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Cessione di fabbricati non ultimati: le imposte indirette

Cessione di fabbricati non ultimati: le imposte indirette

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Elena Cardani
Elena Cardani

31 Agosto 2020
Tempo di lettura: 3 min
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L’Agenzia delle Entrate, con interpello 241 del 4 agosto 2020, analizza il trattamento ai fini delle imposte indirette applicabile alla cessione di un fabbricato non ultimato

Un’impresa di costruzioni intende acquistare da un’altra impresa un complesso immobiliare non ultimato, originariamente destinato ad albergo, accatastato nella categoria F/3 – “immobili in corso di costruzione” e con pratica edilizia scaduta, al fine di realizzare una residenza per anziani o uno studentato e un complesso abitativo. Più in dettaglio, oggetto della compravendita è un edificio incompiuto sul quale in base al piano di governo del territorio, sarà realizzato un intervento edilizio qualificato come “ristrutturazione edilizia”.

In proposito, nell’interpello 241 dello scorso 4 agosto, l’impresa acquirente chiede all’Agenzia delle Entrate quale sia il corretto trattamento da applicare ai fini delle imposte indirette. Al riguardo, l’Agenzia precisa che:

– ai fini Iva, la cessione di un immobile non ultimato, accatastato nella categoria catastale F/3 – “immobili in corso di costruzione”, dunque senza attribuzione di rendita, è imponibile Iva (e non esente), trattandosi di un bene “ancora nel circuito produttivo”. In particolare, l’Agenzia precisa come l’ordinario regime di esenzione Iva applicabile alla cessione di immobili non tratta specificatamente anche dei fabbricati non ultimati, il cui trasferimento non rientra quindi nell’ambito applicativo di tale previsione normativa di esenzione Iva;

– ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, la cessione di un immobile non ultimato sconta imposte in misura fissa (200 euro per ciascuna imposta), alla luce del principio di alternatività Iva/registro.

L’Agenzia ribadisce inoltre come, al fine di indentificare quando un fabbricato si consideri ultimato, è necessario far riferimento al momento in cui l’immobile “sia idoneo a espletare la sua funzione ovvero sia idoneo a essere destinato al consumo”. Risultano pertanto considerate irrilevanti dall’Agenzia le argomentazioni proposte dal contribuente secondo le quali l’immobile, ancorché accatastato nella categoria “immobili in corso di costruzione”, dovrebbe essere assimilato a un fabbricato collabente, poiché la costruzione non verrà mai completata né adibita alla destinazione originaria di albergo, e di conseguenza, a parere del contribuente, la cessione delle stesso dovrebbe  rientrare nell’ordinario regime di esenzione Iva, applicabile alla cessione di fabbricati ultimati.

La posizione espressa dall’Agenzia risulta in linea con precedenti orientamenti della stessa, secondo i quali la cessione di un immobile non ultimato da parte di un soggetto Iva è considerata “inclusa nel ciclo produttivo” e di conseguenza soggetta a Iva in regime di imponibilità e ad imposte indirette in misura fisse.

La Corte di Cassazione ha invece recentemente adottato, in più di una occasione, interpretazioni più ristrettive, considerando la cessione di un bene non ultimato “inclusa nel ciclo produttivo”, solo qualora avvenga a favore di un’impresa cessionaria che porti a termini i lavori di costruzione e proceda con la vendita dell’immobile (ad esempio, considerando “esclusa dal ciclo produttivo” la cessione a favore di una società di leasing per la quale il bene una volta ultimato è, evidentemente, non destinato alla vendita). Considerare la cessione come “non inclusa nel ciclo produttivo” comporta, a parere della Corte, l’esenzione da Iva e l’applicazione delle imposte indirette in misura proporzionale.

Sarà pertanto interessante monitorare i futuri sviluppi di prassi e di giurisprudenza.

Elena Cardani
Elena Cardani
Tax director dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.
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