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Affitti brevi: cresce l’attenzione del legislatore… e del fisco

Affitti brevi: cresce l’attenzione del legislatore… e del fisco

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Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona

13 Gennaio 2020
Tempo di lettura: 3 min
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  • Operatori professionali e privati si sono resi conto dell’elevata potenzialità del mercato delle locazioni a breve termine

  • Nell’ambito delle locazioni a breve termine, le maggiori opportunità sul mercato sono ravvisabili nel segmento luxury

Cresce l’attenzione del legislatore per gli affitti brevi, dal punto di vista dell’inquadramento normativo civilistico e fiscale, del presidio della sicurezza pubblica e della regolamentazione anche fiscale degli intermediari e dei portali telematici

In inglese short rent; in italiano, affitti brevi. In ogni caso, se fino a pochi anni fa il trend era agli albori, ora il segmento di chi soggiorna in appartamento per brevi e medi periodi per turismo o lavoro si è consolidato, arrivando a raggiungere segni di maturità in alcune città, come Milano e Roma.

We Wealth ha affrontato il tema della locazione a breve termine con Federico Sambolino, socio di CT&P – Capone, Ticozzi, Partners, anche alla luce delle svariate tematiche di complessità fiscale. Non a caso, proprio per ovviare a questo panorama di complessità e incertezza, il legislatore ha posto, e sta ponendo, sempre maggiore attenzione a questo segmento di mercato, dal punto di vista di inquadramento normativo civilistico e fiscale, di presidio della sicurezza pubblica e della regolamentazione anche fiscale degli intermediari e dei portali telematici.

Analizzando il mercato delle locazioni e i trend degli ultimi anni, si è assistito a una esplosione degli affitti brevi. Cosa chiedono i vostri clienti?

Il tema delle locazioni a breve termine è di grande attualità, in un mercato, quello turistico/ricettivo, in costante ricerca di soluzioni alternative e rendimenti. Sulla scia di pionieri come Airbnb, vari operatori professionali si sono resi conto dell’elevata potenzialità del mercato delle locazioni a breve termine. Anche le grandi catene alberghiere si stanno interessando a questo segmento, in ottica di crescita, espansione e diversificazione della loro offerta.
Come studio (in particolare io prima persona) seguiamo un operatore del settore, specializzato in appartamenti di livello in città d’arte Italiane. Il progetto, iniziato come ipotesi di diversificazione per una società di investimento immobiliare, ha registrato una crescita esponenziale e gli appartamenti vantano un’ottima occupancy e rendimenti interessanti, tanto che l’operatore ne ha fatto una colonna portante del proprio portafoglio di investimenti.

Dove vede le maggiori opportunità di investimento?

Le maggiori opportunità sul mercato (degli affitti brevi, ndr) sembrano ravvisabili nel segmento luxury, ancora non pienamente presidiato e che permette rendimenti appetibili e significative opportunità di crescita, mentre il mercato degli appartamenti di taglio medio basso risulta già mediamente saturo di offerta. L’investitore accorto e con disponibilità dovrebbe pertanto porsi nella fascia alta del mercato, quella luxury appunto.

Dal punto di vista fiscale, come ci si deve comportare in caso di affitti brevi? Quali sono le tasse che vanno considerate?

Dal punto di vista fiscale, diverse sono le considerazioni per gli operatori imprenditoriali rispetto agli investitori privati; in entrambi i casi il quadro normativo fiscale è articolato e non banale e in questa sede è possibile commentarlo solo in termini generali. Un discorso a parte riguarda poi gli intermediari, di seguito non trattati se non di riflesso.

Per gli operatori imprenditoriali si pone innanzitutto un tema interpretativo delicato di contrapposizione tra la qualifica delle locazioni a breve come attività di gestione immobiliare ovvero attività commerciale; con conseguenti riflessi rilevanti in tema di imposte dirette e Iva (deduzione dei costi e detrazione dell’Iva), che trovano limitazioni importanti per le società di gestione immobiliare ma non per le società commerciali. Questo tema non può essere oggetto di generalizzazioni, in quanto dipende dalle concrete modalità di svolgimento dell’attività e da altri fattori, ma dovrebbe esservi un ragionevole spazio per una qualifica delle locazioni a breve nell’ambito delle attività commerciali, con riflessi fiscali positivi. Troverebbero infatti applicazione, sostanzialmente, le ordinarie regole di determinazione del reddito d’impresa (che non trovano applicazione per i cosiddetti “immobili patrimonio” delle società di gestione immobiliare). Gli investimenti tramite veicoli societari devono peraltro fare i conti anche con le norme stringenti delle società di comodo, che impongono una certa redditività presunta per il patrimonio immobiliare che, se non raggiunta, può dare luogo ad una tassazione penalizzante.

E, invece, per i privati?

Per i privati, il tema principale riguarda il confine spesso sottile tra la qualifica dei proventi quale reddito immobiliare (ovvero di locazione, riconducibile a persona fisica) o reddito imprenditoriale (per attività professionale e continuativa, che richiederebbe lo svolgimento tramite partita Iva, in qualità di imprenditore individuale, società di persone o società di capitali): tale qualifica può dipendere da vari fattori quale il numero di immobili adibiti a locazione brevi, l’eventuale fornitura di eventuali servizi aggiuntivi e la loro tipologia, la durata delle locazioni, l’organizzazione professionale dell’attività o meno, ecc. Nel corso del tempo le normative regionali in materia di locazioni turistiche sono intervenute per provare a fare chiarezza e dare stabilità al quadro normativo civilistico del settore turistico (con conseguenze anche sulla qualifica fiscale), ma spesso hanno creato una diversificazione da regione a regione che ha complicato ulteriormente le valutazioni per gli investitori. Per questo nel 2017 il legislatore è intervenuto con il DL. 50/2017 che ha contribuito a fornire un quadro nazionale più chiaro anche fiscale, quanto meno per i proprietari immobiliari (meno per gli intermediari).
Se da un lato gli operatori professionali possono dedurre costi e Iva, i privati d’altro canto possono beneficiare delle detrazioni per le ristrutturazioni e risparmio energetico (pur considerati i limiti di importo e rateazione decennale, e l’incertezza normativa di una norma non a regime, ma riproposta ormai di anno in anno da molto tempo), nonché del regime della “cedolare secca” (tassazione sostitutiva del 21%).

Cosa succede se le locazioni vengono concluse tramite intermediari?

Se le locazioni a breve sono concluse tramite intermediari, si pone anche il tema di recente introduzione dell’obbligo di ritenuta, finalizzato a limitare l’evasione chiamando gli intermediari ad operare quali sostituti d’imposta. E non vanno dimenticate infine le varie forme di imposizione sul patrimonio immobiliare, in relazione alle quali anche il dibattito sull’introduzione di possibili “patrimoniali” è sempre di attualità.

Stefania Pescarmona
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