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Elezioni Usa e real estate: il mattone dribbla le urne

Elezioni Usa e real estate: il mattone dribbla le urne

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Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

26 Ottobre 2020
Tempo di lettura: 5 min
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  • L’emergenza sanitaria ha influenzato le dinamiche del mercato immobiliare statunitense in modo molto più marcato di quanto possa fare l’esito del voto americano

  • Molti decidono di spostarsi dai maggiori centri. E anche nelle grandi metropoli, la tendenza è quella di allontanarsi dal centro. Manhattan ha perso punti a favore delle aree più aperte e popolari, come Brooklyn

  • Un trend che sta emergendo è quello del “wellness real estate”, che vede nella convergenza tra benessere e settore immobiliare il suo pilastro fondante

Il mattone ha come driver i tassi di interesse, che non sono particolarmente guidati dai cambi di amministrazione. Eventuali revisioni della corporate tax sono meno rilevanti. Ma ciò che sarà importante capire è l’impatto in termini di credibilità che il presidente eletto riuscirà ad avere agli occhi degli investitori internazionali

L’esito delle elezioni americane quali impatti potrebbe avere sul mercato real estate statunitense? Una vittoria di Joe Biden o una conferma di Donald Trump come verrebbero viste dagli investitori internazionali?  Ma soprattutto, qual è lo stato di salute della piazza immobiliare americana post coronavirus?

We Wealth lo ha chiesto ad alcuni esperti del settore, presenti anche Oltreoceano. “La situazione politica negli Stati Uniti è certamente un fattore importante nei mercati. Tuttavia, il settore immobiliare, nonostante la pandemia e altri disastri regionali, rimane economicamente molto forte. Tutti i livelli di mercato sono alla ricerca di un ambiente politico stabile e questo a prescindere da chi vincerà le elezioni”, ha commentato Craig Hogan, vicepresidente luxury di Coldwell Banker Real Estate.

Dello stesso avviso anche Gianluca Santacatterina, chief executive officer di Luxury & Tourism, e Massimiliano Rossi, amministratore delegato di Arsenale sgr, che non si aspettano grandi modifiche dalla vittoria dell’uno o dell’altro dei due candidati. Secondo Rossi, le scelte degli investitori restano legate a elementi macro economici e di view di mercato. “Gli investimenti immobiliari hanno come driver i tassi di interesse e questi ultimi non sono particolarmente guidati dai cambi di amministrazione; inoltre, resteranno bassi per lungo tempo. Eventuali revisioni della corporate tax sono meno rilevanti”, ha dichiarato l’amministratore delegato di Arsenale sgr, aggiungendo, piuttosto, che “una politica di chiusura e ostilità internazionale potrebbe incidere negativamente sui flussi di capitale straniero, soprattutto per il residenziale in prime location”.

Santacatterina ha poi continuato il discorso dicendo che “a differenza della politica italiana, quella statunitense non ha mai usato il settore immobiliare (e in particolare la leva “toglieremo le tasse sulla casa”, ndr) per attrarre elettori in propaganda” e che “l’incidenza della property tax è di fatto rimasta costante negli anni, rendendo il mercato newyorkese, e non solo, l’investimento ‘safe’ per antonomasia”. Secondo il chief executive officer di Luxury & Tourism, più che l’esito, “sarà importante capire l’impatto in termini di credibilità e reputazione che il presidente eletto riuscirà ad avere agli occhi della comunità di investitori internazionali, visto che gran parte degli interessi economici e immobiliari Usa sono pesantemente condizionati dagli stranieri.

“Il mercato statunitense è sempre stato caratterizzato, infatti, dalla grande capacità di attrarre investimenti stranieri, soprattutto nei momenti di crisi – vedasi Miami negli anni 2008/2009 – grazie ad azioni e politiche fiscali orientate ad attrarre capitali stranieri quando quelli interni scarseggiavano”, ha preseguito Santacatterina. Inoltre, “quello statunitense resta il mercato immobiliare più liquido, ben regolamentato e competitivo del mondo. In generale si tratta di una società con parametri demografici sani, relativamente giovane e non in catastrofico invecchiamento; culla del tech, del digital entertainment, del biotech e del fintech”, ha continuato Rossi, che ritiene che, per un investitore, la piazza Usa, nonostante tutti i difetti e le sfide dell’America, resti semplicemente “un’arena economica in cui ha totalmente senso entrare e competere, anche se la diversificazione valutaria e la decorrelazione dovrebbero essere sempre un elemento (centrale, ndr) nella composizione di un portafoglio”.

Ovviamente, in ottica di investimento, non si può non tenere in considerazione che il covid ha avuto ripercussioni importanti anche negli Stati Uniti. Una ricerca del Pew Research Center, realizzata a giugno 2020, ha riportato che il 3% degli intervistati ha scelto di spostarsi dalle grandi città per il covid-19. Inoltre, nelle grandi metropoli, la tendenza è stata, ed è, quella di allontanarsi dal centro: nel mese di agosto e settembre di quest’anno, per esempio, come confermato anche da Bloomberg, Manhattan ha perso punti a favore delle aree più aperte e popolari, come Brooklyn. “A Manhattan i contratti di co-op (sorta di multiproprietà dove gli investitori acquistano gli stabili piuttosto che i singoli appartamenti, ndr) sono scesi del 26% ad agosto, mentre nelle aree più residenziali e di nuova costruzione, le quotazioni sono salite del 68% per i co-op e del 30% per i condomini”, ha spiegato Santacatterina, puntualizzando che le persone hanno bisogno di più spazio in casa e di avere più vicini i servizi primari. Si tratta, infatti, di richieste comuni a tutto il mondo, “che si sono tradotte, ad esempio – ha proseguito – in un aumento triplicato della domanda di villette singole a Greenwich nel Connecticut, o come nel caso dell’area di Brooklyn, si sono visto triplicare, ad agosto 2020, i contratti di co-op, così come volare dal 33% al 200% rispetto all’anno precedente i contratti dei condomini”.

La pandemia ha colpito il mercato statunitense nel mese di marzo, ma il crollo economico è arrivato ad aprile/maggio. “I nostri agenti hanno lentamente recuperato parte del business perso e in questo momento siamo di nuovo dove ci aspettavamo di essere, con qualche eccezione ovviamente in alcuni mercati locali. Ci attendiamo di concludere comunque al meglio l’anno e sentiamo che il 2021 sarà un’ottima annata”, ha commentato Cassiano Sabatini, vicepresidente di Coldwell Banker Italy.

Un trend che sta emergendo è quello del “wellness real estate”, che vede nella convergenza tra benessere e settore immobiliare il suo pilastro fondante. Questo settore “dal 2015 al 2017 è cresciuto ogni anno del 6,4% e si prevede che raggiunga un valore di mercato pari a 198 miliardi di dollari nel 2022, secondo il Global Wellness Institute”, ha dichiarato Hogan, che ha spiegato che dalle case progettate su misura e dai nuovi edifici condominiali al residenziale progettato per le comunità, l’attenzione agli ambienti eco-friendly e naturali, nonché al design, sta diventando la regola piuttosto che l’eccezione, nelle scelte immobiliari dei nuovi ricchi.

C’è poi un’ultima considerazione che non va tralasciata: cosa rappresenti la piazza Usa per gli investitori europei, o meglio italiani. “Il mercato americano non risulta essere di particolare interesse per gli italiani, ma al contrario l’Italia rappresenta un mercato molto appetibile per gli investitori americani – risponde Sabatini – I prezzi degli immobili, nelle maggior parte delle località italiane, desiderate dai clienti acquirenti esteri, sono mediamente ai minimi storici degli ultimi 20 anni. Il mercato del lusso in Italia è infatti in gran parte un affare straniero, con l’80% degli acquirenti di immobili con un prezzo superiore al milione di dollari proveniente dall’estero, e una “vasta maggioranza” di richieste proveniente dagli Stati Uniti (17,9%), seguiti dalla Germania (13%) e dalla Gran Bretagna (12,4%)”. Quanto alle preferenze, nel nostro Paese, gli americani preferiscono ville e casali sul mare o sul lago e tendono ad acquistare in regioni come: Lombardia, Toscana, Puglia, Sardegna, Sicilia e costiera amalfitana.

(Articolo tratto dal magazine di ottobre)

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor
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