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Trust e acquisto di diritti reali immobiliari in Svizzera

Trust e acquisto di diritti reali immobiliari in Svizzera

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Barbara Demergazzi
Barbara Demergazzi

11 Febbraio 2021
Tempo di lettura: 3 min
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In Svizzera esistono forti limitazioni all’acquisto di diritti reali su immobili a uso abitativo da parte di chi non è residente. L’intento delle autorità elvetiche è quello di evitare l’eccessivo “dominio straniero del suolo indigeno”. Il trust è un modo per pianificare un tale acquisto nel rispetto delle disposizioni di legge, ma la scelta del trustee è fondamentale

La Svizzera è un Paese pieno di attrattive. Uno splendido contesto per vivere, ma anche per trascorrere piacevoli vacanze. Molti stranieri investirebbero volentieri i propri capitali nell’acquisto di proprietà “indigene”, nondimeno, il più delle volte, i loro desideri vengono frustrati.

La “Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero” (denominata anche “Lafe”) impone, infatti, dei limiti stringenti all’acquisto di immobili da parte di persone non residenti, facendo sì che gli stranieri domiciliati all’estero possano accedere al mercato immobiliare svizzero solo a fronte di una specifica autorizzazione cantonale.

La legge riguarda l’acquisto di immobili a uso abitativo e di terreni edificabili destinati a tale uso. Non si applica invece agli immobili utilizzati per uno scopo economico, come fabbriche, magazzini, uffici, negozi, che possono essere acquistati liberamente.

Le autorizzazioni per gli immobili a uso abitativo vengono concesse nell’ambito di un limitato contingente che la Confederazione attribuisce ogni anno ai singoli cantoni e concernono principalmente abitazioni di vacanza o in apparthotel. Tali immobili devono trovarsi in un luogo turistico definito dal Cantone e, di regola, devono avere una superficie abitabile non superiore ai 200 m2. Inoltre, gli immobili oggetto di autorizzazione non possono essere gestiti liberamente: ad esempio possono essere locati solo per determinati periodi.

Il quadro generale insomma non è confortante. Esiste tuttavia un’alternativa che vale la pena considerare.

Uno straniero residente all’estero può infatti optare per la creazione di un trust. Questo trust, successivamente, potrà acquisire la proprietà o un diritto reale su un immobile, anche se quest’ultimo appartiene a una tipologia potenzialmente soggetta alla Lafe. In tal caso sarà il trustee del trust il titolare del diritto reale immobiliare e sempre il trustee dovrà gestire l’immobile, esercitando tutti i diritti del proprietario.

Il diritto sull’immobile, in seguito, potrà essere distribuito ai beneficiari, a condizione che questi ultimi, al momento della distribuzione, adempiano ai requisiti imposti della Lafe. Solo allora, infatti, il trustee potrà concedere loro eventuali diritti reali sulle proprietà a uso abitativo.

Questa possibilità scaturisce da recenti prese di posizione da parte di diversi Cantoni svizzeri, che hanno affrontato il tema dell’applicazione della Lafe ai trust. La legge, infatti, non prevede disposizioni specifiche in relazione a queste entità, cionondimeno le autorità locali stanno consolidando una propria prassi alla base delle decisioni relative all’assoggettamento o meno alla Lafe di dati atti giuridici posti in essere mediante trust.

Dalle prese di posizione dei Cantoni, si evince che le autorità basano le loro analisi su alcuni fattori determinanti, primo tra tutti la nazionalità e il domicilio del trustee, che deve radicarsi in Svizzera. A seguire considerano la nazionalità e il domicilio dei beneficiari, oltre ai diritti o alle aspettative di cui godono, che possono variare, di volta in volta, in base alle clausole dell’atto di trust.

Da queste analisi può scaturire una decisione di non assoggettamento alla Lafe per un dato acquisto, eventualmente accompagnata da specifiche raccomandazioni per il trustee.

Data la fluidità della materia e le scarse pronunce giurisprudenziali, è fondamentale scegliere un trustee non solo competente, ma anche idoneo in base ai criteri Lafe. Esso infatti deve poter dimostrare di essere totalmente controllato dalla Svizzera e di non far ricorso a finanziamenti provenienti dall’estero. In aggiunta deve dimostrare di essere totalmente indipendente nell’esercizio delle proprie discrezionalità in seno al trust.

Alla professionalità dunque, sempre imprescindibile e comunque garantita dal sistema normativo svizzero, si devono affiancare altri criteri oggettivi, specificamente richiesti ai fini Lafe.

Solo un trustee con tali requisiti sarà nelle condizioni di poter accompagnare il disponente attraverso tutte le fasi della procedura, che va dall’elaborazione di un atto di trust con le dovute caratteristiche, fino all’acquisto del diritto reale sul fondo, passando attraverso un costruttivo dialogo con le autorità.

Barbara Demergazzi
Barbara Demergazzi
Avvocato e responsabile legal & compliance presso la trust company professionale Capital Trustees AG (Svizzera), è esperta nella protezione e trasmissione di patrimoni familiari e nella prevenzione di rischi legali e reputazionali. In seno a Step riveste la qualifica di Trust and estate practitioner (Tep) ed è altresì membro del Groupement des compliance officers de Suisse Romande et du Tessin (Gco).
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