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Coronavirus e locazioni: quali i possibili danni?

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Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini

23 Marzo 2020
Tempo di lettura: 3 min
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Il cigno nero è arrivato e sta colpendo tutto il mercato dell’hospitality, dagli hotel di lusso agli appartamenti destinati al comparto B&B. Ecco cosa potrebbe accadere al mercato delle locazioni

Le restrizioni e le interruzioni forzate di attività produttive, commerciali, professionali e ricettive determinate dalle misure di contenimento del coronavirus – adottate con modalità sempre più stringenti, per cercare di arginare la pandemia – avranno certamente effetti radicali sul mercato delle locazioni.

È presto per poterne ipotizzare la portata e le dimensioni.  Tutto dipenderà dal fattore tempo. Come tutti, ci auguriamo che si riesca rapidamente a superare questa fase di crisi acuta e che, quanto prima, si possano riavviare le attività economiche e produttive, scongiurando così gli effetti più nefasti, anche in termini di perdita di fiducia dei mercati, elemento essenziale nella nostra economia globalizzata.

Purtroppo il cigno nero è arrivato e sta colpendo più duramente proprio in quei settori e in quei territori dove il mercato sembrava in continua evoluzione, senza conoscere fasi d’arresto. Basti pensare al mercato dell’hospitality a Milano, dagli hotel di lusso agli appartamenti presi in locazione per farne dei B&B.

Molte imprese, artigiani, commercianti e professionisti iniziano a considerare l’ipotesi (o, peggio, la concreta necessità) di liberarsi di costi e di spazi locati, poiché il canone, in assenza di flussi di cassa, è divenuto insostenibile. Ecco dunque che – soprattutto se la situazione economica dovesse deteriorarsi ulteriormente – molti conduttori invocheranno il recesso dal contratto per “gravi motivi” ai sensi dell’ottavo comma dell’art. 27 L. n. 392 del 1978, che consente appunto, ricorrendone i presupposti, di esercitare il recesso con un preavviso di 6 mesi.

I cosiddetti “gravi motivi” non sono tassativamente individuati dalla legge ma, come chiarito dalla giurisprudenza, devono sostanziarsi in fatti oggettivi, involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto locativo.

Ma il canone è comunque dovuto per i 6 mesi di preavviso e questo potrebbe rappresentare un costo non sostenibile.

Inoltre occorre fare qualche riflessione ulteriore, soprattutto con riguardo ai contratti economicamente più rilevanti. Il DL 133/2004 (cosiddetto Decreto “Sblocca Italia”) ha consentito per le “grandi locazioni” (quelle con un canone annuo superiore a 250mila euro) di poter derogare convenzionalmente al diritto di recesso per gravi motivi e moltissimi contratti prevedono oggi questa espressa rinuncia.

Quali dunque i rimedi per i conduttori?

Si stanno facendo molte considerazioni in questo momento, sia dottrinali che su un piano più pratico e applicativo. Da un canto, si sta valutando la possibilità di sospendere il pagamento dei canoni di locazione o di richiedere una revisione a equità del contratto invocando, soprattutto per le attività oggetto di restrizioni governative, la causa di forza maggiore. Pur se non espressamente previsto dal nostro ordinamento, sulla scia della prassi internazionale, la giurisprudenza ne ha fornito un’elaborazione compiuta anche in Italia, riconducendolo essenzialmente ad avvenimenti “straordinari ed imprevedibili” che incidono radicalmente sull’equilibrio delle prestazioni contrattuali. Naturalmente ogni valutazione va fatta nel concreto, anche tenuto conto della durata temporale di tali circostanze.

Altre valutazioni sono condotte rispetto al rimedio dell’eccessiva onerosità sopravvenuta. In passato, la dottrina e la giurisprudenza avevano escluso l’applicabilità di tale rimedio alle locazioni, tenuto conto del regime vincolato alle previsioni della legge 392/78, in particolare con riferimento all’ammontare del canone.  Oggi, considerata la facoltà nelle “grandi locazioni” di derogare sostanzialmente a tutte le previsioni di legge, tale rimedio pare certamente più configurabile, anche se va necessariamente verificato in concreto rispetto alle circostanze di fatto.

Di certo va considerato che questi recessi o interruzioni dei flussi dei canoni determineranno inevitabilmente a loro volta dei default nei sottostanti contratti di finanziamento degli immobili e una nuova possibile ondata incontrollata di Npl, che i bilanci delle banche dovrebbero ulteriormente assorbire. È dunque quanto mai evidente la necessità di un intervento normativo urgente, coordinato e puntuale, che sostenga sicuramente i conduttori ma, al contempo, prevenga undefault generalizzato dei contratti sottostanti, con effetti devastanti sul sistema finanziario complessivo.

Le misure prese in urgenza – che sanciscono il diritto di sospendere il pagamento dei canoni solo per le società e gli enti sportivi e consentono un limitatissimo beneficio fiscale – sono un primo limitatissimo passo, ma devono seguire rapidamente molti altri interventi ben più solidi strutturati e complessivi.

 

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Puri Bracco Lenzi e Associati. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.
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