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Patrimoni immobiliari: il ruolo crescente del wealth planning

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Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini

30 Settembre 2020
Tempo di lettura: 3 min
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Spesso i patrimoni immobiliari si sedimentano nel tempo nel corso delle generazioni. Bisogna quindi definire la miglior struttura per accompagnare il passaggio generazionale. Focus sul wealth planning successorio immobiliare

Il passaggio generazionale è un momento sempre delicato e potenzialmente rischioso. La criticità è evidente nel caso si tratti di partecipazioni in aziende di famiglia e il tema è sempre più spesso percepito e adeguatamente presidiato.  Gli occhi vanno sui patrimoni nella loro complessità e interezza.

La considerazione vale d’altro canto anche per gli immobili, visto che nel nostro Paese vi è sempre stata una forte propensione a investire quote rilevanti del proprio risparmio in immobili e che alcune famiglie hanno accumulato ingenti patrimoni immobiliari, detenuti e amministrati con forme più o meno sofisticate, a seconda della sensibilità e del profilo dei decision maker della famiglia stessa.

L’Italia è un paese dove il carico fiscale dei passaggi generazionali immobiliari, soprattutto se pianificato preventivamente, può risultare meno gravoso che in altre nazioni. Il vantaggio è certo nel caso in cui il patrimonio sia detenuto tramite un veicolo societario dedicato. Peraltro, anche nell’ipotesi di proprietà in capo a persone fisiche, la normativa prevede alcuni benefici, come la possibilità di far ricorso al valore catastale degli immobili (generalmente sensibilmente inferiore a quello di mercato) e un sistema di franchigie a favore degli eredi (in particolare il coniuge e i discendenti in linea retta) che consentono – soprattutto se si tratta di pochi immobili e di eredi in linea retta – di rimanere al di sotto della soglia di esenzione e dunque che l’imposta di successione non risulti dovuta, restando da versare solo le imposte ipotecarie e catastali.

Questa situazione potrebbe farci pensare di essere in una relativa comfort zonee dunque di poter ritenere non necessario un adeguato wealth planningsuccessorio immobiliare. Ma la domanda da porsi è: quanto durerà?

Le misure assunte per fronteggiare l’emergenza pandemica hanno determinato una forte impennata del debito pubblico e lo Stato si troverà a fronteggiare esigenze finanziarie sempre più impellenti. Poiché da anni si discute di una forma di “patrimoniale”, pare necessario valutare la possibilità che questa patrimoniale si traduca in un aggravio fiscale delle imposte legate ad un evento ineludibile, ovvero sulle successioni, come peraltro è già accaduto in alcuni Paesi anche europei.

La pandemia poi ha sparigliato molte carte sul fronte immobiliare: per alcune asset class, in particolare, si è assistito a una repentina contrazione della capacità di generare reddito e, da ciò, della loro valutazione e possibilità di valorizzazione. Le conseguenze sulla sfera successoria non possono essere trascurate.

Pensiamo ai patrimoni familiari dove erano presenti immobili destinati ad albergo o ufficio. Oggi quegli immobili potrebbero aver visto assai ridotto, se non azzerato, il loro reddito, mentre restano invariate le spese e i costi di gestione, nonché le imposte dovute. In alcuni casi gli eredi potrebbero non avere disponibili le risorse per affrontare sia i costi della successione che quelli della gestione e del mantenimento degli immobili, tanto più se il reddito che ne derivava e sul quale facevano affidamento per reperire le risorse, in questo momento, si è contratto. E, la prospettiva di dover liquidare alcuni immobili per pagare i costi successori o di manutenzione potrebbe scontrarsi con un mercato difficile e deludente, proprio in ragione degli effetti della pandemia.

Per di più, visto che i valori reali degli immobili (o quantomeno i valori in una prospettiva di liquidazione immediata) potrebbero essere sensibilmente cambiati, potremmo assistere a un incremento dei contenziosi ereditari. Donazioni già fatte in vita di determinati beni, che rientrano ovviamente nel calcolo ereditario, potrebbero veder mutare sensibilmente il rapporto con le quote di legittima e gli assetti successori definiti in precedenza.

Com’è noto, i litigi successori – che costituiscono una fetta cospicua del contenzioso pendente davanti ai tribunali – costano e fanno spesso danni, tanto più se consideriamo il lungo tempo necessario a ottenere una sentenza definitiva e che in tale lasso temporale ogni possibilità di valorizzazione (o di utilizzo dei beni in garanzia) è sostanzialmente azzerata, mentre i costi continuano a pesare.

Per di più, anche se si trovasse un accordo transattivo che, per definire più rapidamente il contenzioso, intenda “riallocare” le quote immobiliari ereditate, gli eredi dovrebbero fronteggiare nuovi costi, visto che fiscalmente tali retrocessioni vengono tassate una seconda volta, in tal caso come vendita e senza i benefici successori dei quali abbiamo fatto menzione.

Quindi, proprio la pandemia e le sue conseguenze sul mercato immobiliare, hanno reso quanto più necessari e opportuniun’adeguata verifica degli assetti successori e un adeguato wealth planning.

Proprio perché spesso i patrimoni immobiliari si sedimentano nel tempo nel corso di generazioni e si lasciano in alcuni casi “andare da soli”, si deve passare necessariamente da una preventiva analisi approfondita degli asset, della loro valutazione attuale, delle prospettive di reddito e dell’eventuale ottimizzazione della loro valorizzazione. Fatto ciò, con quei dati aggiornati e reali sarà poi possibile definire la miglior struttura per accompagnare il passaggio generazionale senza troppi aggravi e possibili contestazioni, con l’unico approccio utile: quello dell’alta sartorialità professionale.

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Puri Bracco Lenzi e Associati. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.
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