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Donazioni di immobili, istruzioni per l'uso

Donazioni di immobili, istruzioni per l'uso

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Contributor
Contributor, Gianmarco Di Stasio

11 Aprile 2019
Tempo di lettura: 3 min
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La donazione diretta o indiretta di una casa può avere conseguenze molto diverse a fini ereditari e fiscali. Per evitare situazioni spiacevoli è sempre consigliabile il ricorso a un consulente

Una coppia con tre figli, di cui la maggiore ha da poco terminato gli studi e inizia a lavorare, si rivolge al proprio consulente per capire quale sia il modo più efficiente per sostenere finanziariamente la figlia nell’acquisto di un immobile nella città in cui la figlia si è trasferita per lavoro.

Il consulente esperto sa che la legge prevede, all’art. 560 cod. civ., che la donazione di un immobile può essere oggetto di riduzione, al successivo art. 561, che la restituzione travolge ipoteche costituite dal donatario e, ancora, all’art. 563, che chi acquista un immobile dal venditore che lo abbia ricevuto per atto di donazione su cui sia stata ottenuta sentenza di riduzione a favore di un legittimario del donante può vedersi imporre la restituzione dell’immobile se il venditore non sia in grado di rifondere in denaro l’importo della porzione di riserva legittima non rispettata dal donante.

Ciò significa che se il genitore acquista l’immobile e successivamente lo dona corre il rischio di fare un regalo solo parziale al proprio figlio. Lo si condanna infatti al rischio di non poterlo rivendere, o di non potersi finanziare costituendo ipoteca su quell’immobile, se non decorsi 20 anni dalla donazione e a condizione che non sia intervenuta nel frattempo opposizione alla donazione.

In alternativa alla donazione diretta dell’immobile sopra considerata, il consulente potrebbe suggerire al genitore di beneficiare la figlia nell’acquisto dell’immobile in maniera indiretta. Il genitore, infatti, potrebbe intervenire nell’atto di acquisto stipulato dalla figlia, facendosi carico del pagamento del prezzo dell’immobile. Tecnicamente si tratta di un adempimento del terzo ai sensi dell’art. 1180 cod. civ.
Si tratta di un esempio di donazione indiretta in cui si verifica un “arricchimento” del beneficiario correlato a un “impoverimento” del disponente senza che sia stipulata una donazione “formale”, vale a dire il contratto, necessariamente stipulato per atto pubblico in presenza di due testimoni. Si parla di donazione “indiretta” proprio perché si ottiene lo stesso effetto della donazione tramite una diversa operazione, che consiste nel fornire al figlio le risorse necessarie per l’acquisto o nel pagare direttamente il corrispettivo al venditore; il figlio interviene nell’atto di acquisto come parte acquirente. Lo schema contrattuale in questione presenta vantaggi in ottica di successiva vendita dell’immobile.
Come sostenuto dalla giurisprudenza (cfr. sentenza della Cassazione n. 11496 del 12 maggio 2010), le eventuali azioni di riduzione o di restituzione avanzate dagli eredi legittimi nei confronti del beneficiario della donazione non possono mai coinvolgere i successivi acquirenti dell’immobile oggetto di donazione indiretta. In altre parole, il figlio potrà vendere l’immobile senza che l’acquirente possa temere di subire conseguenze negative da eventuali liti ereditarie. Mentre l’immobile oggetto di una donazione diretta può essere oggetto di azione di restituzione, nel caso della “donazione indiretta” l’immobile è formalmente e tecnicamente acquistato e intestato a nome del figlio. Pertanto eventuali eredi lesi, potranno certamente agire nei confronti del beneficiario della donazione indiretta per vedersi indennizzare in denaro la lesione della quota di legittima, ma non potranno chiedere al terzo acquirente la restituzione dell’immobile.

Ai fini fiscali, è prevista una disciplina specifica che esclude l’applicazione dell’imposta di donazione. Infatti, ai sensi dell’art. 1 comma 4-bis del D. Lgs. n. 346/90, non sono soggette a imposta le donazioni “collegate” ad atti concernenti il trasferimento di immobili (o aziende), se soggetti a imposta di registro proporzionale o a Iva. In altre parole, nel caso in cui i genitori “donano” un immobile al figlio, pagando di fatto il corrispettivo, l’imposta di donazione non è dovuta, in quanto l’operazione è soggetta alle imposte applicate sull’atto di compravendita immobiliare (imposta di registro o Iva e imposte ipotecaria e catastale).

Come evidenziato dai Notai (Studio n. 29- 2017/T), la norma non assoggetta le donazioni collegate a compravendite immobiliari all’imposta di regola applicabile, con l’ulteriore conseguenza che la franchigia che la legge sull’imposta sulle donazioni e successioni riconosce sulle donazioni nei con- fronti dei figli non viene erosa e resta disponibile per future donazioni o in sede di apertura della successione.

Va chiarito, però, il concetto del “collegamento” che risulta essenziale per l’esclusione. A tal fine, va ricordato che la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13133/2016, ha affermato la necessità che il collegamento sia stato esplicitato nell’atto di acquisto ovvero che vi sia la menzione che il corrispettivo è pagato con somme provenienti dai genitori.

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Contributor , Gianmarco Di Stasio
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