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Covid e real estate: ecco le nuove asset class di interesse

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Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini

30 Giugno 2020
Tempo di lettura: 3 min
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L’epidemia covid 19 non ha fatto che confermare una realtà nota agli italiani: in un contesto di abbondante liquidità e scarsa propensione ai consumi, a fronte di un mercato finanziario con molte turbolenze, il permanere dell’esigenza abitativa potrebbe spingere gli investitori a rifugiarsi nel “mattone”, in Italia storicamente considerato un bene rifugio. Attenzione però alle mutate esigenze degli investitori

Probabilmente è ancora prematuro fare valutazioni sugli effetti a lungo termine della crisi pandemica covid 19 sul mercato immobiliare e forse, ancor più diffusamente, sul sistema economico nel suo complesso e sul nostro sistema sociale, divenuto sempre più omogeneo e globalizzato e dunque molto più fragile ed esposto ai rischi derivanti dalla sua stessa complessità.

Negli ultimi mesi abbiamo letto molte valutazioni e previsioni. Alcune, più ottimistiche che vedrebbero degli effetti severi nel breve periodo per poi assistere nel 2021 a una ripresa generalizzata, che per qualche analista potrebbe risultare addirittura vigorosa. Altri studi danno letture molto più pessimistiche, con scenari di gravissima depressione, addirittura peggiore di quella del 1929.

Verosimilmente per il 2020 vi saranno perdite ingenti diffuse a molti settori economici e il comparto immobiliare risulterà direttamente o di riflesso (pensiamo solo agli esercizi commerciali e agli alberghi che non potranno pagare i canoni di locazione) tra i più colpiti, se non per i valori (che si ritiene possano non subire flessioni immediate) di certo in termini di giro d’affari e di numero di transazioni.

Volendo però mantenere un cauto ottimismo, possiamo considerare che – come in tutte le fasi di congiuntura economica negativa – l’esigenza abitativapermane e un mercato finanziario con molte turbolenze, in un contesto di abbondante liquidità e scarsa propensione ai consumi, potrebbe spingere gli investitori a rifugiarsi nel “mattone”, in Italia storicamente considerato un bene rifugio.

Ma, anche assumendo la bontà di queste ipotesi, occorre tenere conto delle mutate esigenze degli investitori e dei differenti criteri di selezione degli immobili, in particolare nel residenziale, maturati a seguito del confinamento forzato e prolungato tra le pareti domestiche.

Potendo scegliere e avendo una disponibilità da investire – visto che la possibilità di ottenere dei finanziamenti si contrarrà inevitabilmente – è ragionevole ipotizzare che un acquirente, nella prospettiva di vivere la casa in modo diverso e più “intenso”, privilegerà elementi differenti come la luminosità, l’esistenza di uno spazio esterno – che sia un balcone, un terrazzo o ancor meglio un giardino – e la disponibilità di spazio, anche per poter lavorare. Senza arrivare agli estremi delle grandi metropoli americane dove gli analisti parlano di una vera e propria corsa a trasferirsi a vivere in campagna, molti acquirenti valuteranno concretamente la possibilità di trasferirsi a vivere in zone semicentrali, a condizione che vi siano comunque servizi e del verde. Il mercato potrebbe concentrarsi e rivalutare zone differenti, dove con lo stesso budget si può avere maggiore scelta e superfici più ampie.

Inoltre l’orientamento verso forme sempre più definitive e generalizzate di smartworking determinerà effetti radicali su molti aspetti della nostra società, non ultimo quello della necessaria urbanizzazione in aree metropolitane a forte domanda di soluzioni abitative temporanee, come ad esempio Milano. La possibilità di lavorare stabilmente da casa propria farà sì che – a condizione di avere connessioni veloci e sicure – si possa restare a vivere anche nelle aree geografiche di origine e una posizione centrale per la propria abitazione diventerà per alcuni meno importante, poiché non si sarà più costretti a lunghi spostamenti e ad affrontare il traffico urbano quotidianamente.

Va poi considerato che le famiglie unipersonali, molto diffuse nelle grandi metropoli, hanno spesso pochi legami familiari in città e saranno le prime a patire della congiuntura negativa e a non poter far fronte agli alti costi fissi del proprio stile di vita.

La contrazione di fiere, eventi e dei voli low cost inciderà inoltre sulle nuove forme di hospitalityche si erano affermate, in particolare, B&B e short rent.

Gli investitori dovranno tenerne necessariamente conto.

Chi prima considerava un investimento “sicuro” un monolocale o un miniappartamento in una zona centrale da locare a professionisti, studenti o per affitti brevi a turisti, oggi, per non dover temere la possibilità di vacancy prolungata, dovrà indirizzarsi su tipologie di immobili differenti, destinate prevalentemente a dei nuclei familiari con locazioni di durata temporale maggiore.

Al contempo sarà necessario lavorare velocemente sul fronte dell’offerta. Poiché i prodotti immobiliari nuovi sono limitati e destinati ad esaurirsi, mentre per gli ulteriori – tanto più se il contesto economico sarà non positivo – occorrerà attendere a lungo, pare indispensabile lavorare sul mercato dell’usato, riqualificando l’esistente per renderlo più efficiente e consono alle aspettative degli investitori.

Su questo fronte, anche per cercare di sostenere l’intero comparto e l’occupazione che ne deriverebbe, sembra essenziale estendere gli incentivi fiscali (in particolare la misura contenuta nel decreto rilancio del superbonus al 110% per la riqualificazione energetica e la messa in sicurezza sismica) a tutte le tipologie di immobili. E, ovviamente, azzerare ogni burocrazia connessa. Altrimenti i danni si propagheranno presto e molto seriamente. Come è stato già scritto in altra occasione: fate presto!

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Puri Bracco Lenzi e Associati. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.
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