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Il crowdfunding real estate: opportunità e rischi

17 Giugno 2019 · Stefania Pescarmona · 7 min

  • Analizzando i modelli di investimento, le forme classiche sono sostanzialmente riconducibili a due diverse categorie: da un lato il crowdfunding di tipo “equity” e dall’altro quello di tipo “lending”

  • Nonostante l’Italia sia stata il primo paese al mondo a dotarsi di una normativa sul crowdfunding, risale solo allo scorso anno l’ampliamento di questa modalità di finanziamento al real estate

L’applicazione del crowdfunding (equity e lending) al comparto immobiliare coniuga i vantaggi dell’investimento nel “mattone” con l’immediatezza e l’accessibilità delle piattaforme digitali. A tal punto che oggi il real estate crowdfunding (Recf) rappresenta una valida alternativa ai fondi immobiliari e ai club deal privati

È indubbio che la rivoluzione messa in atto dalla tecnologia applicata alla finanza, la cosiddetta fintech revolution, stia dando al mondo degli investimenti – e più in generale dei servizi a disposizione di aziende e clienti – un impulso tutto nuovo, carico di opportunità, ma anche di rischi. In questo scenario, un ruolo sempre più importante è ricoperto dal crowdfunding, che rappresenta una modalità di raccolta collettiva di risorse finanziarie, attuata attraverso piattaforme online, che fungono da intermediari per canalizzare risorse dagli investitori (tipicamente privati, anche con limitate risorse disponibili) a progetti imprenditoriali di varia natura.
Nato per sostenere progetti creativi (per esempio Kickstarter) o con temi sociali, il crowdfunding si è trasformato ben presto in un innovativo canale di project financing e di distribuzione di prodotti finanziari. E nel tempo, è stato ampliato anche al mondo immobiliare tanto che oggi il real estate crowdfunding (Recf) rappresenta una valida alternativa ai fondi immobiliari e ai club deal privati.

“Possiamo paragonare l’investimento immobiliare attraverso le piattaforme di crowdfunding all’introduzione dei fondi comuni di investimento negli anni ‘80, in cui l’investitore aveva la possibilità di investire importi, anche modesti, in strumenti di diversificazione (i fondi, ndr), senza i quali, per ottenere lo stesso risultato di frazionamento del rischio, sarebbe stato necessario disporre di patrimoni ingenti”, ha commentato Mauro Buso, consulente finanziario di Giotto Sim, che poi ha aggiunto che “così com’è accaduto all’epoca della nascita dei primi fondi comuni di investimento, che permettevano con piccole disponibilità di investire in tutto il mondo, oggi anche un cliente che ha patrimoni modesti può diversificare in un mercato che – tra l’altro, rispetto alle altre asset class – si trova in un ciclo favorevole dopo lo scoppio della bolla immobiliare, e in cui per investire, fino a oggi, erano necessari grossi importi”.

Modelli di investimento: equity crowdfunding e lending crowdfunding

Analizzando i modelli di investimento, le forme classiche sono sostanzialmente riconducibili a due diverse categorie: da un lato il crowdfunding di tipo “equity” e dall’altro quello di tipo “lending”. Nel primo caso, il risparmiatore è un vero e proprio azionista: quindi rischia il suo capitale come un imprenditore, acquista una vera e propria partecipazione nella società che rileva l’immobile e/o realizza il progetto immobiliare e otterrà un rendimento parametrato agli utili generati dalla realizzazione del progetto. Nello schema del lending, invece, l’investitore finanzia il progetto divenendo creditore, per cui il suo credito è liquido e verrà rimborsato con degli interessi alla data prevista.
Nonostante l’Italia sia stata il primo paese al mondo a dotarsi di una normativa sul crowdfunding, risale solo allo scorso anno l’ampliamento di questa modalità di finanziamento al real estate. In origine, infatti, il regolamento Consob 18592 del 2013 aveva normato solo le startup innovative; poi nel 2015 e nel 2017 sono avvenute le successive estensioni, prima alle Pmi innovative e poi a tutte le pmi (sia spa sia srl). Con l’occasione si è messo mano anche al regolamentano sulle attività di crowdfunding quale forma di accesso ai capitali. Così, dal 2017 anche le società immobiliari sono rientrate nel novero dei soggetti che possono far ricorso a tali forme alternative per la raccolta delle risorse finanziarie.

Gli operatori e la dimensione del mercato real estate crowdfunding (Recf)

Secondo il report 2017 sul real estate crowdfunding, realizzato dal gruppo di ricerca Giudici, Tranquillini e Venturelli del Politecnico di Milano e dal comitato scientifico Bertoldi, Grechi e Vincenzi, su 102 piattaforme Recf attive nel mondo, 50 sono di lending, 28 di equity e 24 ibride (ossia propongono entrambe le tipologie di investimento).
In Italia ci troviamo in una situazione di pareggio. Una cosa è certa: la raccolta sul web di fondi per finanziare, a titolo di capitale, progetti di natura immobiliare nel nostro Paesi è solo agli inizi. Questo spiega il numero contenuto di operatori autorizzati e di progetti chiusi. Al momento, infatti, le piattaforme autorizzate dalla Consob a operare in Italia nel settore real estate equity crowdfunding, sono solo tre: Walliance, Concrete e House4Crowd, a fronte di 7 progetti chiusi e di una raccolta complessiva di circa 7,7 milioni di euro a fine 2018.
Situazione simile nel lending dove abbiamo Housers, Crowdestate, Trusters e a breve arriverà sul mercato anche Recrowd.

“Walliance è stata la prima piattaforma ad adottare questo modello di business (real estate equity crowdfunding, ndr) e nonostante qualche difficoltà iniziale, il mercato ha risposto bene”, ha dichiarato Giacomo Bertoldi, fondatore e ad di Walliance, che in un anno e mezzo di attività ha raggiunto 10 milioni di euro di volumi transati. “Quando abbiamo pensato a come innovare le economie del real estate ci siamo guardati intorno e abbiamo scoperto che già nel 2015 il fenomeno del real estate crowdfunding (sia equity sia lending) valeva oltre 2,5 miliardi di dollari negli Stati Uniti”. Bertoldi ha poi aggiunto che, al tempo, secondo uno studio elaborato da Massolution, le stime parlavano di una crescita che sarebbe arrivata entro il 2025 a toccare i 300 miliardi di dollari. “Ad oggi, in base ai dati a nostra disposizione e aggiornati al primo semestre 2018, il settore in generale del crowdfunding immobiliare vale circa 7,7 miliardi di dollari a livello globale, distribuiti tra 5,8 miliardi negli Stati Uniti, 1,2 miliardi in Europa e i restanti 700 milioni nel resto del mondo”, ha proseguito l’ad di Walliance.

“A livello europeo, i Paesi nei quali il mercato è più rilevante sono Germania e Uk con valori che hanno oltrepassato nel 2017 i 200 milioni di euro. In Italia, la dimensione è sicuramente più contenuta: i dati raccolti dagli operatori di settore indicano “un mercato di circa 13 milioni di euro nel 2017 – ha poi illustrato Maurizio Fraschini, partner di Jenny Avvocati – Uno sviluppo decisamente superiore hanno avuto in Italia le operazioni di lending crowdfunding che hanno raggiunto, al 30 giugno 2018, una raccolta complessiva di oltre 215 milioni di euro”.
Il lending crowdfunding mette in contatto, tramite un portale web, soggetti che vogliono erogare prestiti con chi ne ha bisogno, al di fuori dell’attività bancaria classica. “Siamo nati lo scorso dicembre e da gennaio 2019 a oggi la piattaforma ha finanziato e chiuso in breve tempo e con successo 6 progetti immobiliari, per più di 300 mila euro raccolti, con più di 500 utenti in piattaforma”, ha spiegato Andrea Maffi, chief operation officer di Trusters, che punta a un obiettivo di raccolta di oltre 3 milioni nel primo anno di attività, guardando a progetti immobiliari in primis su Milano e hinterland per estendersi poi a tutta Italia e in un futuro prossimo all’estero.

Gli occhi vanno quindi al futuro. Tutti gli operatori e gli esperti parlano di prospettive rosee. “Guardando al futuro del crowdfunding real estate, ci attendiamo una crescita considerevole che arrivi a toccare, nel 2022, più di 10 miliardi di euro a livello globale e che coinvolgerà anche investitori che non si accontentano di allocare solo poche centinaia di euro su un progetto”, ha risposto Lorenzo Pedotti, ceo di Concrete, che a seguito del lancio della piattaforma, avvenuto a dicembre 2018, ha chiuso con successo due offerte su due operazioni residenziali a Milano di alto profilo (Torre Milano e Gracchi 7) guidate da soggetti leader nel settore immobiliare come Impresa Rusconi e Sviluppo Immobiliare, raccogliendo 1,75 milioni di euro da circa 90 investitori. Per quanto riguarda l’Italia, invece, il mercato immobiliare del crowdfunding “dovrebbe aumentare fino a raggiungere transazioni per circa 30 milioni di euro tra il 2018 e il 2019”, ha precisato Fraschini.

A chi si rivolge

La platea dei potenziali investitori è vastissima. “Le operazioni di real estate crowdfunding si rivolgono, proprio in ragione delle peculiarità individuate, a una platea di investitori ampia, eterogenea e non qualificata”, ha dichiarato Fraschini, che poi ha proseguito dicendo che “di contro, gli operatori del settore hanno la possibilità di trovare fonti di finanziamento alternative per lo sviluppo di iniziative per le quali avrebbero difficoltà nel fare ricorso a finanziatori più istituzionali”. Secondo Pedotti, a differenza degli altri ambiti, nel real estate, oltre ai piccoli investitori interessati a un’asset class caratterizzata da un attrattivo profilo rischio rendimento, si è affacciata una tipologia di investitore maggiormente preparato, selettivo e con una logica più di portafoglio. “Il tipico investitore è il ‘web surfer’, che non ama passare dai canali tradizionali quali banche, Sim o fondi di investimento”, ha poi illustrato Aldo Bisioli, partner dello studio legale e tributario Biscozzi Nobili, che poi ha tracciato un identikit di questo investitore: “Dai dati del Politecnico di Milano, è emerso che generalmente si tratta di un individuo di sesso maschile che vive in Lombardia e che ha dai 36 ai 49 anni”, ha puntualizzato Bisioli, che ritiene che in “un’ulteriore spinta verso un allargamento della platea di investitori possa arrivare anche dall’utilizzo della blockchain, considerate le sue intrinseche caratteristiche di disintermediazione e certificazione”.

Opportunità e rischi

La “cartolarizzazione digitale” realizzata dall’equity crowdfunding porta con sé indubbi vantaggi. Per esempio, “bastano anche piccoli importi per partecipare a un progetto; inoltre, è facile diversificare, perché è possibile ripartire la somma da investire su più progetti immobiliari con caratteristiche diverse; infine, non occorre essere degli immobiliaristi, perché il progetto viene sviluppato da un promotore del progetto ‘addetto ai lavori”, ha commentato il partner dello studio Biscozzi Nobili, che poi ha fatto notare che, di contro, il rischio essenziale è quello tipico di ogni attività imprenditoriale, ovvero che il progetto fallisca, con perdita quindi dei propri risparmi. Gli esperti concordano però nel fatto che l’investimento nell’asset class immobiliare comporti una rischiosità inferiore rispetto all’investimento in settori più innovativi. “Nel real estate, dove tendenzialmente l’asset e il progetto sono all’interno di una società ad hoc (una Spv, special purpose vehicle, ndr) la rischiosità dei due prodotti, equity e lending crowdfunding, in assenza di garanzie reali, è assolutamente comparabile”, ha illustrato Pedotti, che poi ha puntualizzato che, “nel caso dell’equity crowdfunding, la rischiosità è mitigata dal fatto che l’investitore, oltre a eventuali diritti patrimoniali tutelanti, può vantare la proprietà dell’attivo e ciò fa una grande differenza”. Resta però sicuramente il rischio della scarsa liquidità.

Profilo fiscale

Sia in caso di equity, sia in caso di lending, “la piattaforma di crowdfunding agisce da sostituto di imposta, per cui la tassazione (26% delle plusvalenze da capitale e da reddito) viene sostenuta alla fonte e il cliente, a meno che (per esempio nel caso di aziende) non opti per il regime della dichiarazione, riceve al termine dell’operazione l’importo netto”, ha spiegato Buso.
Ma non è tutto. “Gli investitori di iniziative di equity crowdfunding possono beneficiare di agevolazioni fiscali nella misura del 30% di quanto investito (se investono in startup o pmi innovative, ndr). È fissato, per le persone fisiche, un limite quantitativo massimo all’investimento su cui determinare la detrazione, pari un milione di euro annui, con un periodo minimo di mantenimento dell’investimento di 3 anni. Per le società il limite massimo di investimento deducibile dalla base imponibile è pari a euro 1.800.000 euro annui e, così come per le persone fisiche, è richiesto il mantenimento dell’investimento per almeno 3 anni – ha precisato Fraschini – La manovra finanziaria 2019 ha incrementato, solo per l’anno 2019, l’aliquota delle agevolazioni portandola dal 30 al 40%. Il predetto incremento sarà pienamente efficace previa autorizzazione della Commissione europea ancora in corso di ottenimento”.

Quanto alla modalità di way out, le quote investite nelle startup possono essere cedute seguendo il normale iter di cessione di quote societarie. “Si potrà uscire dall’investimento quando la società viene ceduta dal socio di maggioranza ovvero quando la stessa viene liquidata a seguito della completa dismissione degli asset immobiliari detenuti ovvero sulla base di specifici accordi con il proponente, come per esempio un diritto di opzione di vendita delle quote o recesso dalla società a una certa data”, ha concluso Umberto Piattelli, partner di Osborne Clarke.

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
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