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Al ballo del mattone in modalità crowd

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Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

01 Aprile 2020
Tempo di lettura: 5 min
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  • I progetti finanziati nell’ultimo anno sono stati 8 in ambito equity, per un valore di 8,8 milioni raccolti, più altri 30 in ambito lending (6,8 milioni), pari quindi a una raccolta totale di 15,6 milioni

  • Piattaforme attive in Italia: Walliance, Concrete Investing, Build Around, House4crowd, Backtowork e Crowdfundme

  • L’Italia è stata uno dei primi Paesi in Europa ad adottare una normativa specifica e organica sull’equity crowdfunding

Le piattaforme che consentono di investire in modo frazionato sul mattone stanno crescendo rapidamente, grazie a rendimenti potenzialmente appetibili. I nodi della fiscalità e dei costi

La ricerca di una forma di rendimento alternativa ha fatto crescere l’attenzione degli investitori verso il crowdfunding immobiliare, che rappresenta un’opportunità di investimento potenzialmente redditizia anche con l’impiego di piccole somme. Anche il mattone apre, quindi, alla modalità crowd.

Esistono, oggi, due diversi modelli di crowdfunding connessi al modello di business della piattaforma: equity o lending.  Nel modello equity, l’investitore acquisisce una partecipazione nella società che si impegna a realizzare una determinata operazione immobiliare e ottiene un rendimento, sotto forma di dividendo, correlato agli utili che derivano dalla realizzazione del progetto; mentre nel modello lending il soggetto che investe nel progetto acquisisce un diritto di credito e il rendimento è dato dall’interesse sul capitale investito.

L’industria del real estate crowdfunding, nel corso degli ultimi 2 anni, è stata particolarmente vivace in Italia.  Secondo il 4° report italiano sul crowdinvesting realizzato dall’omonimo osservatorio della School of management del Politecnico di Milano, infatti, se a giugno 2018 si contavano solo due piattaforme attive, esattamente un anno dopo il numero era già triplicato, senza contare quelle in partenza (attualmente, sul sito crowdfundingbuzz.it vengono citate: Walliance, Concrete Investing, Build Around, House4crowd, Backtowork e Crowdfundme). I progetti finanziati nell’ultimo anno sono stati 8 in ambito equity, per un valore di 8,8 milioni di euro raccolti, più altri 30 in ambito lending, per un volume di 6,8 milioni, pari quindi a una raccolta totale di 15,6 milioni.

“Il fenomeno del crowdfunding è in realtà presente da diverso tempo nel mondo immobiliare, con attività di club deal più o meno vasti. Non si è fatto altro che frazionare, se non quasi polverizzare, l’investimento iniziale per poi offrire a molti più soggetti la possibilità di investimento”, ha spiegato Fabio Guglielmi, consigliere delegato di Gabetti Agency, che poi ha aggiunto: “Certo, essendo un processo così nuovo e per molti quasi sconosciuto, ma con dei rendimenti attesi molto interessanti e con sottostante il mattone, ha incontrato il favore di un pubblico abbastanza ampio, ma credo che sia presto per trarne conclusioni definitive circa la sua efficacia e che serva anche una maggiore chiarezza riguardo i costi di gestione di tali attività”.

Più positivo Lorenzo Pedotti, ceo e founder di Concrete Investing, società che nel suo primo anno di vita ha portato a termine 6 offerte per altrettante operazioni immobiliari (Torre Milano, Gracchi7, Elle Building, Le Dimore di Via Arena, Terminal Tower  e Park Towers Milano) raccogliendo complessivamente 8 milioni e  coinvolgendo circa 450 investitori. “A livello globale il mercato vale 12 miliardi di dollari. Non siamo ancora ai livelli degli Usa e della Gran Bretagna, e neanche di Francia, Germania e Spagna che ci sono davanti, ma nel 2020 prevediamo che questo trend non solo continui, ma che si possa rafforzare, registrando dunque un tasso di crescita almeno pari a quello dell’anno appena concluso”, ha proseguito Pedotti, che ritiene che la soglia dei 100 milioni sia alla portata e che l’immobiliare continui a essere il segmento con i tassi di crescita più importanti.

In generale, il real estate crowdfunding rappresenta uno strumento innovativo di financing per progetti immobiliari, con vantaggi reciproci sia per gli operatori che per gli investitori e dai ritorni interessanti. Un esempio? “La prima exit operata da Concrete Investing sull’operazione Torre Milano ha consentito di remunerare gli investitori, a un anno di distanza, con un rendimento dell’11,86%”, ha risposto il ceo di Concrete Investing.

Non tutti i segmenti del real estate sembrano però adatti a questo tipo di investimento. “Nel settore del lusso, riteniamo che tale disciplina possa avere meno vivacità in quanto i valori di partenza difficilmente godono di uno sconto sensibile come può capitare nel mercato tradizionale. Spesso, infatti, i venditori luxury non hanno alcuna necessità di vendere a sconto. Inoltre, soprattutto nelle grandi città italiane, tali immobili quasi sempre posizionati nei centri storici, scontano vincoli tutelativi (belle arti ecc ) che rendono il processo di ristrutturazione spesso molto lungo in attesa di autorizzazione e permessi vari, dilatando un po’ troppo i tempi per i possibili investitori in crowdfunding”, ha spiegato Guglielmi.

Dal punto di vista legale e fiscale è importante ricordare che l’Italia è stata uno dei primi Paesi in Europa ad adottare una normativa specifica e organica sull’equity crowdfunding, quando la Consob, in attuazione della delega contenuta nel decreto legge 179/2012, ha regolamentato la raccolta di capitali di rischio tramite portali on-line. “Nonostante questo, sul piano fiscale non si riviene una disciplina specifica, rendendosi sostanzialmente applicabile il regime ordinario previsto dal Tuir in materia di partecipazioni. Pertanto – ha spiegato Aldo Bisioli, partner di Biscozzi, Nobili e Piazza – gli utili percepiti al di fuori del reddito di impresa, saranno soggetti a ritenuta alla fonte del 26% o soggetti a imposizione parziale, nelle percentuali stabilite dagli artt.59 e 89 del Tuir (nella misura quindi del 5% per soggetti Ires e del 58,14% per le persone fisiche che detengono la partecipazione nell’ambito dell’esercizio di una attività di impresa), se la partecipazione è detenuta in regime di impresa”.

Ma cosa succede in caso di dismissione della partecipazione? “In questo caso, il capital gain realizzato da persona fisica sarà soggetto a una imposta sostituita del 26%, mentre la plusvalenza maturata nell’ambito del regime di impresa, in presenza dei requisiti di cui agli artt. 58 e 87 del Tuir, potrà godere del regime partecipation exemption (Pex)”, ha risposto Bisioli.
Cosa diversa se al posto di equity crowdfundig siamo all’interno della fattispecie lending.  “Gli interessi lending, percepiti da società di persone e soggetti Ires, saranno soggetti a ritenuta a titolo di acconto del 26% e se corrisposti a persone fisiche non imprenditori a ritenuta a titolo di imposta del 26% (legge 205/2017) anziché a imposizione progressiva Irpef, perdendo, in tal caso, ogni possibilità di beneficiare del tax credit per l’eventuale imposizione estera se la società finanziata è non residente”, ha concluso il partner di Nobili, Biscozzi, Piazza.

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor
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