di questi è sicuramente il costo al metro quadro, con cui dobbiamo fare i conti. Se guardiamo alla classifica della Global property guide possiamo notare che il Regno Unito (20mila euro al mq.) si trova attualmente al 2° posto per valore al metro quadro del residenziale, seguito in 3° posizione dalla Francia (12mila euro al mq). In questi due casi a far lievitare i numeri ci pensano le capitali, ovvero Londra e Parigi. Al 1° posto troviamo il principato di Monaco, con un costo al metro quadro del residenziale di circa 44mila euro.

In un’ottica internazionale, dove conviene investire e quali piazze è meglio evitare?

Premessa: non esiste l’investimento immobiliare conveniente per eccellenza, ma esiste quello che meglio si adatta alle singole esigenze, aspettative e budget dell’investitore-risparmiatore.
So che questo è un bel cambio di prospettiva, ma è anche una visione che si riflette in un modo di lavorare onesto e che non promette ciò che è impossibile mantenere.
Detto questo, dobbiamo guardare i dati (perché difficilmente i numeri mentono) e dobbiamo notare che secondo gli analisti ci sono aree e paesi che possono dare soddisfazioni in termini di investimento immobiliare e altri che invece possono presentare dolorosi “conti” se si sceglie di investirci.
Osservate speciali sono – e devono essere – le città a ‘rischio bolla’, ma anche altre località come ad esempio Dubai che, pur essendo esclusa dai primi posti del Global real estate bubble index 2019 (realtà che analizza i prezzi degli immobili residenziali nelle 24 principali città del mondo ed evidenza le città dove il rischio bolla è consistente) presenta dei segnali da tenere in considerazione, come la diminuzione costante dei prezzi, la preoccupazione delle banche e altri ancor più significativi, come la discesa dei prezzi generali, nonostante nel 2020 Dubai ospiterà nientemeno che l’Expo.
C’è però un problema che merita di essere conosciuto e considerato, soprattutto dai non addetti ai lavori: in certe località del mondo vengono promessi, da parte di taluni operatori, dei rendimenti assolutamente impossibili da ottenere.
Ora, sappiamo che in questo periodo storico gli investimenti, immobiliari e non, sono frutto di insoddisfazione per gli investitori. Questo stato d’animo può quindi indurli a credere a prospettive di rendita che, in realtà, sono assolutamente impossibili da concretizzare.
Questa situazione inquina lo scenario dove operiamo, perché crea situazioni dove una comunicazione magari scintillante ma non vera vince su un’informazione realistica, anche se ovviamente meno ‘promettente’.
Ancora: per avvallare questo ragionamento mi faccio una domanda e la faccio agli stessi lettori, ovvero perché grandi gruppi, quando investono nel mattone si ‘accontentano’ di percentuali di rendita che vanno dal 3 al 5%? Gli altri sono fenomeni?

Quali piazze potrebbero rappresentare delle scommesse nei prossimi anni?

Torniamo alle cose positive, ovvero a quelle che possiamo chiamare ‘scommesse’, e voliamo in Messico, nel dettaglio nell’isola di HolBox. Questa è una terra emergente e allo stesso tempo è una scommessa, perché negli ultimi anni il prezzo dei terreni e, di conseguenza delle case, sta raddoppiando.
La ragione è soprattutto logistica, perché fino a pochi anni fa per raggiungere HolBox servivano quasi 6 ore. La costruzione di un’arteria stradale che unisce l’aeroporto internazionale di Cancun con Chiquilà, il punto di imbarco per raggiungere l’isola, ha ridotto il tempo per raggiungerla a circa 2 ore e questo ha fatto lievitare il valore della sua terra. La cosa interessante è che quest’isola preserva qualità naturalistiche straordinarie: non ci sono auto se non le golf car e tutti la girano a piedi o in bicicletta. La biodiversità è straordinaria e lo stile di vita a dir poco rilassato.
Ecco che in questo caso è realistico parlare di capital gain piuttosto che di rendimento di un terreno o di un immobile.
Se invece vogliamo concentrarci sul rendimento torniamo in Europa, a Londra, ma non andiamo sul residenziale, piuttosto sulle Rsa, le Residenze sanitarie assistenziali. La scelta di investire in Rsa, acquistando anche stanze o porzioni di queste strutture modernissime, si basa su dati che coinvolgono l’intero stato e la sua popolazione.
L’Office for national statics, l’Ons, ha infatti dichiarato che entro il 2050 una persona su quattro avrà oltre 65 anni, con un incremento del 56% rispetto al 2012 e che entro lo stesso anno 8 milioni di persone avranno più di 80 anni. I dati sono preoccupanti perché oggi vi sono oltre 850 mila persone afflitte da demenza senile, cifra che le stime vedono aumentare e toccare 1,1 milioni entro il 2025 e a oltre 2 milioni entro il 2051, secondo i dati dell’Alzheimer society. Ora, a questi dati segue l’aumento di richiesta per l’assistenza sanitaria delle persone anziane, a cui il Regno Unito sta rispondendo con le Rsa. Queste strutture sono al centro dell’attenzione perché secondo la nota società di consulenza immobiliare globale Knight Frank, entro il 2021 vi sarà un deficit di ben 150mila camere di Rsa nel Regno Unito. Se ci spingiamo ancora oltre, la stessa fonte riporta che entro i prossimi 23 anni la domanda supererà l’offerta e per chi vuole investire questo è il segnale che la richiesta di questa tipologia di immobili è attiva e abbondante. A questo aggiungiamo che a vigilare le Rsa ci pensa la Cqc, la Quality care commission, un organo indipendente che funziona e si fa rispettare.
Tornando al rendimento, in questo caso possiamo parlare del 6% lordo, che se compariamo con l’azionario, sappiamo bene essere il doppio, talvolta il triplo di quanto un ‘buon’ prodotto finanziario può prospettare oggi come oggi.

Brexit o non Brexit: Londra – come si è dimostrato – resta sempre nelle prime tre posizioni delle classifiche mondiali delle città più amate dagli investitori. Perché e quali sono le attese?

Yes, Londra tiene nonostante Brexit. Anzi, dimostra di essere particolarmente appetibile per gli stranieri, forte della convenienza del cambio della loro valuta rispetto alla sterlina. In ogni caso, Londra si dimostra località interessante per gli investitori di fascia alta (prezzo degli immobili di 20mila euro al mq circa, con picchi nei quartieri più esclusivi) e, nonostante i prezzi siano aumentati i continuazione, l’investimento immobiliare ha dato negli ultimi periodi buoni e costanti rendimenti, sia in termini di locazione sia di rivalutazione. Attenzione, parlo di rendimenti comunque realistici e inferiori al 5% lordo sul residenziale. E qui possiamo fare un’altra comparazione con l’azionario, perchéi rendimenti del 5-6% sono circa il doppio di un rendimento da obbligazione o da titoli di stato. Parlare di rendimenti significa, però, in ogni caso, addentrarsi in un terreno minato e per questo è meglio andare cauti e valutare, di volta in volta, il singolo caso. Se guardiamo però al rendimento del 6% netto sulle Residenze sanitarie assistenziali in Uk, allora sì che stiamo parlando di uno scenario che merita di essere ben considerato perché è realistico e si basa su dati solidi e che coinvolgono meta dell’investimento immobiliare del paese.

In un confronto con le altre piazze internazionali, come si posiziona l’Italia in termini di rischio/rendimento?

Nello scenario internazionale, l’Italia si colloca bene, con la sua punta di diamante che è rappresentata sicuramente da Milano. Da rilevare pero che se è vero che la città del Duomo attiri cospicui investimenti stranieri nel settore immobiliare, il residenziale viene snobbato, a favore del settore commerciale/retail. Importantissimi gruppi e fondi internazionali stanno, infatti, entrando in maniera incisiva nel nostro paese evitando il settore residenziale, perché evidentemente poco profittevole a causa della notevole e incerta pressione fiscale, ma soprattutto a causa di una legge che purtroppo tutela i conduttori morosi. Quest’ultimo punto frena gli investimenti internazionali e, di conseguenza, congela la posizione complessiva dell’Italia dal punto di vista degli investimenti residenziali, dando vita a un rapporto rischio-rendimento ancora troppo alto per chi vuole investire.

Ora che le politiche monetarie sono giunte al termine per lasciare il passo alle politiche fiscali, quali impatti potrebbero esserci nel mondo immobiliare? È meglio incrementare l’esposizione oppure razionalizzare e fare una scelta calibrata delle piazze e prodotti da mantenere in portafoglio?

La Real asset survey 2020 di Aviva Investors ha rivelato che gli investitori istituzionali considerano il real estate come un mercato non solo attraente, ma dove investire è considerato qualcosa di imprescindibile. Questo scenario è interessante, perché stiamo parlando di un contesto sicuramente sfidante, ma che non frena ad esempio top manager di compagnie assicurative e fondi pensione dall’aumentare gli investimenti immobiliari.
I dati dimostrano che il mercato immobiliare italiano è allettante, con uffici, hospitality e residenziale a trainarlo. La scelta di esporsi può quindi avere un senso quando messa in atto in città e porzioni di esse ben valutate a livello nazionale e internazionale.
Ciò che conta, in ogni caso, è investire in modo oculato, il che significa conoscere e capire quali sono gli scenari più fruttuosi a cui rivolgersi, ma anche cucirlo su misura delle proprie esigenze questo investimento, considerando naturalmente il budget e le aspettative di rendita di ogni singolo investitore.
Solo in questo modo l’investimento immobiliare, sia esso fatto in Italia o in qualsiasi parte del mondo, può essere ben calibrato e soprattutto vincente sotto ogni punto di vista.

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor
Condividi l'articolo
LEGGI ALTRI ARTICOLI SU:Immobiliarereal estate