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Dall’immobiliare grandi opportunità. Ma attenti ai passi falsi

Dall’immobiliare grandi opportunità. Ma attenti ai passi falsi

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Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

24 Ottobre 2019
Tempo di lettura: 5 min
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  • Milano, con yield del 3,4%, si è confermata una piazza in grado di garantire rendimenti pari a quelli di altre città europee (Londra e Madrid 3,5%) o superiori (Francoforte 3%, Parigi 2,75%)

  • I flussi dei capitali provengono per il 23% da investitori domestici e per il 77% da piazze internazionali

In Italia, uffici, hospitality e residenziale sono i settori trainanti. Nel 2019 attesi nel nostro Paese 11 miliardi di euro di investimenti. Catella (Coima): “Pubblico e privato devono lavorare assieme per un piano di rigenerazione del territorio”

“Stiamo vivendo in un tempo dirompente, fatto di tanti cambiamenti strutturali legati alla demografia, alla migrazione delle persone verso le città, al problema della tutela e protezione dell’ambiente, all’innovazione (in particolare da un punto di vista della digitalizzazione), a temi sociali collegati alla disuguaglianza, che impongono un’opera di investimento e di gestione che non può che essere di lungo termine. Un momento senza precedenti che crea volatilità e opportunità. Ma se facciamo passi sbagliati perderemo soldi”. Con queste parole Manfredi Catella, founder e ceo di Coima parla delle opportunità del settore immobiliare italiano ma mette anche in guardia dai possibili passi falsi gli oltre 200 operatori del settore immobiliare, che (in rappresentanza di circa 60 primari investitori istituzionali italiani e internazionali provenienti da Asia, America, Canada, Medio Oriente, Europa e Italia) hanno preso parte all’ottava edizione del Coima Real Estate Forum, evento annuale volto ad analizzare e approfondire i trend e gli scenari economici del mercato real estate, domestico e internazionale.

Un periodo che presenta grandi sfide da affrontare, ma anche grandi opportunità: Italia compresa

Il link pubblico-privato

“L’Italia in questo contesto ha sicuramente una grandissima opportunità, ma ci vuole una capacità programmatica urgente. Direi che c’è una emergenza del Paese che non può che partire da una collaborazione tra più soggetti, in primis ovviamente il soggetto pubblico – e quindi governo, comuni regioni etc – che deve avere piena coscienza delle oramai misurabili questioni strutturali e delle tendenze in atto e deve agire tempestivamente. Dall’altro lato, il settore privato deve essere capace di fare la sua parte e quindi poter industrialmente consentire che quella visione e quel progetto più ampio diventino poi un programma operativo”, ha aggiunto Catella.

Dello stesso avviso, l’assessore all’Urbanistica di Milano Pierfrancesco Maran, che ha dichiarato: “Per continuare a crescere nei prossimi anni, pubblico e privato devono collaborare su nuovi obiettivi. La questione dei cambiamenti climatici, quella delle case a prezzi accessibili e il coinvolgimento delle periferie nelle trasformazioni in corso sono le sfide che ci dobbiamo porre oggi. Le norme del Piano di governo del territorio che abbiamo appena approvato e che getta le basi per Milano 2030 vanno tutte in questa direzione”.

Gli investimenti

Il mercato immobiliare italiano si conferma fortemente attrattivo. “Secondo le ultime stime, dovrebbe toccare il picco degli 11 miliardi di euro a fine 2019, con un volume di 4 miliardi di euro previsto per il solo ultimo trimestre dell’anno: un dato sensibilmente superiore alla media registrata negli ultimi 5 anni, che era di 7,9 miliardi di euro.

E un grande interesse continua a provenire dall’estero

I flussi dei capitali provengono per il 23% da investitori domestici e per il 77% da piazze internazionali: per il 22% dal Nord America, seguito dalla Francia (23%), Uk (10%), Germania (8%), Asia Pacific (5%) e altri investimenti parcellizzati dai restanti mercati finanziari (9%).

I rendimenti: piazze a confronto

Dal punto di vista dei rendimenti, se lo si confronta con altre forme di investimento, l’immobiliare si difende bene, anche rispetto agli altri Paesi. “A fronte di una situazione che vede il 30% dei bond in territorio negativo e solo il 10% delle obbligazioni con rendimenti superiori al 5%, il mercato milanese, con un 3,40% di yield, si è confermato una piazza in grado di garantire rendimenti almeno pari a quelli di altre città europee (Londra e Madrid 3,50%),  se non superiori (Francoforte 3,00%, Parigi 2,75%), e ha comunque saputo rinnovare il proprio ruolo di capitale finanziaria italiana, rappresentando il 22% del Pil nazionale, potendo contare sulla presenza di oltre 4 mila multinazionali e fungendo da crocevia per il 27% dell’export domestico, al centro di una regione che rappresenta la terza area per Pil a livello europeo.

I settori più attraenti

“In Italia, registriamo un’importante domanda di elevata qualità sul fronte terziario, con la ricerca di spazi flessibili, in location prime, rispondenti a criteri di elevata sostenibilità, dotati di certificazioni di eccellenza mondiale e all’avanguardia massima sul fronte della tecnologia”, ha spiegato Gabriele Bonfiglioli, managing director di Coima, aggiungendo che le principali opportunità si possono identificare soprattutto nella riqualificazione di uno stock obsoleto e inefficiente, anche alla luce del fatto che se si guarda a per esempio, a Milano, che è la location italiana per eccellenza, nella città del Duomo solo l’11% degli edifici è in classe A contro il 46% di Londra.

Un’altra asset class particolarmente interessante si conferma essere poi quella del turismo: grazie alla sua 5^ posizione tra le destinazioni a livello mondiale, l’Italia ha registrato a fine settembre 2019 oltre 2,6 miliardi di euro di investimenti nel settore alberghiero, con un trend di crescita aggregato del 26% (CAGR 2013-2018).

“A Milano certamente il settore terziario è stato, e rimane, un settore importante. Poi c’è il settore alberghiero, anche grazie al fatto che il turismo è una risorsa che altri paesi non hanno così diffusa sul territorio come noi. Infine, il residenziale”, ha puntualizzato Catella, che non condivide la visione di un’Italia che viaggi a due velocità, con Milano da una parte e tutto il resto del Paese dall’altra. “In realtà, io la vedo con un’ottica diversa. Vedo solo una strada, con una parte dell’Italia che ha iniziato ad andare nella direzione giusta (Milano, ndr) per cui ora si tratta di allargare questo effetto a tutti il resto del Paese. Non credo che ci sia una Milano che va bene e il resto d’Italia che va male. È ora di guardare a come far sì che quello che sta avvenendo a Milano si possa effettivamente applicare anche altrove”.

Stefania Pescarmona
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